公布“楼盘成本”能撼动房价吗？

　　晨报讯 “公布成本只是告诉人们怎么算，与房价有个对比，但这个公布的成本并不具有权威性。”昨日，南京自建房组织发起人之一邵角第三次公布楼盘成本，对于业界的质疑，邵角坦陈其公布的成本不具权威性。一位业内人士认为，邵角在“6·1”新政实施之时公布房价成本，难免有炒作之嫌，但房价成本到底要不要公布令人深思。

　　事件：百家楼盘成本公布

　　与此前承诺的时间相一致，邵角在昨日对外公布了筹备已久的南京百家楼盘成本。“我们此次更多的是告诉老百姓一种计算房价成本的方法。”邵角在接受记者采访时如是说。

　　在邵角创建的自建房网站上，记者发现包括栖霞汇林绿洲、长发CFC、万科金色家园等上百家楼盘的成本、售价被公布于网上。与前两次公布

房价时直观地告诉老百姓某一楼盘的成本不同，邵角此次则是公布了一个计算方式，让老百姓自己去测算某一楼盘的房价成本。

　　邵角称，他们此次公布的计算方式是依据2003年南京物价局开始执行的“南京市商品房作价办法”。根据其计算方式，开发商的成本由土地成本、住宅建造成本、住宅建造期间费用和税费四部分组成。其中开发商的土地成本即土地拍卖时的楼面地价；住宅建造成本多层按800元／平方米计算，小高层1400元／平方米；高层2000元／平方米。另外，住宅建造期间的费用包括管理费用、财务费用、销售费用三部分，占销售额的5% 10%；税金为销售额10% 15%。

　　“我们公布了从国土局拿来的楼盘土地成本后，购房者便可算出每个楼盘的成本了。”邵角称，购房者只需把四部分成本一加便可得出总成本。

　　按照邵角公布的计算方式，河西目前售价达6500元/m2均价的万科光明城市成本价最高在5500元/m2左右，开发商至少有1000元/m2左右的利润。但一位业内人士则认为这不可能。这位业内人士称，房屋所产生的成本实际上包括税收成本、土地成本、政府规费、前期工程、建安工程、基础设施费用、公共配套设施、开发商间接费用、期间费用9部分。在对每一部分给出详细成本后，该业内人士测算出光明城市的成本高达7629元/m2。“光明城市如果按6500元/平方米销售均价计算，开发商将亏损1130元/平方米。”这位业内人士称。

　　部分楼盘前两年涨了50％

　　除了通过楼盘所产生的各项费用来计算成本外，邵角还“以历史成交数据假设为其成本”，即假设某一楼盘2001年、2002年成交的均价为其成本，然后与现在所销售的价格作对比。

　　在以该种方式公布的11家楼盘成本中，这些在2001年、2002年、2003年销售价格不过3000元/m2左右的楼盘，目前销售价格均达到了5000元/m2左右。集庆门大街上一家2003年售价3700元/m2的楼盘，目前售价达到7000元/m2。江宁百家湖2001年售价1380元/m2，目前价格也到了3700元/m2。

　　“同一地块开发出的同一品质的楼盘，短短几年之间涨了50％以上。”邵角称，通过这样的对比，消费者就可以看出到底开发商的成本是多少，利润有多高，“一些房子3000多能卖，现在7000多同样在卖”。

　　争议1：楼盘成本到底要不要公布？

　　“楼盘成本一定要公布。”邵角认为，如今房价居高不下，包括很多白领在内也买不起房，这本身就是不正常的。而如果公布房价成本，将有利于市场健康、良性发展。“告诉老百姓开发商利润到底有多少，这有利于购房者理性消费。”邵角说，信息对称，老百姓明明白白消费，市场主体的理性有利于促进整个市场回归理性。

　　但公布成本到底有没有法律依据？邵角坦陈，目前看来，公布成本只是一个“学术观点”，并不是“法律观点”。“法律上的确没有相关条文规定开发商一定要公布成本。”邵角如是说。

　　一位业内人士表示，如果说因为

房地产行业是暴利就必须要公布成本，那么如烟酒、服装等行业是不是都要公布成本呢？南京万唐置业董事长周斌认为，要不要公布成本最后可能还得开发商说了算，因为法律上并没有规定开发商有公布成本的义务。“如果购房者一定要知道房价成本，可以要求政府相关部门来做这个事。”周斌说，就目前的市场情况，想要开发商主动公布成本是件难事。

　　争议2：成本公布后到底有什么用？

　　一方面是老百姓及民间组织千方百计想要知道房价的成本，另一方面开发商却极力作拒绝状，那么，楼盘成本公布后到底有何用处？

　　一位看过民间房价清单的汪姓市民介绍，他当年购买万科金色家园的房子时价格就到了7000元/m2，虽然明知其成本不高，但后来还是买了。“不过，现在觉得还是值。”汪先生说，成本公布只能让他知道得更多，但丝毫却不能阻止他买房。

　　南大房地产信息研究中心秘书长葛扬接着汪先生的话说：“事实上房子有多重属性，比如投资性，当把它还原成一个商品的时候，就很难通过成本来计算其价格了。”

　　周斌也认为，公布房价成本后对于楼盘的销售和价格影响都不会太大。“现实中也有一些楼盘通过公布成本来促销，但这最多只能博得购房者好感，只要你有利润赚，客户还会觉得你有空间可让。”周斌说，企图通过公布房价成本来告诉老百姓开发商利润有多高，进而促使政府来调控市场，这样的道理本身就是说不通的。

　　“成本公布更多的是告诉老百姓明明白白去消费，进而理性地看待市场，理性地购房。”邵角说，寄希望于一个民间组织来降低房价或者来给开发商施加压力是不现实的，不过，老百姓可以在知晓楼盘成本后，增加对市场、对楼盘价值的判断。

　　作者：徐关辉/来源：南京晨报