市中心大型商业物业拍卖频频

　　过去的一年里，登陆上海的境外房地产投资机构几乎成几何倍数的增长，这使得市内的商业物业变得空前热门。可售优质房源匮乏的情况下，国有商业银行不良资产处置给房地产市场注入新鲜血液。

　　商业物业集中拍卖

　　6月初，继“洛克双喜国际广场”之后，又有一个商业物业的整体拍卖信息公布，位于浦东龙阳路2000号的万邦地铁商业广场部分物业将于6月21日公开拍卖，拍卖部分物业的体量达到30000平方米以上。

　　近期，上海拍卖市场再次热闹起来，市中心多栋商业物业出现在本市各大拍卖公司的名单中。除“洛克双喜国际广场”外，近期现身市场的还有位于静安区延安中路陕西南路的“申大商厦”以及卢湾区建国中路“国信商务大厦”等。

　　比起新建的商业物业大多处于中环线附近的“边缘”地带，由拍卖行公布的房源大部分物业处于市中心地带，绝大部分更是地处静安、长宁、卢湾、浦东等商业以及办公环境比较成熟的中心城区。对于买家来说，这些商业物业明显更有吸引力，由于周边商业氛围已经形成，购买者几乎可以在购买物业的同时就能够直接计算出未来的回报。

　　据悉，大多数拍卖项目都是因为资金链断裂等原因走向市场的。两年来的

宏观调控使得众多地产公司出现资金紧张，在融资无门的情况下，部分楼盘一度出现工程停工等现象。这部分资产继而转变成银行的不良资产，从而走上拍卖道路。

　　银行改制加速上市

　　业内人士指出，最近银行处置不良资产的动力来源于银行改制以及上市的迫切需求。

　　由于国内金融开放“大限”将至，各大国有商业银行股份化改制也进入关键时期。为了达到银行上市要求，不良资产率必须降到10％以下，对比国内一些银行现有的不良资产率，这样的要求必然促使银行尽快处理掉手头的“历史问题”。

　　实际上，在目前的市场环境下，大型商业房地产项目是最为炙手可热的产品之一。对于某些产权以及债务关系较为清晰的商业物业来说，银行可以比较快速地处理。这也使得一些债务到期已经数年的资产开始集中上市。

　　与此同时，这位业内人士透露，每年两次的银行不良资产处置的考评也会在6月底后进行，这也促使大量资产拍卖被集中到了5、6月份进行。

　　境外买家成为主角

　　 以将在近期拍卖的“洛克双喜国际广场”为例，新世纪拍卖公司负责人告诉早报记者，在此次准备参与竞拍的4家左右的单位中，有境外背景的公司占了大部分。这些公司为了争夺这一项目已经先期投资，进行了完善的重新定位和规划，并提交未来的市场运营方案，显得志在必得。

　　戴德梁行近期发表的“亚太区投资物业市场报告”显示，今年前四个月，海外基金在中国内地的投资已经达到了6.26亿美元，是去年同期的两倍。

　　报告显示，资金流入亚洲各房地产市场的趋势仍然持续，其中尤以中国最受投资者欢迎，成为2006年首选的投资地点，当中以写字楼最受投资者追捧。

　　国内物业之所以受到欢迎，关键因素在于远远领先于其他地区的资产回报率。统计显示，香港中环的甲级写字楼目前的回报率在3.2%，日本是3.5%，伦敦是4%，美国是4.5%，而中国内地的北京达到了6.8%，上海更是高达7.5%。

　　只要经营得当，大部分公司在收购不良资产项目后几乎都可以获得8%以上的投资回报，而物业增值效益则是更加可观的一部分。到目前为止，大部分2003年左右购买的办公楼物业，增值额已经在一倍以上。

　　由于资金充足，海外资本比国内投资者拥有更加强劲的购买力，这使得不良资产市场依然成为外资舞台。

　　关键因素还是价格

　　虽然市场对于商业物业的需求显而易见，但决定项目是否成交的关键依然在于价格。

　　相较于成熟的商业物业，拍卖品往往会有这样或那样的“缺陷”存在。这种缺陷包括：较为复杂的债权关系，内部结构设计不合理，因政策改变需要改动规划，项目资料不全等。

　　其中，债权关系是最让购买者头痛的地方，据早报记者了解到，由于理清债权关系耗时颇长，很多烂尾项目从成交到复建往往需要一年多甚至更长的时间用来办理续建手续，一些买家由于缺乏经验而放弃复建造成新的烂尾。

　　一般而言，现在市场上较为受欢迎的拍卖产品还是一些产权关系较为明确的物业。比如即将进行拍卖的长宁区“洛克双喜国际广场”，没有经过任何转手，接盘者可以在最快时间内接手开工。

　　据介绍，只要预留下足够的市场获利空间，这类物业都会受到市场的关注。

　　一般来说，整栋出售的物业成交价格会比市场价低很多，比如由上海盛融投资联合

摩根士丹利共同购买的世界贸易大厦价格就相对低了不少。

　　但是，由于目前各类基金竞争激烈，物业价格也开始逐渐提高。由于烂尾楼需要续建，则价格更低，一般来说，加上后期续建费用，整体价格不超过现在市场价格的80%。即使产品稀缺，但大部分公司还是不愿意出太高的价格购买超出心理预期的楼宇，不久之前，浦东一项整体拍卖的项目就因为报价过高而出现多次流拍。

早报记者 刘秀浩 罗勇成