90平方米“卡住”开发商脖子 长沙隐现地产变局

　　两天前，在长沙市人民东路一家楼盘施工的建筑工人，由于开发商决定延期施工，他们丢掉了工作。来自新化的钢筋工姜清明告诉记者：最近事情不好找，听说很多工地都停工了。

　　这次宏观调控的结果之一，可能就是很多农民工失业。一位业内人士分析。

　　“开发商的头发都被政策风吹乱了”，6月11日，长沙奥林匹克花园总经理骆宪炳向记者抱怨。这天，他参加了一个小型的座谈会，与会者还包括融科·三万英尺总经理刘蔚、卓越·蔚蓝海岸副总经理邓靖秋等。“宏观调控让人心里很悲痛。”骆宪炳说。

　　长沙绿城副总经理成为参加各级政府座谈会最多的开发商之一。“我发现我越说越迷糊”，王海峰说：“如果开发不了我们只能退地。”

　　90平方米“卡住”开发商的脖子

　　记者了解到，对于开发商来讲，影响力最大的一条就是“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”。这就意味着许多项目原来做的定位以及规划设计都得要推倒重来了。

　　业内人士罗晴秋告诉记者，他正在开发的一个位于市中心的高层项目，重新调整规划和设计的成本至少增加300万。

　　事实上，在目前长沙市场上，除了纯粹的小户型项目，基本上80%以上的项目都面临调整这种户型比例。卓越·蔚蓝海岸基本上是以四室两厅为主，90平方米以下户型就更加少了。就连位于城市核心区的融科·三万英尺项目，住宅平均面积都在130平方米左右。

　　更为无助的是郊区别墅大盘和许多高档商品房，他们当初拿地的规划、容积率、用地性质、产品定位等多方面几乎限制了他们达标的可能性。大家可能从来都没有去思考：怎么在自己项目中去做90平方米以下的小户型？绿城副总经理王海峰说，他们在青竹湖项目中前期投入已达4.1个亿，如果没有好的解决办法，那么只能退地。

　　分析人士指出：如果只是对今后规划的项目实行新标准，或许不会在开发商中引起太强烈的反应。但现实的情况是，过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

　　苦等长沙细则出台

　　近日，长沙市房产局在其网站上挂出市民购房大调查，征求大家对90平方米以下住房设置的意见以及对户型的选择，很多部门也纷纷组织了各种形式的座谈征求开发商的意见，目的是为下一步细则出台做准备。

　　九部委有关楼市的“十五条”措施推出后，多数开发商都表现出了统一的低调。但“90平方米以下”和“70%%”究竟将在地方如何落实？记者昨日从有关部门了解到，目前，长沙市正在研究实施细则，但是公布日期尚未定出。

　　“各地情况不同，每个项目的定位也不一样，一刀切肯定行不通。”麓山别墅常务副总经理蒋春来认为，地方政府在制定细则过程中，必须充分考虑当地的实际情况。

　　水印山城负责人张刚认为，不加以区分地域都要求90平方米以下的住房比例为70％，容易造成一刀切的问题。小户型更适合在人口集中的城市中心位置。若在边缘区域或郊区的住宅用地，也都建90平方米的小户型，就不能满足现实的市场需求。

　　据了解，在长沙讨论的细节中，长沙可能会根据区域来划分90平方米的所占比例，但是这种划分也要上报建设部，能否得到批复目前还不得而知。

　　“我们等待一个理性的，能促进

房地产稳定发展的细节。”骆宪炳说。地产格局将现拐点

　　业内人士透露，不管长沙市政府细节对开发商利好与否，可以肯定的是，通过本轮调控，长沙市现有的地产格局会被打破。

　　首先，市场会造成开发业界的大洗牌。资金实力不足和产品没有特色的开发商将很难生存下去。而且以往的高利润开发模式也将转化为务实的开发模式。

　　其次，外来品牌开发商开发思路将会明显改变。开发商不可能逆市而动，这些外来开发商在开发高品质楼盘的同时，将更多考虑户型配比以及价格因素。而且外来开发商进入长沙的步伐将放缓。

　　其次，郊区开发和市区开发两种模式将进一步清晰，市区开发商可能主要研究“90平方米”这个新课题，而郊区开发商可能更要考虑郊区配套的完善。

　　再次，开发商应考虑提升普通商品房的产品内涵及附加值；有的项目可能是将一个大户型一分为二，比如“90+50”方式取巧，但中高层住宅在消防等方面的刚性要求会增加不少成本。

　　另外，参加城市廉租房和

经济适用房投资开发，不失为一些仍具有一定项目操作能力但又不具备商品房开发能力的企业的从业选择。廉租住房主要利润来源应是政府补贴和租金收益。经济适用房的大规模上市直接冲击中小户型自住型消费者。开发商与政府合作开发质量、管理比较优异的项目不失为一种选择。

稿源：三湘都市报