建筑新规引发户型革命

　　九部委房产新政带来连锁反应，其中对开发商影响最大的一条是“新建住房中套型建筑面积90平方米以下户型须占开发总面积的70%以上”。业内人士分析，这条新规将会迫使一大批尚未开工的住宅项目进行规划修改，同时必然引起市场需求发生根本改变，从而引发包括户型等方面的创新革命。

　　开发商开始修改设计

　　九部委颁布的十五条细则明确规定：自2006年6月1日起，凡新审批、开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70％以上。

　　受上述建筑新规影响，开发商的设计热情再度升温。“现在已经有很多做完规划设计的开发商重新回来找我们，要求更改户型设计。估计过几天又该有的忙了。”天津市房屋鉴定勘测设计院建筑师李军华对记者说。

　　天津市方标建筑设计有限公司董事沈勇嵬表示，由于天津市实施细则目前还没有出台，大多数开发商仍处于观望状态，但也接到个别开发商咨询，不过具体怎么改开发商还没有提出来。“如果完全按照新政标准执行，那么将会有一大批新项目受冲击。”沈勇嵬说，“尤其是已经审批但未拿到施工许可证的项目，有些设计工作甚至可能推倒重来。户型面积降低了，户数及居住人数势必增加，人防、公建、停车位等相关配套都得重新设计。对开发商而言，设计费用增加了，建筑成本也相应提高。”

　　小户型创新势在必行

　　“建筑设计上，中小户型占70%比较难做，但并非不可能。只要设计合理、布局实用，一样可以成为舒适经济的住宅精品。”沈勇嵬说。

　　金地集团天津地产公司总经理郝一斌认为，受采光、朝向等因素影响，目前天津市场流行的薄板住宅做小户型难度很大。相比之下，高层塔楼由于没有南北通透限制，户型进深可以做得较小，小户型设计起来比较容易。因此，下阶段类似产品供应量将会增加。

　　目前本市已经有几个香港设计风格住宅项目出现。如老城厢后现代城采取板楼与塔楼组合，两室两厅面积在81至88平方米之间；南市金茂·现场采取塔楼和蝶型楼组合，两室两厅面积在88至92平方米之间。这两个项目小户型具有香港风格住宅使用功能全、通透、无浪费面积的设计特点。另外，一大批创新型小户型也纷纷上市。如第六大道优空间的“买一层得一层”、后现代城的“2＋1”等，为消费者提供更多选择。

　　大户型不会出现稀缺

　　新政对楼市供应结构的调整政策，又成为一些在售高档项目炒作的“新概念”。

　　水上公园附近某售楼处人员称，他们开发的户型最小面积都在200平方米以上，是典型的“稀缺产品”，价格看涨；梅江南某项目售楼人员介绍，像梅江南这种市区内别墅项目肯定会越来越稀缺，加之前段时间项目销售速度过快，因此公司决定对别墅产品封盘。

　　然而，很多业内人士并不同意新政将促使

豪宅进一步涨价的观点。乐康置业策划部吴斌认为，本次调控后，大户型供应量会逐渐递减，使大户型产品出现一定稀缺性，但这种稀缺在未来半年到1年内还不会体现到价格上来，因为此前市场中的大户型存量还很大，短期内不会被市场消化。

　　“大户型稀缺完全是一些开发商的炒作，新政出台不会造成豪宅价格上涨。”天津中原研究部经理梁美娜说，“根据中原调查，2004、2005年两年天津楼市中150平方米以上户型供需失衡问题非常严重，市场存量很大，因此不会造成抢购。新规出台也不意味着大户型绝迹，毕竟还有30％比例是大户型。”

　　消费者不必盲目求大

　　“成熟的房产市场应该是梯度消费市场，金字塔高端的消费者会有，但更多是塔基部分的消费者。”中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容说。大户型的确宽敞、舒适、气派，感觉良好，但买房量力而行最重要。

　　盲目贪大不一定会带来舒适。比如

客厅开间并不是越大越好。据金茂投资总经理李建民介绍，由于目前电视正向板式

液晶方向发展，因此客厅开间只要控制在3.8米左右即可保证足够舒适度。“如果给户型打100分，90分就可以满足舒适度，另外10分就是奢侈度。而为了这10分的奢侈度，业主可能要付出成倍成本。”