杭州冷对国六条细则说明了什么

　　国六条及其细则在全国很多城市引起了极大反响，但是在前些年颇引人注目的、有“全国楼市晴雨表”之称的杭州，却震动不大，杭州面对房产新政策相对“偏冷”的状况，说明了什么？

　　开发商担心的是政策的连续性

　　在全国不少城市为此次国六条“惊呼“的同时，杭州尽管也起了点波澜，但总体反映没有其他地方那么强烈。实际上，在杭州乃至浙江，真正对此次宏观调控“吃了一惊”，是在去年国八条出台的时候。

　　国务院于去年出台了国八条，用严厉的姿态，明确了中央的决心。当时在杭州产生了很大的震动，此后，一直火爆的楼市出现了停滞，观望一段时间之后，杭州楼市的供需关系从持续七八年的“卖方市场”真正转向为“买方市场”，由“皇帝女儿不愁嫁”转变为“打折不断、优惠不断”。如果说市场有拐点，拐点就在国八条。

　　此次国六条以及细则发布也存在相同的情况。通和置业销售公司总经理黄海波说，其实最不好的感觉就是那种恐惧感，不知道以后还会有什么措施出来，从去年至今，已经有了国八条、国六条，又有了最近的十五条，接下去还会不会有什么“二十条”、“三十五条”等等。香港一家著名企业负责人也告诉记者，现在担心的是政策的连续性，就怕投入的成本会因政策变动而造成损失。

　　早有“地方版”的“宏观调控”

　　杭州算是在全国房地产市场中先行一步的城市，不少做法在全国有领先意义。包括中央调控房地产市场的新政策，其实在杭州，这些年一直有各种调控措施出台，有一些“地方版”的措施发挥了好的效应，有一些则在现实问题面前又取消了。

　　杭州在早些年认识到房产市场存在过热后，曾出台一系列的新政策。2003年出台的“居者有其屋”政策，有些措施力度甚至大于此次国六条及其细则，比如杭州当时规定，“对卖房收入恢复征收20%的个人所得税”，尽管杭州市区在实施一段时间后取消了这一做法，但是至今余杭等地还在继续实施。结果二手房价格不降反升，大批房源在挂价时宣布为“净收入”，个税由买家承担。还有今后不再批别墅等低容积率的住宅用地等。

　　有专家指出，其实从理论上说，房价充分体现供需关系，不会因税收而下降，也不会因税收而上升。卖方和买方的关系依然还是讨价还价的问题，假如在相关条件比如税收存在的前提下，房价符合买方的需要，多出来的税收他还是会承担的，假如房价偏离其心理定位，自然不会接盘，直到卖方降到合适值为止。这只是钱落到哪个口袋的问题。

　　杭州还大力调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。在2003开始的杭州“居者有其屋”政策中，政府规定在住宅土地投放时，经济适用房用地和商品房用地要达到1：1。杭州还专门提出了两个“房等人”计划，提出到2007年，要使住房困难户能随时申购经济适用房，拆迁户能随时拿到拆迁安置房，也就是由过去的“人等房”变成“房等人”。

　　在去年5月的房交会上，杭州就出现了开发商纷纷改图纸调小户型，以适应国家调控方向的动向。当时杭州市场可售房源就已经是以中小户型为主。位于西湖区三墩的一个著名楼盘，原本都是100多平方米的户型，后来又重新拆分成90平方米和四五十平方米一大一小的两套，美其名曰“两代居”，以新概念开盘。

　　杭州还在2004年就建成开通“透明售房系统”，将全市所有的商品房销售都纳入网上系统，每一个老百姓只要上网，就能看到每套房屋所在的区域、用途、价格和销售动态等实时信息，了解到一手房、二手房市场和租赁市场供需、成交活跃度、滞销房源数和市场成交结构等较为全面的情况，使“有房不卖”等营造虚假销售信息的行为无所遁形。杭州还出台规定，对发现“惜售”的开发商要列入“诚信”黑名单，进行各种处罚。

　　正是因为在早些年就采取了这些目前在很多地方看来还颇“新”的措施，杭州楼市在今年以来京沪深粤一片喊涨声中却波澜不惊，始终处于“冷”状态。

　　应分清市场和保障的责权利

　　有一些业内人士认为，调控进行到今天，良好的房地产市场结构应是两个体系并举，一是完全市场化的商品房体系，二是由经济适用房和

廉租房组成的福利保障体系。

　　此次“十五条”中颇引人关注的是发展普通商品住房的问题。即套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。这是“十五条”引起最大争议的地方。

　　不少专家认为，政府用行政手段直接介入户型结构，是否妥当值得商榷。过去，只有对经济适用房才采取规定套型、规定房价的手段。在杭州，经济适用房规定利润率为3%，土地免费划拨，国家有关部门还对户型明确进行限制。这一住房形态面对特定人群，为了防止从前有过的富人通过关系认购经济适用房牟利的现象，杭州规定，经济适用房只能是有限产权，住满五年才能上市买卖，买卖前要按照当时行情补交土地差价，防止国有资产流失。对连经济适用房也买不起的人群，就提供廉租房。政府还应承担起建设完善的进入门槛，防止制度漏洞的责任，目前这个体系正在建设中。杭州市计划到2007年实现保障体系的“房等人”。

　　按照“十五条”的要求，商品房市场也要设立类似的杠杠。一些业内人士认为，这实际是将商品房市场和住房保障市场混在一起，让商品房市场来承担住房保障的职能。有专家认为，这两个体系的责权利主体关系完全不同，商品房市场的土地使用权主体已经转让给开发商，而住房保障体系由政府供地，由政府负责销售把关因此，市场归市场，应有开发商负责；保障归保障，一切由政府负责，甚至可以建立问责制。责权利明晰，才能见成效。

　　有专家建议说，一个真正健康的房产市场，应该是一级开发市场逐步萎缩，二手房市场流动活跃，满足人民从基本居住到改善的不同层次需求，同时又有完备的保障体系。因此，这又对我们提出了一个很高的要求，即造的房子一定要有建筑美感，在将来可以免予拆除淘汰，而在历史的积淀中演化为城市文明的标志，在二级市场中不断流通。如同现在欧美很多国家，十九世纪的房产乃至道路、地下管道依然保存完好，并在实际使用中展示城市的独特魅力。

　　本报记者 方益波