陈维民：广州正佳渐入佳境

　　也许，从广州市中心一个风吹雨淋的“大坑”成长起来的“亚洲第一MALL”广州正佳广场，自它诞生起就注定要成为媒体的焦点。这个与“中国最成功MALL广州天河城”仅一墙之隔，投入40亿重金打造的比天河城面积要大一倍的第二代购物中心，开业一年来在取得有目共睹进步的同时，也一直“树欲静而风不止”：从去年4月的正佳租户风波的成功解决再到平息今年年初“正佳广场要被卖掉”的传言，一切都在无情地考验着正佳管理层的智慧。而这些风波和传言的成功平息，也把一个人推向了幕前，他就是广州正佳广场有限公司总裁陈维 民。

　　近日，这位军人出身的企业实干家因为对天河商圈的一些高论，在

零售业内引起广泛关注。作为天河商圈最大MALL的正佳广场，如何在“天河城在扩量、广百签约中怡时尚、太古汇在破土动工”的白热化竞争态势下“安身立命”，颇受外界关注。就此，本报记者近日与广州正佳广场有限公司总裁陈维民进行了一场面对面的对话。

　　记者：你怎样评价正佳开业一年来走过的路？

　　陈维民：正佳广场自2005年1月15日开业以来，实行了三大转变：首先从开发建设为主转向经营管理为主；其次是购物中心管理从一般公司的纵向管理为主转向横向管理为主。第三，从应急管理为主转向日常管理为主。与一般公司存在的上下级关系不同，作为购物中心的正佳是一个公共平台，与租户、消费者、合作单位就不是上下级关系。而正佳刚开业时，因为“一切都是新的”，国内目前又少有管理超大型购物中心的先例可循，因此“一切都是在不断摸索中前进”，正佳在刚开业时高层的工作状态就像打会战似的，每天都是现场办公、现场应急的状态。

　　正佳广场开业至今的确经历着褒贬两方面的评价，但总的来说行内的肯定评价比批评多。正佳的成绩有目共睹，首先对一个购物中心来说，开业面积很重要。正佳到去年年底，基本上90%开业。这在行业里是一个奇迹。第二是客流量方面，正佳周一到周五的客流量从上半年的10万人提高到下半年的15万人到20万人。周六到周日从上半年的40万人次提高到50-60万人次。黄金周就更明显，春节五六十万人次，“五一”期间为70-80万人，“十一”期间已经上百万人次。

　　但租户和消费者还是看到很多的问题。正佳方面一直在研究并想办法解决这些问题。这些问题可以大部分归结为正佳的三个转变还没到位。比如说形象管理面积很大，一般公司内部不协调的状态很多，怎么把它变成日常体制。这不是我们一家能够完成的转变，涉及到我们的合作伙伴。举个例子，比如我们很想知道租户一年有什么推广计划，但租户觉得没有计划或觉得没有进行协调的迫切性，就完成不了。正佳的三个转变不到位既有主观原因也有客观原因。

　　记者：正佳是一家大型民营企业，在执行力上如何尽可能避免“家族意志”？你怎么看待正佳在发展中存在的一些问题？

　　陈维民：正佳开业一年来，总的来说是“问题不少，前景值得肯定”。因为目前正佳存在的问题是前进、发展中的问题，而不是倒退的问题。这些问题都将在良性的轨道上逐渐地消化处理。目前正佳正在努力将这个进程加快一点。

　　今年正佳广场推出全年培训和微笑服务。同时，今年正佳更强调目标管理和预算管理。正佳每一个人目前都处于两个角色：不断接受批评，不断当老师。其实，压力对一个企业有时是负面，有时则是起到正面的效应。正佳无论有多少不尽人意之处和在消费者心中尚存差距，但正佳开业毕竟为广州和珠三角的消费者提供了一个现代化的、提高生活质量的经典之作，它将越来越表现出独特的魅力和对未来的消费群体的贡献。

　　记者：如今的天河商圈，较一年前即广州正佳广场2005年1月开业时，又将多两个近在咫尺的强劲对手：广百签约与天河城隔壁的中怡时尚；香港著名商业地产太古汇正在其不远处破土动工。而与其一墙之隔的天河城，此刻亦在扩大自身体量，目前东塔楼

写字楼和高40层将作酒店用途的西塔楼均进入封顶阶段。你如何看待如此多的百货和购物中心“扎堆”天河商圈？

　　陈维民：其实，城市的定位和发展往往决定商圈的发展。尽管都同属几大城市的“第一商圈”，但这些“第一商圈”的作用是不一样的，它的作用依托于城市的功能。如果这个城市是一个国际化的大都会，那么该地区的的第一商圈就是国际化的，如果这个城市是地区性的，那它的第一商圈也就是地区性。因此商圈的功能不是取决于商圈本身，而应取决于商圈所处的城市。另外，交通问题对商圈也是非常重要的元素，但交通问题不是商圈本身能解决的，它还是要依托于城市本身的交通规划。你说哪个商圈能把自己的交通改了？改不了。

　　现在天河商圈的主要问题不是规模的问题，而是怎么解决同质化的问题。按目前状况天河商圈还不到恶性竞争的地步，但是否会恶性竞争取决于是否解决同质化问题。资料显示美国人均商铺占有面积大概在两平方米以上，目前国内有些城市与世界上发达地区的人均商铺占有面积差不多。比如说

上海人均商铺面积肯定比广州大。实际上，天河商圈从地理位置上讲，商家的分布并不比香港密，但香港经营得很好。所以如何细分市场、如何使各个商家做出自己特色的定位，还是有很多功课要做。现在就断言是恶性竞争，还为时过早。记者红菱