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长期增长是硬增长，来自于真实的需求
5月29日，国务院办公厅转发建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，这是对前期“国六条”精神的深化和落实。究竟政策调控将对房地产行业及二级市场产生什么影响，这无疑是当前非常值得探讨的课题。日前广州证券与研究机构、市场参与者、房地产
行业的朋友进行了广泛的交流，得出的结论是，战略上继续看多房地产行业。
战略上：可继续看多房地产行业
一、房地产行业的长期增长是硬增长，来自于真实的需求。
根据建设部的报告，到2020年约有3亿至3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房，城镇居民人均住房面积从2003年的23.8平方米可能要达到35平方米。从有效需求测算，只计算城镇居民改善住房的需求，假设20%的城镇家庭有改善住房的要求，而且每户只增加20平方米的住房，那么现实的有效需求测算为5.4亿平方米。
二、宽松的货币政策、人民币升值趋势、消费力提高、低利率水平、严格控制的土地供应及虎视眈眈的外资将继续拉动房地产市场增长。
三、房地产行业作为支柱产业的地位并未改变，主动挤泡沫，适当给房地产行业降温，将有利于其长期健康发展。
《意见》出台的同时，《人民日报》刊发了题为“确保房地产调控措施落到实处”的文章，重申“房地产业是现阶段我国国民经济的支柱产业，它的持续稳定健康发展事关国民经济的全局，事关人民群众的生活。”进一步加强和改善房地产市场调控工作的原因是房地产市场存在的问题没有根本解决，还出现了少数城市房价上涨过快、住房供应结构不合理矛盾突出及房地产市场秩序比较混乱等新情况、新问题。
针对问题，《意见》突出了调整供应结构、稳定住房价格的主题，紧紧围绕解决普通居民的住房需求。如增加中小户型比重的结构性调整政策既可以在一定程度上增加供给，同时也降低了购房门槛，这与和谐社会的主题保持一致。
笔者认为，既要看到房地产行业的地位并未改变，是实现经济增长的主要动力，较为温和的调控政策表明政府并不想看到房地产市场硬着陆，但同时也要清醒地认识到，主动挤泡沫将使行业长远发展奠定更为坚实的基础。
四、市场对政策调控早有预期，调整提高了投资的安全边际。
已公布的调控措施实际上比市场预计的情况更为温和，研究机构认为，《意见》出台后消除了房地产行业在政策方面面临的不确定性，而这些措施只将在短期内对大部分房地产公司产生不利影响，而长期来看将使综合实力强的企业受益。
二级市场上，房地产板块已提前进行了调整，而且上周五还出现短线急跌的特征，我们认为，目前不少公司的估值已重新具备了吸引力，主动的调整将提高投资者的安全边际。
战术上：合理配置资产
当然，在战术上也不能忽视政策调控所带来的影响。
一、房地产开发商需要一定的时间消化政策并寻找到新形势下的定位。
根据《意见》，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。据业内人士称，这是诸多细则中对房地产开发商影响最大的一条，都在思考如何适应和落实这个硬指标，尤其是开发高档、大面积住宅的企业所受影响更大。而且，《意见》指出，过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整，这意味着一些储备项目较多的企业可能要大规模地重新设计项目。
当然，政策并非简单地“一刀切”，也留下了口子，《意见》指出，直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。从另一方面看，已拥有高档住宅储备的地产公司应有机会从紧缩政策中获益，因为高档住宅、别墅将因供不应求而进一步增值。
此外，《意见》指出土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位，如此一来，部分毛利率水平较高的区域，其房地产企业利润空间将收敛。
二、税收、信贷、土地政策多管齐下，将抑制投机和投资性购房需求。
通过调整住房转让环节营业税、严格房地产开发信贷条件、有区别地适度调整住房消费信贷政策、保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应、加大对闲置土地的处置力度等综合措施，势必在一定程度上抑制投机和投资性购房需求。
笔者认为，关键还是要看政策执行力度，如果执行力度大，其产生的影响是不可低估的。比如第七条指出“加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。”这可能会对土地储备项目众多的开发商构成压力。根据国土资源部统计，2004年末全国城镇规模范围内闲置、空闲、批而未供土地达395.61万亩，如建成商品房，以目前状况可供10年销售。
三、市场所担忧的部分严厉政策此次并未出台，这成为潜在的利空。
现阶段及将来一段时期，市场对房地产行业的担忧将集中于政策风险，尽管此次出台的政策比预计的更为温和，但如果调控政策未能取得预期的效果，不排除采取更严厉的手段，如征收高额所得税、大幅度提高首付比例等。此外，地方性政策预计也将相继出炉，可能对市场产生相应影响。
四、对调控政策产生效果的积极预期将导致观望情绪，暂时抑制买房冲动。
其实，过往调控政策的影响可以给我们很多的启示，投资者可以回顾房地产板块近几年的市场走势，即便中间曾出现反复甚至是较大幅度的调整，但向上是大势所趋。
根据以上分析，我们认为，可采取的操作策略如下：目前的调整可视为继续战略性建仓的机会，增持一线蓝筹房地产企业，如G万科、G华侨城、G招商、G金融街、G浦东金桥等，因为一线房地产商将利用行业整合中的机遇扩张规模，而负债高、实力弱的开发商将被淘汰出局。同时进一步挖掘二线中心城市的区域房地产龙头机会，做激进型配置，如G天地源、G广宇等。因为二线中心城市近年的房价上涨幅度相对有限，且基数低，自住购房需求是主要推动力，受政策调控的影响不大，《意见》规定从2006年6月1日起个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，但对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%。(何克)
（卓珩／编制）
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