限制“外资炒楼”政策正在酝酿？

　　有关国家外汇管理局即将出台政策限制外资投资房地产的传言再一步升级。昨日，又有消息称，一位外资房地产基金的负责人透露，由于限制外资投资房地产的政策即将出台，外管局在3个星期之内，将暂停审批有关外资进入房地产行业的投资申请。新政出台似乎迫在眉睫。

　　据这位外资房地产基金负责人透露，外资到内地购买房地产，涉及外汇流入的问题 ，这需要外管局的批准。而近日，有一家海外地产基金，在收购上海一项物业之后，向外管局上海分局申请审批交易，上海外管局没有处理该项申请，并表示未来3周内，都不会处理。

　　限制外资投资措施即将出台

　　6月中旬，有媒体报道，国家外汇管理局有关人士透露，一项限制外资投资房地产的具体措施将很快出台，目前这一政策文件正处于几个部委会签阶段，不久将正式推出。

　　据悉，即将出台的政策主要包括四个方面：税收措施，比如调整对进入房地产领域的外资一直享有的所得税减免等优惠；对房地产企业中的外资比重和房地产企业的外债规模作出限制；从资金流入和结汇方面出台一些行政性的外汇管制措施；在外汇管制政策上，区别对待外国非居民个人和外国非居民法人。外资的自住性买房应该不在限制之列。

　　一位直接参与“外资进入房地产市场调研”的知情人士表示，该机构的调研结果已经上报给有关部委，同时其他各个兄弟机构的调研报告也都上报了。他说，整个过程都非常的急。记者获悉和公开报道的消息显示，央行、银监会、建设部、外汇管理局、国税总局等多个部委已经开始了调研，目前的调研结果已经汇总，政策的出台正在紧锣密鼓地制定当中。“政策出台的速度将会比想象中的快，月底前出台政策是一个保守的估计。”知情人士透露。

　　业内异口同声叫好

　　对于外管局即将出台的限制外资投资房地产的政策，沪业界的意见出奇的一致，异口同声称好。

　　代理商上海富阳物业咨询有限公司负责人表示，早在2003年就有专家指出大量的外资流入房地产市场是导致我国房地产市场房价虚高的主要原因，呼吁要限制外资在中国炒房，但一直没有得到相应的响应，因为由于统计制度上的缺陷，境外资金投资中国房地产的具体数额尚未得到确认，所以外汇管理局也没有响应出台措施整治。他表示，“目前投资中国房地产市场的外资投资者不仅包括个人投资客，还包括大量的机构投资者，比如摩根斯坦利，比如Gateway基金等等，相对于个人投资客来说，机构投资者更容易操作我国的房地产市场。”

　　他认为，对于外资投资房地产的限制，是对宏观调控的一个必要的补充。“我们出台的房地产宏观调控大都是针对中国居民来说的，而对国外投资基金来说影响很小，加上对未来中国经济发展的信心、对人民币升值的预期等因素的考虑，所以在没有相关政策限制的约束下，估计在未来，海外资金大举进入不可避免，一旦这些资金大规模撤离中国市场，对房地产市场的影响将是灾难性的。所以，外汇管理局对房地产领域的外汇资金流动的关注是非常必要的。”

　　华东师范大学欧亚研究中心研究员余南平在接受上海东方早报记者采访时强调，税收政策是抑制房地产投资最有效的政策。“今年以来，套利资本尤其是海外资本，还是大量涌入国内。”他建议，对于外资投资房地产，不仅需要取消优惠的税收政策，还可以有针对性地对外资投资房地产征收特别税收，因为税收政策相比加息，可能更有效。

　　目前正在筹备香港上市的世茂集团执行董事许世坛则表示，有关内地可能限制海外买家投资内地房地产的政策尚未出台，暂时还不能判断出台后的影响。他透露，海外买家占该公司上海市场销售比重为40%，全国则占10%。不过，他表示，在世茂购房者中，70%买家为长线投资者。

　　外资并没有放慢进入的脚步

　　一方面是外管局即将出台限制外资投资房地产的政策，另一方面，外资在上海购楼的脚步并没有停下。

　　就在消息传出不久前，大摩7.58亿吃进了上海长宁区华山夏都一幢高档住宅楼，迅速地完成了一桩收购案；而在数周前，上海闸北大宁国际商业广场的办公楼部分被一家美国基金买下，而近日大摩全球

房地产业务负责人索尼·卡尔斯表态：今年将在中国追加30亿美元投资，“如果今年我们在中国的投入赶上甚至超过在日本的投入，是很正常的。”

　　不仅是大摩，其他外资机构也都加快了对中国房地产行业的进军步伐。荷兰ING银行、新加坡凯德置地、美林国际等全球知名公司先后宣布于今年增加在中国等亚洲房地产市场的投资。据悉，麦格理银行仅2005年在上海收购的

商业地产项目就超过44亿元人民币，预计今年将再投6亿美元。

　　6月初，ＩＮＧ房地产投资管理公司（以下简称ＩＮＧ房地产），携手融科智地，签订战略合作协议。荷兰ＩＮＧ房地产将投资1.8亿元人民币进入融科智地长沙公司的两个住宅开发项目以及将获得的新项目。

　　6月6日，新加坡最大地产投资商嘉德置地宣布：设立并已完成募集两只总额超过10亿美元的新基金，专门用于中国境内的商用地产的投资、开发和市场培育，嘉德在这两只基金中分别持有45％和30％股份。

　　来自全球物业顾问服务公司世邦魏理仕的数据显示，受人民币升值预期推动，至少有5亿美元在今年第一季度投入了中国内地房地产市场，特别是投资在具备收租价值的物业中。

早报记者 梁文汇 烁东