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■中小套型普通商品住房建设之数字篇■本报记者谢丽佳
“我们已经陆续接到了北京市规划委员会关于执行《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》）中规定‘套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上’的各项通知。”
北京几家设计院工作人员在接受中国经济时报记者采访时说，6月1日，市规委下属的北京市勘察设计与测绘管理办公室向各设计单位下发了《关于填报‘居住项目基本情况统计表’的通知》，紧接着6月5日，又印发了《关于认真贯彻落实＜关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见＞的通知》。
其中，6月1日的通知要求各设计单位将2004年6月1日至2006年5月31日期间设计的住宅项目情况，按照其制定的“居住项目基本情况统计表”进行统计和填报。而且填报数据以“单位已有的设计文件为依据，无须与建设单位进行沟通”。并要求设计单位在统计表上加盖公章，以确保数据的真实性和准确性。
而且该通知还声明，设计单位对此项工作的表现情况市勘察设计与测绘管理办公室将进行记录，与单位的诚信考核挂钩，予以公示。
“这个统计表包括规划许可证号、项目名称及位置、总住宅建设用地面积、总住宅建筑面积、住宅建筑面积比例、住宅总套数、住宅套数比例容积率等等共11个栏目。”建筑师王远（化名）向记者介绍，统计时段依据2004年6月1日至2006年5月31日核发的居住工程《建设工程规划许可证》。那些已进行工程设计或已签定设计合同的项目，如果未取得《建设工程规划许可证》，则不列入统计填报范围。
而6月5日的通知则要求，各设计单位自2006年6月1日起，对新承接的商品房设计任务，应严格按照《意见》中规定的“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”进行设计。
对于过去已审批但未取得施工许可证的商品房项目凡不符合上述规定的，设计单位应认真配合相关单位进行套型调整和修改。建设单位须将调整后的施工图送原施工图审查机构进行重新审查。
该通知强调：“在设计过程中，不得接受建设单位的明示或暗示，采用技术手段规避有关规划控制性要求，特别是套型结构的规定。施工图设计文件审查机构要严格按照《意见》要求，将套型面积和比例作为重要审查内容，严格把关，对于不符合相关要求的项目不得审查通过。”
市规委将对各设计单位的商品房设计项目进行不定期抽查。对于违反规定进行设计与审查的单位及相关技术人员，建设行政主管部门将依照有关规定严肃查处。
“规委在《意见》颁布之后，迅速做出反应，表明其对《意见》的重视与执行的决心。”王远认为，要求各设计单位上报近两年居住项目的基本情况，可能是为了了解北京市商品房的结构类型，大致确定各类套型商品房所占的比重。为调整住房供应结构、确定住房套型比重，出台《意见》的北京实施细则做前期调查。
“规委以‘迅雷不及掩耳’的速度制定相关规定，没有给开发商丝毫缓冲的时间。”北京房协委员蔡金水接受本报记者采访时表示，商品房供应结构失衡导致大量房屋滞销已经是不争的事实，之所以反应如此快速，实际上也是政府希望借此时机先消耗空置房，然后调整新建住房的类型以满足中低收入阶层的住房需求。
蔡金水告诉记者，一些未取得施工许可证但已经做好前期设计和规划的开发商，目前面临推翻所有设计从头再来的处境。而且建小户型住房所带来的成本增加、房价难以提升，使得近日房地产商们奔走于各个相关政府部门，希望“松动”北京市政府即将出台的相关细则。
“开发商对政府的影响力不容小觑。”蔡金水指出，最后，出台的细则很有可能就是政府权衡开发商和购房者利益的“折中”。能否坚持“90平米”和“70％”两个关键数字还另说，即使这两个数字不变，做出不同的解释，也可以带来“失之毫厘、谬之千里”的结果。
日前，“90平方米套型建筑面积”以及“中小户型须占70％比例”的解释不明引发争议。
首先是建设部房地产业司司长沈建忠指出：“套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米。90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积。70％的比例是地区总量概念，即各地区90平方米的中小户型在开发建设面积总量上必须达到70％。”
紧接着，建设部对关于“90平方米套型建筑面积”的说法向媒体澄清：各住宅实际情况不一，套型建筑面积不能简单地与建筑面积进行换算。
此后，建设部新闻处也对媒体否认上述“70％”的解释，并表示：“没有这个解释，这位司长没说过这样的话。”
那么，“90平方米套型建筑面积”从专业的角度来看，到底如何界定？
“套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数。”王远拿出由国家质量技术监督局和建设部联合发布的《住宅设计规范》（2003年版），向记者解释，套内使用面积包括卧室、起居室厅、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、储藏室、壁柜等的使用面积的总和，但不包括墙体和阳台，简言之，是指室内纯地板面积。
标准层的使用面积系数则是指标准层总使用面积（即纯地板面积，不包括墙体、管井、电梯、楼梯、走廊等公共部分以及阳台）除以标准层总建筑面积（即一个标准层的所有面积，不包括阳台）。
通俗点说，套型建筑面积是指分摊了本层公共部分面积的房屋的面积，但不包括房屋内的阳台。而购房者所购买的销售建筑面积与套型建筑面积相比，多了物业用房、水箱间、电梯机房等楼顶或地下的公摊面积以及房屋内的阳台面积。
因此，如果按照套型建筑面积９０平米的标准，购房者相应地要购买的销售建筑面积肯定要超出９０平米，而且超过１００平米很正常，那么，中低收入者是否能够负担得起？这一点需要加以考虑。
“而到底超出多少面积，则为开发商提供了很大的弹性空间。”王远向记者指出，比如阳台，普通住宅很多都有两个阳台，开发商完全可以扩大这部分面积，也可以把起居室或卧室的一部分使用面积通过某些方式计入阳台面积。这样就可以在保持９０平米套型建筑面积的前提之下，增加不少销售建筑面积。
王远认为，最好将９０平米定为最终销售建筑面积，这样不仅相对符合中低收入者的购买能力，而且也减少了开发商的“弹性空间”。蔡金水对此也表示赞同，他认为，９０平米销售建筑面积的住房也足以解决三口之家的住房需求。
不过，王远还指出，开发商也可以通过户型组合的方式，变相打造大户型。相邻及上下不同的各种小户型可以进行多种组合，分开时是两户（或三户及以上），如果希望成为大户型，则可以拆掉非承重墙，扩成大户型。
王远认为，这一点倒无可厚非，毕竟大户型也有其市场需求。只要９０平米的住房供应充足即可，开发商可根据市场的需求随时调整住房户型。
“规委对各设计单位下发按照‘套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上’进行设计的通知，乍看之下，似乎应该按照‘套型建筑面积’的专业解释确定住房设计面积，以及针对单个楼盘进行‘７０％’的控制。这从设计的角度来讲，也是行的通的。”但是，王远说，最近关于这两个数字的争议，却让其‘定义’变得扑朔迷离。目前规委并未给出这两个数字的其他说明，看来要等到北京市相关细则的出台，具体执行才有据可依。
他认为，如果是针对整个地区来进行“７０％”的控制，恐怕难以操作。
而蔡金水并不赞同此观点，他认为，完全可以通过税收杠杆来控制整个地区９０平米以下的住房达到７０％的比重。比如，对９０平米以上的住房项目提高税收，而相对地，降低９０平米以下住房项目的税收。
“这完全要看政府的决策力度。”蔡金水强调，调控的成败主要取决于政府。
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