北京首例物业费业主胜诉案再起波澜

http://finance.sina.com.cn 2006年06月14日 09:22 中国经济时报

　　拧干物业费水分将引发物业管理行业整体危机？

　　■本报记者张帆

　　一个业委会状告物业公司胜诉的判例，就有可能造成北京市物业管理全行业的混乱，进而有害于北京市各住宅小区的和谐稳定和安定团结？

　　日前，北京市物业管理协会向北京市一中院递交的一份法律意见书中肯定地表示了这一点。

　　该意见书针对的是北京市海淀区美丽园小区业委会状告其物业北京鸿铭物业管理有限公司以下简称鸿铭物业公司经过两审胜诉一案。该案因为是北京首例业委会告物业公司胜诉的案件，因而引起社会广泛关注，并被称为是“拧干了湿漉漉的物业费”。

　　２００６年５月３０日，北京市一中院下达民事裁定书，称鸿铭物业公司提请再审符合法律规定条件，裁定该案另行组成合议庭进行再审。

　　终审拧干物业费水分

　　美丽园小区业委会与鸿铭物业公司之间的这场物业费纠纷已进行良久。

　　２００２年年底，美丽园小区第一届业主委员会成立。该届业委会经过核查，对鸿铭物业公司每平方米２．７２元的物业费的测算产生了疑问。他们发现，物业费中的水泵费，并非按照实际使用的１组２台变频水泵收费，而是按照原规划中３０组６０台的高压水泵来收费；电梯的维护与运行费，也按照规划中的１１８部来收费，而实际运行的只有１１１部。此外，有关文件规定按户收费的保安费、保洁费、垃圾清运费等均按平方米收费；室内中小维修费，不论是否委托给物业公司，一律照收。该届业委会与鸿铭物业公司多次就降低物业费进行了商谈。２００３年６月，双方协商的结果是将物业费下调至２．６５元，同时停车费由每年１６００元降至１３００元。但这一收费最终因为业主分歧大而未能施行。

　　２００４年８月，新一届业委会选举成立。２００５年３月，新一届业委会得到业主大会授权，向法院起诉物业公司的“不实收费”。在业委会的１３项诉讼请求中，除要求将按平方米收取的保安费等改为按户收费、未经委托的室内中小维修费取消、停止收取公用天线管理费等之外，还要求按照实际的水泵数、电梯数目收费。

　　如此经法院测算下来，电梯维保费由原来的０．４４１元降为０．４０５元，运行费由原来的０．６０６元降为０．５２２元；而水泵费则由原来的０．２９２元降为０．００８元。此外，法院还判令物业公司将３年的电梯广告位租赁收益返还给业委会，计１８万元。

　　按照北京市第一中级人民法院２００５年１２月下达的终审判决书，在原价每平方米２．７２元的物业费中，被挤出的“水分”最多约１．１４元。

　　美丽园判例酝酿行业恶果？

　　２００６年４月１３日，北京物业管理协会出面组织业内相关人士和物业管理行业部分专家对该案进行了专题讨论，并向北京市一中院提交了一份法律意见书。相关人士称，该意见书的提交可能是导致法院决定再审的重要依据。

　　该意见书首先提出，按照美丽园小区业主与物业管理企业签订的《美丽园小区房屋使用管理维修公约》（以下简称《公约》），在业主大会没有选聘新的物业管理企业并签定新的物业服务合同生效时，物业公司依照该《公约》的约定进行收费是合理的。

　　意见书称，美丽园小区《公约》是为了保证对美丽园小区物业的售后管理服务，维护开发建设单位、业主、使用人和物业管理企业等多方的合法权益，根据国家和北京市有关规定制定的、经政府主管部门核准、各方应共同遵守的约定，对业主和物业管理企业具有法律约束力，并自业主签署承诺书之日起生效。

　　根据《物业管理条例》第２１条、２６条规定，房屋销售时建设单位、购房人和物业管理企业三方签订的《公约》之约定，在业主大会选聘物业管理企业之前，仍由建设单位选聘的物业管理企业继续提供物业管理服务并收取服务费用，直至业主大会选聘物业管理企业并签订新的物业服务合同生效时，《公约》的法律效力终止。而该案中，原《公约》的终止是在美丽园业主大会没选聘物业管理企业并签订新的物业服务合同之前。鸿铭物业公司依据《公约》提供物业服务并按约定的收费标准收取费用是合法的、有效的。在双方当事人没有达成一致以前，任何单方面改变公约的约定（包括收费标准的约定）是违反物业管理的有关法律规定的。同时，在美丽园业主大会没有选聘物业管理企业并签订新的物业服务合同生效之前，由法院判决改变《公约》中已经约定的收费标准是否合理是欠妥当的。

　　意见书同时指出美丽园小区物业服务收费价格判决中存在的主要问题有：

　　一、审判专业性强的复杂价格争议应由价格主管部门会同行业主管部门进行价格认证鉴定，供法官审判时参考，而不便由法官直接定价。

　　二、该案实行了双重标准，导致物业费标准背离了市场价值。在２００３年至２００５年间，北京市普通住宅物业管理收费实行的是政府定价，建设部发改委１８６４号文件规定从２００４年１月１日起可由双方协调，实行市场调节价，但双方没有协商一致前，仍应执行《公约》中的政府定价。而本案判决中时而采用政府定价，时而适用市场调节价，审判标准是双重的，具体适用哪个，取决于哪个对业主有利，也就是说，《公约》对业主有利的，就以《公约》为依据，反之就不以《公约》为依据，这显然有些偏颇。

　　意见书称，采用双重标准的结果是，大幅度降低了鸿铭物业公司在三种收费上的收费价格，使服务内容、服务质量达到“市优小区”标准和“金牌居住区”标准的甲级住宅区的物业服务收费价格，比实行政府指导价的同类普通经济适用房物业服务收费价格还低，严重偏离了国家收费政策和市场价值规律。

　　意见书表示，关于美丽园小区物业管理服务费收费标准确定原则应该是：

　　一是严格按《公约》约定的收费标准，直至业主大会选聘物业管理企业并签订新的物业服务合同为止。

　　二是如果双方当事人同意，可以由价格主管部门会同行业主管部门，依据美丽园小区物业的实际情况和双方争议期间的收费政策，依照双方争议期间执行的政府指导价标准确定物业管理服务费的收费标准。

　　意见书还称，该判决在物业管理行业中可能造成严重的影响和后果。照此判例，物业管理行业的营业税税费将由税法规定的５．５％降到５％，会在北京市各住宅小区中造成无法挽回的社会效应和极其恶劣的后果，将会严重妨碍物业管理行业的正常运作和发展；同时，美丽园的物业费由２．７２元／月·平方米降到１．５８元，会造成甲级住宅带电梯一梯两户的

商品房物业费价格比实行政府指导价的同类普通经济适用房物业费价格还低的结果，违反了物业管理行业的市场价值规律。此判例在北京市各住宅小区中引发相同的社会效应后，不仅鸿铭物业公司将会面临破产倒闭，也会导致大部分经营管理同类物业的物业管理企业无法继续经营而面临倒闭。该判决可能对美丽园小区的物业管理造成混乱状态，同时也使许多业主受到误导后心态失衡，进而会对北京市物业管理全行业造成混乱，不利于北京市各住宅小区和谐稳定和安定团结，不利于北京物业管理行业的健康发展。

　　对于该案的重审以及该份法律意见书，美丽园小区业主委员会主任雷霞对

中国经济时报记者说，他们正在积极准备应对，已经请了相关的律师团来研讨此事。她肯定地说，该法律意见书中所提出的各项理由显然是站不住脚的。美丽园小区物业费一案只是还了物业费一个明明白白，还了业主们一个公道，如果因此就会导致物业管理企业的大规模倒闭，显然是夸大其辞。真正导致物业管理企业倒闭的，是这个行业的黑箱操作和不诚信经营。

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