新政与地产商：艰难的较量

　　■中小套型普通商品住房建设之地产商篇■本报记者周雪松

　　“房地产市场需求是分层次的，房地产开发一个显著的特点就是追求个性化。如果房地产新政两年后执行到位，市场可能到处都是像‘明天第一城’那样的中小户型产品。90平方米以下的房屋将会形成积压。”6月15日，北京一位房地产开发商在接受中国经济时报记者采访时显得非常郁闷。

　　在对新政或将导致的产品类型更加单一、市场同质化竞争加剧表示担忧的同时，这位开发商还密切地关注着北京正在酝酿的楼市新政实施细则。

　　“再过两个月，倘若新政细则规定必须这样弄（指70％建90平方米以下房屋），不排除部分已拿到土地但只交了定金的开发商退出开发。”这位开发商这样放言，“（新政）可能毁掉一个行业。”

　　眼下，在房地产市场，记者采访发现，像这位开发商一样对楼市新政表示质疑的开发商不在少数。随着房地产新政的实施，开发商与政府有关部门之间的博弈拉开了序幕。

　　实施细则难产与开发商沉默

　　“没时间，也没什么好说的。”

　　6月15日，就楼市新政有关内容，记者致电北京一家房地产公司，向对方表达了采访该公司老总的请求，谁知却吃了一回“闭门羹”。记者从该公司相熟的一位人士那里了解得知，新政对该公司位于亚运村北的一个正在运作的项目还是“有一定的影响”。

　　这位人士告诉记者，该公司位于亚运村北的项目总占地面积为2000亩，目前正在销售的是总建筑面积为15万平方米的一期楼盘，二期、三期楼盘目前还未启动。该项目一期楼盘全部是单套户型面积在200平方米以上的花园洋房式的建筑。目前该公司二期、三期楼盘虽然还没获得规划许可证，但按该公司原规划，其二期、三期楼盘与一期楼盘在户型方面基本上类似。新政的出台无疑打乱了该公司的开发计划。

　　同一天，记者试图采访另外几家房地产公司的负责人，但一听说记者的采访意图，均遭婉言谢绝。

　　“现在是敏感时期，大家都处于观望状态，谁也不愿出头。”对于开发商大多不愿就新政发表任何意见，北京一家知名房地产广告公司负责人一语道破“玄机”。他介绍说，与其公司有业务接触的开发商中目前有一半都面临着更改规划。

　　除了开发商大多保持沉默之外，与楼市新政有关的一个值得关注的现象则是新政实施细则的难产。

　　5月17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，推出房地产调控六大措施（下称“国六条”）。仅仅十来天的时间，建设部、

国土资源部等九部委迅即联合下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（下称《意见》）。

　　《意见》实际上是“国六条”的一个配套性文件。《意见》甫一出台，许多业内人士预测，各地不久就会制定与之相应的实施细则，但是到记者截稿时，时隔《意见》出台过去三个星期，各地的实施细则仍未浮出水面。

　　“房管这边的新闻发布，我们现在都是听市政府的，由市政府直接组织。”北京市建委负责对外信息发布的有关人士告诉记者，与新政有关的实施细则目前正在研究当中。

　　《意见》规定，凡新规划、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发总面积的70％以上。与上述规定有关的实施细则如何制定？目前这项工作推进到什么程度？为什么细则迟迟无法出台？有没有遇到什么困难？对记者提出的此类具体的问题，北京市建委这位人士没有透露更多的细节。

　　“建设部关于套型的解释刚出来，哪有那么快，总得调查一下吧！怎么定？不能胡定！”在记者的一再追问之下，这位人士坦言实施细则的制定牵涉到规划、国土等四五个相关委局，建委虽是负责牵头，但许多工作从源头上说是规划和国土部门的事情，再加上有许多市场主体之间的关系需要理顺，这项工作推进起来“肯定有难度。”

　　6月14日、15日，记者电话采访北京市国土局和北京市规划委员会等有关政府部门，提及新政细则，相关人士一直守口如瓶。据一位熟悉内情的业内人士介绍，两周前，北京市有关政府部门曾经组织开发商开会。“开发商去了几家，但都没有发表意见。”这位业内人士说。

　　新政实施风险很大？

　　某房地产开发公司副总经理刘先生是为数较少的愿意接受媒体采访的开发商之一。通过刘先生，记者了解到了一些开发商新政实施以后所关注的问题。

　　“新政可能会引发房价短期跳空上涨。”刘先生告诉记者，北京大户型住房多，一方面与北方冬季气温低，为了保温墙体普遍比较厚有关；另一方面则是与住房消费水平不断提高的结果。

　　“在北京，大部分好的住房——即人们通常所说的那种纯板、南北通透、品质和舒适度均较高的住房——这种住房二居一般都在100平方米－110平方米之间，好的三居室面积也在140平方米－150平方米左右。”

　　“如果都按规定建90平方米住房并且这种住房的比重占到70％，那么将来住房的品质可能出现倒退。那些品质和舒适度较高的住房将变成稀缺产品。开发商观望，该开工的不开工，短缺的短缺，由于新政后推出的项目到形成供应至少需要两年，因而房价在这段时间内可能市场逆势上行。”

　　“对于真正的低收入者来说，即使住房面积缩小到90平米以下，买不起还是买不起。”刘先生表示，在这种情况下，新政可能偏离它的初衷和原来的方向。刘表示，解决最低收入者的住房问题，需要大力建设廉租房。在刘看来，通过社会保障系统能解决的问题，完全不必再对市场施以行政干预。

　　刘先生认为，现在受新政影响最大的可能是那些高价拿到土地但又没有拿到开工证的开发商。刘先生举例说，比如像华润、北辰这样的开发商，此前都曾经通过招拍挂拿到高价土地，原计划建大户型高档房，倘若现在让他们按新政要求修改规划，建70％的小户型房屋，这些公司就会面临利润大幅下滑的风险。

　　“在土地公开招标之前，你没设定我必须建什么样的房子，现在要我按新的规划要求来做，双方都有合同，这不是单方面毁约是什么？！”

　　“虽然没有开工证，但是人家有规划，人家按你批准的做了，你推翻，不要说设计费和补偿的问题，仅这一项，你就违反了行政许可法。”刘先生说，不排除这类开发商被逼急了最终起诉政府。

　　刘先生表示，面对行政干预，开发商与政府的博弈最后还有一种可能就是开发商选择退出或者是转业。“现在很多开发商都有一个感受就是，房地产市场的真正风险不在市场风险，而在政策风险。”

　　提及新政“70％”和“90平方米”两个关键的数字，刘先生说，这是“真正的行政干预，房地产市场以前还没有哪一种行政干预达到这种程度。”

　　刘先生说，过于干预，有一部分开发商可能将会转业。“投资是讲风险和回报的，不可能没有利润或者是明知将亏损企业还去做。我不做了，倒了算了，你来做。若我去做，卖不出去，你收不收？因为产品是你定的，你定的，算谁的？”刘先生表示，真正的开发商，最后可能只有国有企业。

　　楼市调控长痛不如短痛

　　诚然，并不是所有的开发商都对新政不理解或产生质疑。

　　“新政对我们影响不大。”北京某房地产公司一位张姓副总经理对记者表示，“我们不涉及修改规划的问题，我们公司的运作方式、理念以及公司在项目、产品的选择方面，都与此次新政的导向不谋而合。”

　　“我们挺高兴国家的政策这样出，这本身也说明我们公司的方向与宏观调控的目标是一致的。我们非常欢迎这样的调控政策！”这位张副总经理说。

　　山东一位房地产商在接受记者采访时表示对九部委《意见》的15条具体内容尚不十分清楚。不过这位开发商告诉记者，在山东，中小户型特受欢迎，该公司目前运作的项目大户型的比例原来就是按30％设计的，因此新政对该公司也没有什么不利的影。这位开发商对房地产业的发展前景仍然十分乐观。

　　“这里主要是利益关系。当然也有实际的问题。”首都经贸大学教授张跃庆在分析目前开发商对新政的不理解甚至质疑时指出，“政府政策的执行涉及企业的利益，这些问题协调起来比较困难，需要修改规划、土地出让合同等，这需要一个过程。张教授表示，如若政府不手软，真正解决这些问题，其实难度也不大。”

　　“房地产的问题主要是老板和官员利益经常是一致的，我拿这块地，我已给你好处了，怎么改？如果不是这个问题，按国家有关规定，该怎么办就怎么办。开发商不干就算了，你把地交回来，政府把出让金退回给开发商就行了。”

　　张跃庆表示，新政涉及的未开工房地产开发项目不同于半拉子工程，非常棘手，没办法，政府也没有怎么苛刻地执行，但新政应该一步到位，否则就会像“8·31土地大限”一样，留一个口子。

　　中国住宅与房地产研究会副会长包宗华也认为新政的实施应该一步到位。包宗华说，有一年北京房价上涨了25％，于是有人给国务院总理写报告反映这种情况，总理看了当时也吓了一跳。后来经调查得知，问题就出在住房结构上，因为同期上市的高档房增多。

　　包宗华说，房价是均价，如果严格按新政规定执行，肯定房价一下子就下来了。虽然这不是房价真的下降，而只是住房结构的一种变化，但至少有关责任人不会做检讨了。包宗华认为，新政的贯彻落实应一下到位，一刀切下去，长痛不如短痛。

　　“假设现在非常果断地做出决定，明年一季度一看报表，可能就是一个皆大欢喜的局面；假设现在不果断，明年一季度房价肯定上涨，有人到中央告状，明年中央还得出一个政策文件。”