谨防调控政策成为炒作新概念

　　近期在不到一个月的时间里，中央先后出台“国六条”及配套细则“国十五条”，从土地供应、银行信贷等方面，启动房地产市场的新一轮调控。但不少地方的房价不仅没有应声回落，反而呈现出“逆调整”持续上涨的态势。值得关注的是，一些原本想抑制房价过快增长的政策，反映到市场上，却成为开发商炒作的“新概念”。

　　新政策成为开发商炒作“新概念”

　　在此次宏观调控中，房地产市场供应结构成为调控重点之一，高档房地产开发将受到严格控制。“国十五条”明确规定，90平方米以下住房必须占项目总面积七成以上，居住用地供应量七成用于中低价位、中小套型。这一政策信号一出，直接刺激别墅类、跃层大户型等楼盘的价格上涨。

　　在天津水上公园附近的一个售楼处，销售人员告诉记者，他们所开发的都是大

户型，最小的面积都在200平方米以上。因为国家要限制类似高级

豪宅的建设，像他们这种楼盘以后将会减少，是典型的“稀缺产品”，所以销售价格一直看涨，由开盘之时的7000多元一平方米，上涨到目前超过一万元一平方米。

　　记者调查中发现，豪宅价格外溢现象非常明显，一些豪宅价格上涨直接带动周边楼盘价格走高。天津水上公园附近的楼盘，价格上涨幅度都超过30%。一些销售人员说：“某某楼盘能涨得那么快，我们楼盘跟它的距离很近，就是面积小了点，房子质量并不比它差，涨是理所当然的。”

　　在“国十五条”刚实施的两天时间里，天津市一家房地产商就在当地媒体上声称，公司所负责开发的海河沿线景观大盘，属于高档商品房项目。因为类似的高档房会减少，所以可以进一步升值。

　　据悉，北京市出台的“二环以内不再建商品住宅”的规定，也被二环路以内的开发商拿来“做文章”。富卓房地产售楼处的售楼小姐对记者说，北京二环以内不再建设住宅楼，意味着二环路以内的商品住宅楼盘越来越少。这个楼盘的均价原来是8000元，目前涨了2000元，再犹豫还要涨。

　　为规范房地产市场，北京、天津等地都要求开发商在出售房屋时，必须取得《规划用地许可证》、《商品房销售许可证》等。北京远洋房地产开发公司的总经理李明认为，由于各种手续和审批流程一直在不断调整，使整个开发周期延长了，等于利润在减少，只有通过提高房价来弥补。

　　高房价之下的市景百态

　　就在国家持续对房地产市场进行调控之时，今年4月，全国70个大中城市新建商品住房价格指数同比涨幅超过7%，其中有3个城市超过10%。特别是北京和环渤海、珠三角地区的一些中心城市房价上涨过快，已引起管理部门的高度重视。

　　房价的逆向表现，导致一些消费者产生房价还要上涨的预期，增加了市场的恐慌心理。在北京市朝阳区艺水芳园小区，一位购房者告诉记者，去年6月，他看好了艺水芳园一套93平方米的房子，因为相信国家宏观调控效果，持币待购，结果“吃了观望的亏，让这套房子白白涨了两万多元”。现在，他怕房价还要上调，说什么也不敢再等了，已经交了房款。

　　记者采访中发现，目前部分群众对国家宏观调政策产生怀疑，很多人都认为房价还要上涨。在天津春季房交会上，一位自称叫张建的看房者告诉记者，他从2003年开始介入房地产市场，把股市上的资金抽出来“炒房”，购买的两处房产，价格都从最初的不到3000元上涨到6000元，转卖后他净赚40多万元。

　　张建说，尽管国家出台一系列的政策稳定房价，但总体来讲效果不大。天津房价上涨速度之快，远远超过股市的任何一个利好行情。房子的质量并没有发生本质变化，但价格却出奇的高，价格严重背离了价值。

　　房价上涨，群众怨气很大，还有人认为，高房价会诱发一些丑恶现象。在天津春季房交会上，一些群众反映，总价在30万元左右的房子基本找不到。2005年天津城镇居民年人均收入不到1.5万元，也就意味着，一个人不吃不喝20年，也买不到一套房。

　　一位姓王的女士告诉记者，她在天津一家医院的妇产科工作，她的一些同事认为收红包，拿回扣、“走穴”等现象很正常，因为他们几乎都贷款买房了，要供楼，就要想办法多挣“外快”。

　　调控政策需要“精确制导”

　　天津社会科学院经济社会预测研究所所长研究员卢卫告诉记者，目前房地产调控政策与市场反映，出现不一致的现象，是多方因素造成的。与开发商的炒作有关系，也与所出台的政策有关。

　　卢卫认为，从1992年提出住房商品化，我国房地产市场发展不过短短的10多年，对房地产运行规律缺乏足够的认识，一些政策出台本身就具有试错性质。

　　如为抑制房地产价格过快上涨，央行曾调高了个人住房贷款利率，其初衷是抑制购房需求，减少房地产市场的资金供应。但一位不愿意透露姓名的银行官员分析说，贷款利率提高，意味着商业银行的收益会增加。银行愿意贷款给买房人，所以各家商业银行发放个人住房贷款的积极性很高。贷款会直接转化为购买需求，刺激房价上涨。

　　卢卫说，一项调控政策的出台，需要通过一定的传导机制和实施条件才能在市场上产生效果。如提高个人住房贷款利率这一政策，从理论上讲是有效的，控制了资金就控制了需求，但这一政策发挥需要有一个提前，就是要约束商业银行发放个贷的冲动。如果这个条件不成立，这一政策就可能出现“反向操作”的情况。

　　兰州大学经济学院教授程学真认为，房地产调控措施应该是有效的，但老百姓却不完全知道。群众的信息渠道主要是媒体，但一些媒体，开发商本身是其重要的广告客户甚至是投资方，他们就成为开发商占领群众思想阵地，替开发商炒作的“急先锋”。当前要做好政策宣传工作，让广大群众特别是房地产市场的购买者明确国家调控方面，从而形成政府和消费者合力。

　　一些专家认为，调控房地产的着眼点是结构问题而不是价格问题，房地产市场上应当提供5种房：廉租房、

经济适用房、经济租赁房、普通住宅和高档商品房等，形成梯次供给和梯次需要。合理的调控方向应当是各得其所，即市场需求与供应相对接。同时，要对开发商进行道义劝告，引导他们承担社会责任。

　　本报记者:姚晓娜 胡梅娟 殷丽娟