90平米的理想家园

　　笔者的一个朋友，在二环附近买了套建筑面积160平米的房子。前不久笔者去看望他，这位朋友说，他准备再过几年将房子卖掉，到一个他看中的区域买一套80或者90平米左右的房子居住。

　　他看中的区域，确实是北京城的精华所在，但是笔者不理解他为什么要换一套面积更小的房子。他解释了几条原因，比如房子大了打扫不方便等，似乎也没有多少说服力。

　　这次拜访不到一个月，中央和有关部门对房地产市场的调控措施接踵而至。5月17日，国六条出台；5月29日，九部委15条出台。其中九部委意见规定，自6月1日起，新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

　　事情就这么巧。笔者的朋友刚刚表示要换套90平米的小房子，9部委就规定今后建房子，90平米以下的要占70％。

　　难道90平米有什么特殊的涵义吗？

　　笔者上网查找，果真找到了一份资料。资料说，从一些发达国家的住房状况看，住宅面积平均超过了100平米，但到了110－120平米后户均面积就不再上升，还倒退回来，回到80－100平米。由此推测，80到100平米这个区间，是比较经济、合理、适用的。

　　笔者并不了解这些发达国家的户均住房面积，是在一种什么样的条件下，从120平米退到90平米。但是笔者相信，这种状况对中国

房地产市场是有参考价值的。中国的户均住房面积，很有可能会重复这样一种发展趋势。

　　原因至少有以下3条：

　　其一，一个家庭的居住面积，有一个合理的数值。虽然小了不好，但也未必越大越好。如果一个家庭只有两个人或者3个人，住在200平米、300平米甚至500平米的房子里，就会显得空空荡荡，不一定舒服。

　　其二，随着社会的发展，住房的私密性增加，每套房子的居住人口在减少。

　　中国人过去的传统，讲究几代同堂，讲究客人来了住在家里。这样的传统虽然热闹，也相应削减了个人的私密空间。随着社会的发展，这种情况也在出现变化。客人来了，住到附近的宾馆，在城市里面已经习以为常。而老人和子女，更多的是分开居住。也有子女，买了相邻的两套房子，一套自住，一套给父母住。这样既可以就近赡养老人，也照顾了自己的隐私，两全其美。不但老人，甚至保姆都有了新的安排。国内有些小区，专门设有保姆的单身公寓。保姆就像上下班一样，白天在雇主家做工，晚上回到自己的公寓。这样双方互不干扰，都拥有属于自己的私密空间。

　　私密性的增强，带来的户均居住人口的减少，对户均住房面积当然有很大的影响。

　　其三，人类群居的习惯，对住房面积也有压缩的功效。

　　虽然私密性增强了，但是人类毕竟是群居动物。这种群居的要求，反映在住房上，就是要做到一点：感觉得到邻居的存在。如果一个家庭，居住在一套房子里，因为房子的面积太大、或者离其他房子太远，从而感觉不到邻居的存在，孤独感就会出现。所以，一套房子，既要保证居住者的私密性，又不让主人感觉到孤独，让主人清晰地感觉到邻居的存在。也许90平米的房子，能够恰当地满足这样的功能需求。

　　对于九部委出台的90平米住房这个限制，很多开发商的第一反应就是反对，然后想办法反制、化解。本报的相关报道，列举了开发商的种种反制手段：比如，在户与户之间预留可拆墙，买的时候是两套房子，墙一拆就成了180平米的大房子；再比如，将90平米以下的住宅建成5．8米层高，预留装修跃层空间；再比如，将一套大房子分解成两个或者三个产权，进行“伞式”销售。

　　以上反制手段，看似聪明，实则逆市场需求、逆国家政策而动，结果当然是凶多吉少。开发商现在要做的，应该是围绕90平米住房，做周到的市场调研、细致入微的

户型设计，以期赢得更多消费者的光顾。

　　也许用不了多长时间，人们就会发现并接受这样一个现实：90平米，是大多数中国人、大多数中国家庭的理想家园。

　　（19G7）