大牛市反思之一：房地产股为什么放量滞涨？

　　作者：陶博

　　当前的主流观点是认为中国股市已经产生大牛市，目前的调整只是大牛市进行中的调整。笔者并不完全赞同这种观点（虽然笔者也坚持认为在三年左右时间内中国会有大牛市），认为有必要通过分析支撑本轮行情的主流热点板块（房地产股、银行股、金属股、酒类股等）的表现，来对公认的大牛市进行反思。

　　Q1.人民币升值必然导致中国房地产价格的大幅上涨？

　　人民币升值是长期趋势，参照周围股市经验，本币升值将推动股市走牛。人民币升值将提升A股价值，将导致以本币计价的资产的升值，包括我国的房地产。因此以人民币升值为背景的本轮行情中，房地产股成为了主流板块之一。相对去年11月底的收盘价格，金融街、华侨城、招商地产、招商局B、万科A、万科B等的最大涨幅都接近或者超过一倍。

　　房地产股成为大牛市中主流板块的一个重要前提是房地产价格的大幅上涨。例如日本1955-1990年的大牛市中，日本房地产的价值增长了75倍。东京土地价格在1955-1987年保持了年均增长16%的速度，在1987-1989年短短的两年之内上涨了101%。1988-1990年的3年时间内，大阪、名古屋的住宅地皮价分别暴涨了2.2倍和1.6倍，最高峰的时候，东京23个区的地产市值已经超过整个美国所有资产的市值。

　　中国房地产价格在

人民币升值的背景下会出现持续的大幅上涨吗？笔者认为这种可能性不太大。香港金融分析师林森池先生曾经指出，除了因为法制不完善外，经营我国房地产最大的困难，是中国的“地大物博”，意思是我国内地土地很多，所以发展的机会太多，供应大而令楼价无法持续地稳步上升，发展商很难获取暴利。

　　相对中国内地，香港，甚至是日本仅是弹丸之地，笔者认为在香港、日本因为土地资源有限而导致房地产价格持续上涨的现象在中国内地出现的可能性并不太大。另外，一个最重要的因素是楼市和股市出现较大泡沫将对经济产生负面影响。日本股市自1989年见顶后回落，继而在低位反复徘徊了15年，日本经济处于持续疲弱状态，日本政坛也处于极度不稳定状态。

　　有此前车之鉴，我国政府肯定不愿意国内出现类似日本1990年楼市和股市的巨大泡沫，这也应该是我国政府最近一段时间频频出台房地产调控措施的重要原因之一。

　　考虑到上述两个重要因素，笔者认为“人民币升值必然导致中国房地产价格的大幅上涨”的可能性并不太大。

　　Q2.本轮行情中房地产股为什么提前大盘于高位放巨量滞涨？

　　在大盘5月拉出长阳的同时，作为本轮行情提前启动的主流板块，房地产股在高位出现了罕见的振荡，上述房地产股几乎都放出了最近几年内的成交天量，且滞涨现象非常明显。部分房地产股提前大盘出现了大幅调整，如招商地产、万科B已经回调到了今年2月收盘价之下，招商局B已经回调到了今年1月收盘价之下。

　　在人们高呼大牛市的同时，房地产股为什么提前大盘在高位放巨量滞涨？这是一个值得认真思考的问题，甚至可能提醒我们去反思大牛市是否成立的问题。

　　从技术分析的角度看，高位巨大成交量意味着筹码的松动。关键的问题是谁在卖、谁在买？如果是国内基金在出、QFII在接盘（类似G天威在今年1季度的巨量换手），房地产股后市行情还是可以乐观的；而如果仅仅是股东人数的增加（半年报可以见分晓），则房地产股将可能进入较大级别的中长期调整中。

　　如果认为房地产板块作为大牛市中不可或缺的热点，如果其筹码在今年二季度的高位出现了松动，那么所谓大牛市已经来临的观点是否值得进一步推敲呢？或者反过来这样思考：即使将来产生大牛市，房地产股也不一定涨呢？即———房地产股继续支撑目前公认的大牛市继续进行的可能性不太大。

　　（晓健／编制）