北京并不缺房专家倡议合理建房

http://finance.sina.com.cn 2006年06月28日 09:03 中国经济时报

　　■本报记者周雪松

　　“ 北京并不缺房。”这是北京房协蔡金水委员与众不同的看法。“北京的住房不是紧缺，而是潜在过剩。”在蔡金水看来，北京的住房问题甚至有点庸人自扰的味道。另有专家表示，解决北京的住房问题，不宜在新建住宅上面下工夫，而应在盘活存量方面做文章。

　　北京不缺房

　　“十几年来，北京商品房平均房价已经上升了4倍多，而且近几年一直在高位中继续攀升。”蔡金水说，对于这种现象，开发商的解释是房价是市场供求关系的反应。“但是，很多事实否定了开发商的说法。”

　　蔡金水引用官方此前公布的数据来证明自己的观点。来自北京市建委的统计显示，截至今年4月30日，北京市可售的期房项目共计1512个，其中未售住宅109106套，面积为1541．39万平方米；已取得房屋所有权证的现房销售项目855个，其中未签约住宅17815套，面积为289．14万平方米。

　　两者相加待售房面积达到1830万平方米，占全部可售房面积的60％。这也就是说有占待销房总面积六成的住宅尚未卖出。截至2005年底，全市有空置商品房面积为1374．2万平方米，同比增长31．6％，约占全国的1／10。按北京现人均26平方米住房算，可居住40多万人。

　　“北京土地面积只占全国的1／600，人口只占全国的1％，而历年房地产投资和施工面积却都占全国的1／10，2006年商品房施工面积超过1．5亿平方米，正在施工的面积就够每个市民再增加10多平方米住房面积。全部建成后北京市城镇人均住宅建筑面积将达到37平方米。”蔡金水说。

　　据北京市国土局公布的数据显示，目前北京市开发商手里尚有1万多公顷的建设用地可用于房地产开发。按照2000－2004年均供地1051公顷计算，目前北京未开发的建设用地可满足10年以上的开发要求，已经超出2010年规划期末的最高上限。这些用地可以建设3亿到4亿平方米的商品房。加上北京新的总体规划还规划了11座新城和8个新职能中心，全部建成后北京人均住房面积可达50多平方米。

　　“北京人能购买这么多房子吗？”蔡金水产生了这样的疑问，他说，所有统计数据都显示北京商品房供应量是潜在过剩而不是供不应求。

　　蔡金水认为，实际上现在北京闲置房比空置房还多好几倍。“保守估计，北京城镇存量住宅中，闲置的超过20％，达5000万平方米以上，扣除出租部分，空住的也有2000万平方米以上，所以350－450万外来人口都能很容易租到房住。”“目前房租还在降低，也说明北京闲置量比空置量更严重。”

　　恐慌性抢购造成假象

　　根据有关统计公报显示，2005年底北京市城镇人均住宅建筑面积为26平方米（使用面积为19．5平方米）已经超过了“十五”末要提高到２２平方米的目标，居民住房持有率达到了８７％，这一数字居于世界较高水平，远超过了美欧发达国家的６０％多。人均住宅建筑面积也超过了香港和日本。

　　既然有占待销房总面积六成的住宅尚未卖出，有这么多房子空置和闲置，这么高的房子自有率，房子应该不紧张，为什么北京的

房价没有出现下降而是逆势上涨呢？蔡金水认为，这种现象主要是信息不对称造成的。

　　“老百姓不知道有那么多房子。开发商说就是房子紧缺，市场供应不足，以后房价还要上涨，所以造成老百姓恐慌性抢购，这样房价就上涨了。”蔡金水解释，“一些开发商可以利用政策、市场信息不对称与不透明，通过虚假交易、虚假宣传等不正当手段，谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，从而哄抬房价，带来房价短期内非正常上涨。”

　　“过去是单位分房，单位对职工的住房情况还掌握。现在住房商品化了，经济结构多元化了，谁买了房子单位也不了解，谁也不知道，成了一团迷雾。”蔡金水说，现在高收入、中等收入家庭这几年大都已经买了房，中低收入家庭也不一定都缺房，有很多是当初分了房改房，甚至有好几处房，要买房的很多这些年也已经买了。

　　“低收入家庭也不一定缺房，前几年大面积危房改造很多低收入家庭也住进了新楼房，连物业费、供暖费都交不起，他们不是缺房，而是住不起新楼房。所以到底有多少中低收入人员确实缺房，需要我们建多少平米经济适用房，建多少廉租房，我们没有底数。”因此蔡金水对这次“国六条”提出完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度给予了充分肯定。

　　倡导合理建房理性购房

　　眼下房地产市场上结构很不合理，老百姓需要的中小

户型、低价位的很少，要排队抢购，而盖的高档、大户型比较多，有统计显示全国６０％以上都是１６０平米以上的房子。

　　蔡金水认为不能完全怪开发商愿意盖这样的房子，购房者的虚荣心和互相攀比也是值得思考的因素。

　　“本来，按现在的生活水平，人们能住上一套六七十平方米的两三居室就能满足住房基本要求，但有的人看到同事亲友邻居纷纷买了大房子，就心理不平衡，贷款借钱买大房子，透支自己的经济承受能力。”

　　“现在，上世纪七十年代、八十年代出生的独生子女已经陆续结婚但一结婚就要榨干父母一辈子的积蓄，再负债几十万买一套一百多平方米的大房子，一步到位。而且还非要新房、

二手房都不行。而当年他们的父母结婚能有一间十几平方米的旧平房或简易楼就很知足了。”蔡金水说，这就是属于非理性需求，造成很多负债几十万元的“房奴”、“负翁”，还造成大量的房屋空置。

　　首都经贸大学教授张跃庆认为，购买大户型住房的消费者大多是出于改善居住条件。解决房屋空置的问题，一种有效的途径就是将其与中低收入家庭的住房需求结合起来。

　　“在增量当中增加普通商品住房，我不太赞同。”张跃庆说，北京现在有一个很大的存量房市场，其中相当数量的二手房属于低档房，不少甚至是上世纪改革前建的简易房。当然，这些存量房也包括上世纪９０年代中期以前和１９９８到２０００年这段时间建的住房。

　　张跃庆认为，落实中央的调控政策，解决中低收入者的住房问题，对于像北京这样的城市来说，关键不在去大量新建中小户型的普通住房，而是应想方设法盘活闲置数量较多的存量房市场。有能力的居民可以买高档房，腾出来的房子可以给更低收入的人，应鼓励企业去收购和整理存量房。“调整住房供应结构，不要只看到增量。“

　　“北京作为一个国际化大都市，面积只有１６４００平方公里，１／３是平原，大部分是山地，如今已经开发到５环、６环，还有多少地能来建房？”张跃庆说，土地资源是有限的，只注重增量不重视存量将来会造成很大的浪费。

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北京并不缺房 专家倡议合理建房

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