房价高涨的伪逻辑

　　房价在经济发展的进程中，占人们收入支配的比重只能是越来越低。不如此，就不足以引发更新的消费；不如此，就不足以刺激全社会的进步创新

　　仔细观察，中国房地产界确实存在许多颇有意思的谜团。关于谜团的解释也不一而足。最主要的争论就是目前的房价上涨究竟合理与否。

　　囤积居奇合理？

　　有一种观点认为，目前房价上涨有一个很重要的因素是由于中国目前奉行人民币汇率钩紧美元的制度导致了“引入性通胀”。而在任何一个通胀时期，房地产都炙手可热，房价上涨也就趋于合理。

　　这番导致

房价上涨的技术面成因，自然源于很多学术的道理。但近来有一组数据不知是否有人关心，截至今年3月底，全国空置商品房面积已达到1.23亿平方米。依据这一观点，之所以存在如此之高的空置面积，全因开发商预期后市供应的紧缺，因此会囤积居奇，有房也暂且不卖。但果真如此吗？

　　据笔者了解，在这些空置房的背后还隐藏着一批数量更为庞大的在建商品房。仅东部某城市就有1亿多平方米的在建商品房会在未来数年内竣工销售，而这尚不包括未来几年新增加的开工面积。这一数字已相当于这座城市巅峰时期房屋销售量的三倍。

　　同时此类观点持有者还忽略了另一个事实，国内房地产开发资金来源中有约55%来自信贷系统。而且现有的房地产开发贷款基本是短期贷款，所谓的中长期贷款也要依据施工进度，逐步到位，分期归还。支撑这种信贷模式存在的根本原因就在于目前市场的快速流动性。倘若这种流动性在供应环节被悉数打破，开发商们囤积居奇的代价就是必须面对一个比它更为强大的群体——银行。如果它能摆平这个让人头疼的债主，或许还能获得一个善终。倘若做不到这点，后果又会怎样？

　　教科书上写着，1929年全球经济危机时，美国人宁愿将卖不出去的牛奶倒入大海也要维持它的售价。或许我们的开发商也当效法，要不惜将建设中的房屋停工烂尾以维持现有的房价。

　　让我们再来分析一下开发商们囤积居奇的究竟是哪些货品吧。

　　此前有好事者将北京网上公布的待售商品期房面积与待售商品期房套数粗略计算了一下，得出的结论是这些房屋的户均建筑面积已经达到了140平方米。

　　而据上海网上房地产数据显示：中心城区（注：主要指卢湾、静安、长宁、黄浦四区）的待售商品房中，标示为普通住宅即户均建筑面积在140平方米以下的房源总计883 套（截至2006 年6 月15日），除此以外的非普通住宅超过3600套，大约是其总量的4倍。

　　依照第五次人口普查时的统计，中国目前的户均人口大约是3.44人，大城市户均人口会更低。但我们姑且使用这个数字，那么上述区域内这些待售商品房所提供的人均居住面积已经超过40平方米。但不久前建设部公布的规划中刚刚提出，到2010年中国的人均居住面积要力争达到35平方米，而这一水准已与最发达国家的居住水准相当。

　　但如今看来，国家规划的预见性显然赶不上开发商们的超前性。今天供应的房子显然是为了迎接4年甚至5年后的消费者设计的——而这就是他们囤积居奇的真正理由吗？

　　令人遐想的是，倘若真到了2010年，照此趋势，我们的开发商又要为多少年后的消费者设计多少面积的房屋方才合理呢？毕竟那时的中国已然是人均居住水准最发达的国家之一了。

　　房价上涨是个好现象？

　　又有一种观点认为，今天的建筑品质与市政配套远非昔日可比，随之而来的开发成本上升自然推动房价不断上涨。与此同时，随着中国经济的增长，人们的收入也在不断增长，因而可以承受更高的房价。这也恰恰是推动目前国内房价上涨的根本力量，所以房价上涨反而是令人称道的好现象。

　　或许我们应该做一类比，再来探讨这个问题：1935年第一辆

奥迪车下线时，售价约为1.03万马克，相当于一个普通德国工人近10年的工资。然而70年后的今天，一辆普通奥迪车的售价已升至2万~3万欧元，但只及得上一个普通德国人一年的工资。（注：德国人均年收入约在3万欧元以上）。

　　相信没有人会怀疑今天奥迪车的工艺水准是大大超越70年前的。伴随着德国人的收入增长，对汽车的消费能力也在同步上升。当然，纵观70年奥迪车的账面售价也始终保持着向上的走势。

　　但有一个事实却被忽略了——车价占人们收入支配的比重是不断降低的。换言之，汽车售价相对于收入乃至经济增长总是处于一个相对贬值的通道中。正因为这点，汽车方能融入一般人的生活。一旦汽车从贵族富豪们的

奢侈品演变为大众消费品，它也随之成为经济发展、文明进步的标志之一了。

　　比之于今天的房子，不也如此吗？全世界的房屋建设水准从未停止过进步，逐渐形成的住宅工业化生产会将我们引入一个全新的居住时代。正如90年前的福特公司在汽车领域所引发的那场革命一样——它的目的只能是将产品带入大众消费领域，而非脱离普通人的视线与承受范围。

　　今天总有人喜于表达房价绝对上涨的观点，同时又淡化这样一个事实——全世界的房价收入比都在逐渐降低，并且发达国家显得相对更低。

　　这就表明房价在经济发展的进程中，占人们收入支配的比重只能是越来越低。不如此，就不足以引发更新的消费；不如此，就不足以刺激全社会的进步创新。

　　从另一角度看，房价走势受多方因素影响，但最终是由供需关系决定的。许多观点强调土地资源的稀缺导致现有供应紧张，从而推动房价必然上涨。然而我们看到的现实是，留于开发商的待开发面积是过多而非过少。依据REICO 报告，仅2002年一年全国土地购置面积与开发面积之差就高达1.2亿平方米，并且这一趋势还在加大。在广东的一些区域，开发商手中握有的土地甚至已超过政府，无论是在土地还是新房市场，他们都拥有比政府更大的话语权。

　　看来又要回到上述的话题，开发商们是要囤积居奇了。至于结果，那就祝他们走运吧。