特别策划-4：便宜村证房背后隐忧重重

　　买房置业，国家房管部会颁发给置业者制式的《房产证》。然而随着各个城市的发展，城中村被逐渐吞并，不少城中村因此改造升级，建设了不少住宅楼，而这原本应该是供应给本村村民的住房不知何时开始，大面积出现在市场上，相对城市房管部门颁发的《房管证》而言，这些房子被叫做“村证房”。这种村证房比市场上的商品房便宜不少，在“上市交易受限，自己住着没关系”的论调中，不少人开始掏钱买起村证房。

　　目击：村证房遍地开花

　　在省会南环大桥附近的一个城中村，村子的中南部、东南部，一排排刚刚建好或正在建设的住宅楼，在一群平房中间格外显眼。有些楼宇已经入住，有些地方，施工的机械手臂正在忙碌着。

　　路边竖着一个灯箱，上边写着“售楼”，有联系人和联系电话。在这个灯箱的旁边坐着几个人，记者以买房者上前打问：“这小区里边还有房子吗？”“有，但是不多了，要买赶紧买吧”，售楼者表示。

　　她随后给记者列了一个清单：1楼83平方米的一套，带

装修，总价17万元；5楼92平方米一套，18万元；6楼142平方米住房一套，总价20万元。物业费每平方米0.15元。“我们村里的房子，比商品房至少便宜20%到30%，这套142平方米的房子，才合1400多元一平方米，周围的商品房哪个不在2500元以上啊。”卖房者告诉记者。“而且最近报纸上登了，新火车站要在南货场附近建设，离我们村非常近，将来肯定要升值，就是这个消息发布以后的这半个月，房子每平方米已经涨了二三百元啦。赶紧买吧，不卖还要涨的。”记者问及“村证房是不是不能上市”时，这位售房者说：“能，私下签个协议就行了。”这位售房者还称，买了房以后，可以和村民一样，将来孩子可以在这里入托入学。

　　在石家庄红旗大街附近，某个村证房的售楼处。售楼小姐告诉记者，他们的一期工程几十栋楼已经售罄了，现在南区的房子正在卖。“不光是本村的人买，附近师大的老师还有

公务员，不少人买了呢。”这位售楼小姐明确告诉记者，这些村证房没有预售许可证，买房也没有房产本，就是双方签订一个协议。在铁路中南小区居住的一位崔先生告诉记者，他在2004年底就购买了这个地方的村证房，当时买的是一套99平方米的两室两厅，花了15万多元，如今有人22万元想买他的。“我听说村证房是有风险的，虽然涨了这么多，可是心里老是觉得没底，正在犹豫卖不卖呢，就是卖的话，也不知道手续上是怎样执行的。”

　　记者随后又转了几个城中村，塔谈村、留村、大郭村、岳村、于底村、大马村等十几个城中村，都有“村证房”在销售。

　　证件不全有风险

　　“村证房”，是指城中村村委会为了改善村民住宅环境利用本村的集体土地自主开发建起来的村民福利房，销售对象仅限于本村村民，可在村民内部转让，但不允许作为商品房对外销售。村里只发类似宅基地证的房产所有权证明，没有在房管局备案、统一印制的房产证。就是这种“村证房”目前正在石家庄等一些城中村较多的城市公开上市交易。

　　“村证房”最大的诱惑当然是价格。省会1+2联合不动产置业公司的李婷经理表示，从今年年初到5月份“国六条”出台前后，省会房地产市场经历了一轮比较明显的上涨行情。业内人士粗略估算，平均每平方米上涨了200-300元，这种涨幅在全国同期也居于前列。面对高涨的房价，一些市民转而将目光投向了“村证房”，这样就造就了村证房的一轮开发高潮。目前村证房每平方米均价在1500元到2000元之间，普遍比同地段市场价低30%左右。而在这样的开发和销售高潮面前，村证房证件不全、无法上市交易等隐忧却是不得不关注的。

　　业内人士表示，城中村的土地，凡是没有经市统一开发的依然是集体土地性质，按规定，开发房地产必须先将集体土地变更为国有土地，向国土部门缴纳土地出让金取得国有土地使用权，办理《国有土地使用证》。此外，还要办理《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《施工许可证》《商品房预售许可证》，预售的商品房必须具备这五个证才是合法的。而一位房地产开发商也坦言“村证房”都没有《国有土地使用证》《商品房预售许可证》，最多只有《建设用地规划许可证》和《施工许可证》。

　　从去年的“国八条”到今年的“国六条”，国家采取了一系列紧缩政策，限制炒房者。省会1+2联合不动产置业公司的李婷经理表示，自从这些政策出台以来，二手房市场上的“期房”、“楼花”大大减少。可是炒房者并没有就此罢手，业内人士表示，由于这些政策对村证房没有什么约束和限制能力，“囤房、炒房族”的资金开始大量转入“村证房”，这也直接带来了“村证房”也在一路看涨。记者在某村证房小区采访发现，相隔百米的距离，就有三个售楼中介的广告灯箱。这些大都是本村或者熟悉本村情况的人，他们低价吸收一些房子，然后每平方米加价100-300元不等卖出。

　　然而正规的中介公司却几乎没有做过村证房的业务，1+2联合不动产置业公司以及谦昊中介的负责人告诉记者，因为这种村证房的交易，就是买卖双方立个协议，中介公司没有可以介入的地方。对这种村证房交易，业内人士普遍认为，有一定风险，可能给将来留下许多隐患。

　　村证房的拆迁隐患

　　一位业内人士透露，村证房的大量开发，可能造成整个城市房屋面积规模底数不清，影响统计数据的准确性，进而影响政府对城市建设和管理的决策。

　　省会冀正律师事务所的李莉表示，根据我国《担保法》，房产只有权属登记后才可以设定抵押，这些占用农村集体土地的村证房，购房者将无法用房产进行抵押。而将来村证房如果要拆迁或者改变用途的话，房屋购买者的权利可能就要遭受损失。

　　真的法不责众？

　　“这种房子上市交易可能有麻烦，但是买来自己住是没有问题的”，省会李先生认为。虽然没有房产证，但村里承认合法，自己又不是炒房，就不会有问题。而且，现在村证房这么多，“法不责众”，即使有问题，将来也有办法能够解决。

　　李先生的这种观点，是购买村证房者的普遍观点。然而法律界人士却不这样认为：“这种房子作为村民的福利房自己使用是没问题的，但只要它作为商品房一上市流通就是非法的了。”省会冀正律师事务所的李莉律师表示，我国《物权法》草案162条明确规定，符合宅基地使用条件的人可以购买村中集资建设的福利房，禁止城市人口在农村购买宅基地。也就是说，这种房子如果交易，也只可以在村民之间进行。而不久前通过的《石家庄市城市房屋权属登记管理条例修正案》规定，石家庄市行政区域内城市规划区集体土地房屋也可申请房产证，颜色为蓝色，但房屋权属转移只在集体成员之间进行。

　　针对购买村证房时所签订的购房协议，李莉律师表示，虽然不能简单地说是无效的，但是权益能否得到保障却要打个大大的问号。我国的《土地管理法》63条规定，农村集体所拥有的土地，不得出售转让，农民宅基地不得向城市人出售。但是就和没有法律认可的事实婚姻一样，这种买卖事实已然存在，所以判定起来也会有一些困难。李莉律师认为，如果一旦判定合同无效，可能的结果就是买卖双方互相返还，恢复到合同签订前的状态。也就是说，购买了这种村证房，并不意味着购房者就成为了法律上的产权人，更不能享受所在村的村民待遇。

　　李莉律师分析认为，即便以后国家出台了相关政策，村证房可以通过某种手续上市交易的话，那也就意味着将村集体土地性质必须改变为国有土地，而购房者可能要为此支付“土地转让金”，这样核算起来，村证房就不一定比商品房便宜了。

　　而新华社记者在调查后认为，这种本来仅限于城中村自住的楼房非法上市，扰乱了房地产市场秩序，其上市热卖的背后还隐藏着巨大资产流失的现实。目前石家庄市区每亩地评估价在50万元到150万元之间。这样，以平均价每亩100万元，按现行40%的国有土地出让金征缴率计算，每亩地就要缴40万元，而记者所走访的十几个“村证房”楼盘，每个小区占地都上百亩，汇总起来，其中资产流失数额是惊人的。

　　（本报记者：武岩生）