特别策划-2：“国六条”带来新“表情”

　　2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，针对少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出等问题，出台6项措施调控房地产。5月29日，在“国六条”的基础上，出台了《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，针对“少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱”等问题，做出了具体量化的调控部署。

　　“国六条”以及“意见”的出台，激起了强烈的反响，“国六条”为相关的人们，又增添了几许不一样的表情。

　　有购房意愿者要不，再观望观望？

　　表情：犹豫

　　在省直某机关工作的仁雪(化名)最近一直有点犹豫不决。住着单位分配的两间老式旧房的她，看到一个个漂亮的楼盘拔地而起，周围的同事、朋友纷纷购买了商品房，心里总有点痒痒的。四月底时，她刚刚通过内部人预订了一套位于省会建设大街与槐中路交口附近的房子，“均价3600元左右，还没最后定价。可是不买房吧，眼瞅着房价越来越贵，早买早省心，现在这套旧房住着，确实有点挤。”

　　可这两天，仁雪的心一直不踏实，“我想把订金要回来，还是再观望观望吧！”她觉得，国家下这么大的力气规范房地产市场，抑制房价过快增长。国六条一出台，房价会不会有回旋的余地，“也许，价格有松动，会降下来一些？”但她又怕像上次国八条出台时一样，好多人持币待购，希望房价会有所下降。可一段时间过去后，房价依然“坚挺”，甚至还在稳步上升，“如果真是这样，还不如现在买了，否则，以后的楼盘越开发离市区越远，孩子上学不方便。”一时间，仁雪有点拿不定主意。

　　其实，和仁雪犹犹豫豫的表情一样的，大有人在。1+2联合不动产交易中心经理李婷介绍说，进入6月以来，从业务量上很明显地能够感受到，一部分人在持币观望。因为新政策出台后，大家还都不太明了房价的走势，所以大部分有购房意愿的人都选择了最稳妥的方式：再看看，看看形势再说。

　　但李婷估计，观望期不会太长，“应该很快就会过去，因为这次调控只是针对少数增长过快的城市，石家庄在几次调控中都影响甚微，这次也大致如此，毕竟市民对住房的需求还是很旺盛的，该买的还得买。”

　　房屋持有人受了炒房人的“牵连”

　　表情：无奈

　　“唉，上次出台规定，两年以内的房屋出售，要征收营业税。我想等一等再卖吧，可眼看着两年到了，6月1日又将期限调整为5年了。我又不是炒房，只不过想把手里多余的房子出售，结果吃了‘挂落’。”

　　省会张涛(化名)心里有点不服气。他在2004年的时候购买了一套110平方米的商品房。而不久，他爱人的单位开始集资建房，房价要比市场上便宜不少，而且离单位和孩子的学校都比较近，于是他们决定集资。如今单位的房子已交了钥匙，正当他满怀欣喜想把以前那套房子卖掉，赚到的差价用来装修时，却迎来了“国六条”———从6月1日起，5年以内的房屋转手交易要交纳全额营业税。“我要两套房子有什么用，还得交物业费。想卖一套，这应该不属于炒房行列吧？可政策执行起来可不管这个，该交什么就得交什么，我觉得，这在打击炒房人的同时，也影响了像我们这样的正常交易行为。”

　　其实，通过调查了解，现实中，像张涛这样由于某种原因手里有两套甚至两套以上住房的人不在少数，这一点也得到1+2联合不动产交易中心经理李婷的证实。“省内市场上，在二手房交易市场挂牌的，大部分都是正当的出租出售需求，是一种正常的流动。投机炒房的只是个别现象。”

　　中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭认为，在交易环节的营业税，总体上力度较弱，5.5%的税率是无关痛痒的，而由于营业税以房价为税基，这对不同地方的效果不一样，对涨价比较快的城市，高税率效果不一定显著，但对涨价比较慢的城市则打击又比较大。应该征收交易所得税，同时应该对占地面积大、容积率低的住宅、豪宅征收高消费税，也有必要对内资、外资区别征税。

　　银行：基本上没影响

　　表情：平静

　　这次“意见”中规定，自6月1日起，个人住房按揭贷款首付比例不低于30%，自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

　　对于首付比例的规定，中国工商银行河北省分行住房金融部经理李明海表示，在他的记忆中，这是国家政策首次提出“区别化”的住房信贷政策，而且规定得比较“细致”。这对于调控住房供需结构、照顾低收入人群是一个利好，出发点和方向性都是非常正确的。

　　而且，李明海表示，将首付比例提高，更有利于银行防范金融风险。事实上，银行在执行房贷过程中，大部分也都采取的是首付三成，“只有信用度比较高的才执行两成首付。”

　　所以对银行来讲，基本上没影响。

　　而且，李明海认为，从市场需求的角度讲，新政策对购房人也不会产生大的影响，目前省内市场贷款买房的房价多集中在30万-40万，首付多一成，也就多付三四万元，影响不大，“该买房的人还是要买房。”李明海认为，这项政策，对北京、上海等房价过高的城市影响比较大，“这些城市单价有的已经过万，首付多一成，就要多付七八万、十来万，这对买房人来说，压力比较大。”

　　但也有银行人士认为，首付款比例提高一成，对炒房者的投机购房，仍形不成有力打击。因为炒房资金来源广泛，并不局限于银行贷款，这些资金并不受银行控制。因此，这项政策，只能是在房地产宏观调控的局部“扎了一针”，而不是“砍了一刀”。

　　“提高首付比例对打击炒房来说，还不如‘5年之内交易征收全额交易税’的作用明显。”李明海认为，各地政府还应该针对国六条作出适合当地实际情况的实施细则。比方说，“意见”中规定，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建筑总面积的70%以上。从实际情况上看，90平方米有点过低，100-120平方米之间，比较符合居住要求。“某种程度上，如果过多的小户型不好售卖，会令开发商减少住房供应量，这会造成供需矛盾更加突出，反而会令单价上涨。”

　　中介公司：对二手房市场有一定影响

　　表情：郁闷

　　“5月30日、31日那两天，我们帮客户办理的过户量明显增多。原来在犹豫的赶紧就定下来，防止征收营业税后，二手房价格会涨。还有一大部分是原来买了房未办理过户手续的，赶在6月1日之前办完过户，避免交营业税。”1+2联合不动产交易中心经理李婷介绍说，“国六条”以及9部委的“意见”出台后，效果还是挺明显的。

　　对于二手房市场，李婷认为新政策目前会产生一定的影响。“由于5年内的房屋转让交易要征收营业税，有一部分房主暂时将‘出售’变为‘出租’，而有一部分房主，则可能会将营业税等成本转嫁到房价上。”李婷分析认为，短时期内，二手房市场可能会“暗淡”一些，但这个时期应该不会太长，“毕竟，需求量在那摆着，而且省内的房产市场，总体来说，是健康和良性的，投机和炒作的因素不大。”

　　“去年，‘国八条’出台之后，确实出现了持币待购的现象，许多中介公司的交易量持续下滑。但两三个月后，还是基本恢复了正常！”另一家房产中介公司的专业人士分析，参照去年的情况，新政对二手房中介公司市场的影响短期内会有，但持续时间不会太长。

　　不过，也有专业人士认为，新政可能会抑制二手房市场。该人士引用了广东所做的一项调查：新政出台前，86.3%的被访者准备买一手新房，而在政策出台后，这一比例上升到88.8%，而新政出台前后，二手房的购买意愿比例则由13.8%下降到11.3%。

　　“国六条”中对二手房交易影响最大的无疑就是“购房不足五年转让，征收全额营业税”，多达45%的买家相信这会使二手房提价。“因为，卖房者会将这部分成本转嫁到买房者身上，体现在价格上，就是二手房房价会涨。”而30%的被访者也提到“房租会提高”。

　　“其实，二手房市场在一定程度上有助于平抑房价，但如果正常的房产流动也受到限制，则不利于房价稳定。”

　　房地产开发商：房价仍会稳中有升

　　表情：表情不一

　　“新政对小开发商的冲击可能比较大，而对于规模较大的开发商来说，影响不大。”一位房地产内部人士表示，对于闲置土地、项目资本金等的规定，对于资金实力不大的中小开发商来说压力不小。

　　对于房价问题，这位人士分析认为，在河北省内，整体来看泡沫并不明显，目前房价的涨幅基本上反映的也是一种正常的供求关系，“未来房价涨幅趋缓，但还会稳中有升。”对于控制房价，照顾中低收入人群的住房需求，他认为还应该从调控政府层面着手，建

经济适用房、廉租房只是手段之一，根本的问题还是进一步推进

房地产业市场化的进程，通过自由、公平的竞争，促使房价更合理、透明。

　　（本报记者：王荣娟）