“国六条”细则对未来房地产市场的影响

　　易宪容

　　“国六条”细则就是指5月29日九部委《关于调整住房供应结构稳定房价的意见》。上个星期，我就“国六条”细则的新意与不足谈了个人看法。今天则重点讨论一下，如果这个“国六条”细则能够真正落实，它对未来国内房地产市场会有什么影响。

　　我在上个星期的文章中就表明，对“国六条”细则的总体判断是：这个政策是一个十分温和的政策，短期来看，它对国内过高的房价、对房地产投资过热可能影响不大，除非还会出台新的政策；但是中长期来看，“国六条”细则对未来国内房地产市场影响会比较大。因为“国六条”细则的基本宗旨就是调整房地产市场的结构，而结构调整问题是一个中长期的问题。

　　“国六条”细则之所以不针对目前面临的问题出台相应的政策，这其中有利益调整的困难性，也有“国六条”中对当前房地产市场形势判断的不同。比如，国六条中说国内“房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。”而实际情况却是，2005年以来，国内的房地产市场过热已经从局部蔓延到全国，特别是中西部。而且沿海一带的少数城市占全国房地产市场投资、房地产市场销售比重在70％以上。如果这样还说是少数地方，就让人感到疑惑了。

　　“国六条”细则新的内容不多，应该说是对“国八条”精神的一种细化。比如，“国六条”细则中对住房结构的调整量化，不仅规定了政府通过强制性的方式来进行，而且出台了相关的数字，明确了新建住房结构比例。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。可以说，这种量化了的强制性规则出台肯定会对国内房地产市场产生大的影响。

　　这种影响可以从以下几个角度来看。一是政府希望通过强制性方式来调整国内不合理的住房结构。这一条对房地产开发商来说是一个比较大的事，因为最重要的是政府向我们社会发出了一个十分强烈的信号。各地方政府应该看到，如果今年这种强制性调整房地产市场结构的政策不能够落实，不能初见成效，甚至于遭到抵制，那么明年新的政策又会出台。

　　二是我相信中央政府既然可以把我们的住房结构调整细化量化，并通过土地拍卖与城市规划来强制性执行。这不仅具有操作性，也具有明确的强制性。因此，中央政府一定会让这个政策认真履行，不能给予地方政府更多讨价还价的空间。而且，该政策要想落实就一定要明确问责，对于那些敢于消极抵制者严厉处罚。

　　三是“国六条”细则将改变目前国内房地产市场的发展模式。以往我们的模式是谁拿到土地，就由谁来决定建筑什么样的房子。这就导致了开发商生产的住房越来越向高端产品靠拢。如果政府用细则、量化的方式把这个比例规定下来，那么未来国内房地产开发商就得在一个限定的模式下进行开发，国内房地产市场的中低端产品也就会越来越多。以前有人说过，房地产开发商生产的房子是给富人做的，穷人就不要进入到这个市场来。这里所指的“富人”如果是指有钱来购买，就当然没有多少错，在市场中哪一个人不是通过货币支付来进行的？但如果这个“富人”是指有多少钱才进入这个市场，那么就大错特错了。因为，钱少一点的人也是有钱，要进入这个市场就是价格问题了。在现代文明社会中，居住是每一个公民基本的生存权利，因此，一个文明社会的政府都会生产绝大多数民众有支付能力的住房，如美国。如果中低档产品多了，价格自然会便宜，进入市场的民众也就多了。我想这也是该政策之目的所在。

　　四是这样强制性的方式来调整房地产市场住房结构也会转变中国居民以往的住房消费模式。在以前，国内的房子做得越来越大，消费者也只能是被动地接受，购房面积越来越大，负担也就越来越重。这就是房地产开发商几年来制造的所谓“房奴”成因所在。而在中小套型的产品占主流时，不仅会使大套型产品的价格高于一般均衡的价格水平，也会让中小套型的产品的价格均衡水平向下移。在这种情况下消费者住房模式就会发生很大的改变。比如在香港与日本，90平方米以下的住房占90％以上。

　　还有，住房产品面积的限制不仅能够增加产品的供给，也能够减少民众对住房的需求。因为，住房面积限制在一个较小的范围，在价格统一的情况下，每一套住房的总价格自然下降。还有以往生产一套住房的土地可以生产两套住房时，供应增加一倍而需求减少一倍。在这种情况下，整个房地产市场供求关系会发生很大的变化。整个房地产市场的价格也必然是向下行。当然，若要人为操纵市场那是另外一回事。

　　再就是住房按揭贷款首付比例提高的问题，我觉得这对当前国内房地产市场的影响微乎其微。因为一般发达国家都是三成的首付比例。目前在国内不少地区，个人住房按揭贷款比例早就在三成。因此，信贷政策差别化，不是用一个数据来划一条标准，而是要采取多层次、多元化的标准。比如120平米以上什么价位的房子首付是多少，高端住房首付是多少。这样通过信贷政策来调整房地产市场炒作作用就会大一些。当然信贷政策最为重要的方面，是如何通过利率变化来调整房地产的供求关系，如何监督房地产银行信贷资金的易获得性。这样就可以增加炒作者的成本，减少对国内房地产市场炒作。

　　国内住房保障体系的建立也是这次“国六条”细则所强调的内容。有人一直解释，国内住房保障体系建立，就可以让绝大多数买不起住房的民众进入住房保障体系。市场房价的高低对他们关系不大。但是，我多次指出，香港那样高房价、高地价、高福利的住房交易模式不适用中国。而且也是目前国内房地产市场的问题所在。在我看到来，无论经济适用房（最好是取消它）还是廉租屋，作为一种住房保障体系，只能限定10％以内的人口进入这个体系。而这10％人口是指那些没有生活能力的人、病人、老人等进入这个体系，其他90％的民众只能通过房地产市场解决个人住房问题。政府可以采取多种方式来帮助他们，比如信贷优惠政策、税收优惠政策，但他们的住房仍然是要进入房地产市场来解决。否则政府根本就没有能力来承担这种责任，退一万步说，如果有这种能力也会让中国的住房制度改革又回到福利分房的老路上。

　　另外，“国六条”细则为什么没有限制外资进入国内房地产市场的内容？在我看来，其实根本不需要，因为我国目前对外资进入

房地产业有一个严格的限制，要进行严格的审查。因为，在资本项目没有开放的情况下，外国资金去炒作国内房地产是不可以的。为什么现在出现这样的问题？而且不少国内开发商一直在千方百计引入所谓的外资？这是因为监管机构在监管方面有些问题。从我获得的数据来看，在国际

货币基金组织187个成员中，有137个成员的国家对外资进入房地产市场有严格限制，无论是资本项目开放或不开放都是如此。我国的资本项目下没有开放，为什么不限制外资进入房地产市场呢？这就是目前政策应该考虑的问题了。国内房地产行业是一个利润较高的行业，为什么这些钱要让别人来挣？我们不是要把外资拒之门外，只是要对一些行业作一定限制。有人说今年年底ＷＴＯ开放了，但我国签订ＷＴＯ时对此根本就没有承诺资本项目下开放要做什么，所以我觉得房地产对外资的进入要进行严格的限制是十分必要的，应该严格限制外资来中国炒作房地产。无论是居民或非居民都是这样。