美国房地产市场:充分市场化下的政府角色

　　●去年一年美国人从房地产市场获利就高达8870亿美元

　　●截至2005年，10年间美国住房平均价格上涨了 53％

　　●今年第一季度，美国租用房的闲置率为9．5％，而销售房的闲置率只有2．1％

　　●美国政府在住房市场上发挥的作用主要就是帮助低收入家庭获得住房

　　在美国市场经济的大环境下，房地产市场也是一个完善的市场。在这个市场里，房屋就是商品，商品就要根据市场供求的规律来流动，政府并不直接干预房地产市场的运作。或许可以说，这就是有别于别国的美国“国情”。

　　说到过去几年的美国

房地产市场，经济分析人士常常用“火热”来形容。这确实一点也不过分。近年来美国新建住房销量每年都在100万套至200万套之间，旧房销量每年在五六百万套以上。火热的住房建设和销售导致房地产价格持续上涨，与股市的长期平淡形成鲜明对照。因此，除了自己居住外，买房也成了不少人投资的一种手段。去年一年美国人从房地产市场获利就高达8870亿美元。

　　今年4月份，美国新建住房的开工量以年率计算为近200万套，其中独门独院的单栋住房就高达156万多套，约占开工总量的79％。其余的才是供销售或租住的公寓类房屋，而且面积也有小有大，不少是有好几个房间的高标准公寓房。4月份新房销量以年率计算接近120万套，其中单栋住房大约占80％。因此，在美国这样的经济体制中，住房建设的多少、面积的大小和销售量完全是由市场这只无形之手来决定的。

　　近几年来，美国房地产市场的火热带来了住房销售价格的迅速上涨，但到目前为止上涨的幅度相对来说还是适度的。据美国商务部公布的报告，以1996年的住

房价格平均指数为100来计算，去年全美国的住房平均价格指数为153．1。也就是说，10年间住房平均价格上涨了53％。1996年美国典型的单栋居民住房全国平均销售价格为16．64万美元，去年的平均价格为25．48万美元。按照美国家庭的平均收入标准来说，无论是住房实际销售价格还是上涨幅度，应该说还是适度的。

　　住房价格的迅速上涨是否会导致美国房地产

开发商囤积居奇，从而脱离市场规律人为地哄抬销售价格以牟取暴利？答案也是否定的。如果开发商手中积压了大量住房就等于积压了大量的周转资金，从而无法进行再开发。另外，开发商手中积压大量房子卖不出去，就表明它经营不善，从而也就很难再从银行贷款进行新的开发。

　　正因为如此，美国房地产商不但不会囤积住房待价而沽，反而会千方百计大力推销自己的房屋努力减少房屋积存。今年第一季度，美国租用房的闲置率为9．5％，而销售房的闲置率只有2．1％。

　　美国政府在住房市场上发挥的作用主要就是帮助低收入家庭获得住房。除了通过调整主导利率来诱导住房抵押贷款利率升降等宏观调控措施外，美国政府在帮助低收入家庭购房方面也采取了不少措施。虽然美国住房价格从总体上说不算过于昂贵，但如果没有政府的援助，买房对许多低收入家庭来说也是可望而不可即的事。

　　为此，美国政府专门设有住房和城市发展部，其职能之一就是资助穷人解决住房问题。该部设有多种住房援助计划，其中包括向低收入家庭提供住房贷款担保和租房协助以及出售中低价住房等。每年美国政府为这些计划提供大量资金，帮助不少低收入家庭和无家可归者解决了住房问题。