民意声声五问房产新政

　　一问：

　　小户型能否迎来“春天”？

　　国务院房地产调控政策中规定，自2006年6月1日起，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总 面积的70%以上。根据目前行业内比较认可的说法，二居室建筑面积在70平方米以下，三居室建筑面积在90平方米以下的总称“小户型”。

　　据记者了解，省城楼盘中鲜有小户型，纯粹的小户型楼盘更是凤毛麟角，目前流行的户型在110—140平方米之间。在不少开发商眼里，100平方米的房子已经是小户型了。而在大量年轻购房者眼里，小户型对他们更有吸引力，这就导致省城房市供需严重脱节：一方面市民期待的小户型没有踪影；另一方面，大量老百姓买不起的大户型滞销。

　　根据新政策，2006年6月1日以后新建楼盘将以“小

户型”为主，那么，在省城一直不受开发商重视的小户型是否会迎来一个“春天”？对此问题，省城房产专家表示“谨慎乐观”。

　　全国政协委员，房产专家郭松海认为；“90平方米以下住房至少占项目总面积七成”具有非常重大的意义，将促进房产市场由为“少数人”建房变为为“多数人”建房，会让更多的普通居民买得起房。但他同时指出，新政策中“一些直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准”让这一规定是否能够彻底执行充满变数。

　　山东省统计局房产专家刘敏认为，目前房地产市场是个竞争不充分的市场，利益的驱使让开发商不可能大规模建筑小户型楼盘。刘敏表示，如果没有人监管国家政策的执行情况，建多大的房子、定什么样的价还是由开发商说了算。“建高档的大房子利润高，又能炒卖出去，开发商凭什么要给老百姓盖小户型呢？”

　　山东经济学院金融与证券研究所的董彦岭教授指出，根据以往宏观调控经验，开发商总有对策应对，“如果开发商把两套小户型捆绑销售，中间用假墙间隔，实质上卖的还是‘大户型’。”董彦岭认为，如果能够有强有力的政策支持和监管机制，小户型今后肯定会成为市民选购重点，很可能迎来销售高峰。

　　二问：

　　飙升房价会否被遏制？

　　根据济南市统计局统计，2004年济南住宅平均价格为2830元/平方米，2005年均价达到3172元/平方米。“去年国家七部门共同出台房地产宏观调控手段后，确实起到了作用，省城房价增势趋缓。”山东省统计局专家介绍，尤其是2005年6月份以后，全年住宅价格涨幅较2004年下降12.27个百分点，房价增幅明显放缓，调控作用明显。

　　但到了2006年一季度，济南市住宅市场整体均价已经达到4223元/平方米。国家统计局山东调查总队公布的统计数据表明，今年3月份，山东房屋销售价格同比上涨5.6%，其中济南上涨5%。“2005年调控后房地产市场陷入了僵持状态，价格涨幅有所回落，但这些仅仅是一些表面现象，从本质上看供应结构没有改善，因此2006年房地产市场复苏，价格涨幅回升，交易量明显上升。”山东中原总经理郭京愔表示。专家郭松海也表示，宏观调控作用明显，但非常有局限性，去年的宏观调控手段只能说起到了一定作用。

　　那么，2006年6月1日起实行的新调控手段是否会抑制房价，甚至出现大部分人群期待的“止涨反跌”？

　　山东省统计局房产专家刘敏认为，综合新政策的各个方面看，新政总体上还是会抑制房价上涨。“新政策可以促进房地产市场的良性发展，短期内不可能出现大幅上涨和下跌情景。”刘敏介绍，房地产作为不少地方的支柱产业，受开发商、银行以及政府各方面牵制，因此不可能出现期待中的降价现象。

　　郭松海认为，今后一段时间内，房价将继续保持稳定，但增幅会下跌。“基本上不会超过人均可支配收入增幅。”郭松海表示，房价稳定后的发展趋势不好说，这要取决于地方对国家政策的执行力度如何，尤其是有关限价问题，如果执行得利，有可能促使房价缓慢下跌。

　　三问：

　　首付提高能否限制炒房？

　　为了限制炒房者的投机行为，新一轮的调控政策瞄准了提高首付这一“撒手锏”：一方面，将个人贷款首付比例调高至30%；另一方面将大幅提高个人购买多套房屋首付比例。但是提高首付真会成为遏制炒房的灵丹妙药吗？炒房者会不会巧妙地绕过这一政策？

　　“如果要判断一个人是否为炒房者，是否已经拥有了多套房产，我们就需要他的大量资料，但是即使这些资料是真实的，我们也许会作出错误的判断。”建行山东省分行房贷部的一位工作人员如是说。据了解，今年年初，建设部曾专门强调要落实实名制购房，并以此作为调控房地产市场炒房现象的一个重要手段，但这一想法并没有真正达到预期的效果。

　　济南市房产登记中心副主任王鲁建介绍，实名制购房是遏制房屋预售阶段的内部认购、囤积房源、哄抬房价等炒房行为的手段。按照济南市目前的规定，市民从开发商处购买新的商品房、职工从单位房改购房、市民从市场中购买二手房，所有的这些交易到房管部门确权发证，都需要提供居民身份证，并且需要产权人亲自到场并按手印。“从制度本身看，可以说是无懈可击，但是仍然存在问题。”王鲁建表示，因为按照现在的规定，即使开发商执行了预(销)售合同网上备案，但撤销备案并不受契税、交易税的限制，开发商可以毫无顾虑地撤销备案合同；开发商还可以发动职员以及亲戚朋友来签预售合同，造成热销的假象。

　　“既然如此，在银行提高了炒房者的首付比例后，这些炒房者完全可以用他人的身份证来办理贷款，有关部门必须出台一个切实可行的应对方案。”某银行房贷部的一位工作人员表示。

　　四问：

　　“有保有压”会“压”及无辜？

　　“有保有压”是一系列房产调控政策出台以来，频频见诸报端的词语，其内涵也不难理解———“保”，保护大多数普通购房者的利益；“压”，是打压恶意炒房者的投机行为。比如说，提高房贷的首付比例是为了遏制炒房行为；将房地产交易营业税征收年限延长至5年，也是为了打击炒房者。但是有一个问题我们不得不审视：这些政策在打击了炒房者的同时，很可能也影响了不少普通购房者的利益。

　　如《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中将90平方米划为首付比例30%的分界线，但是很多希望购买90平方米以上住房的普通百姓可能会因此而不得不改变自己的买房计划。“由于父母要和我们在一块儿住，我很想买一套100平方米以上的房子，而且不少人的情况和我差不多，我觉得对于我们这些买房的确是为了自己居住的人，国家应当降低我们的首付比例。”在省城某事业单位上班的胡先生认为，可以将面积大小作为提高首付比例的主要尺度，但同时要看购房者的实际情况。

　　对于营业税征收年限延长至5年的条款，一些市民也存在不同看法。在高新区一科技公司上班的张明表示，不少人因为工作、家庭等原因迫不得已而买房，对于这种情况，有关部门应当在政策方面予以照顾，不能和炒房者同等看待。

　　五问：

　　政府该当啥角色？

　　“居住用地供应量七成用于中低价位房”、“土地闲置两年将被收回使用权”……这些政策的执行是否应该透明化，谁来监管是否被执行？采访中，不少市民对房产新政中部分政策提出了自己的看法。有关房产专家认为，接踵而至的调控政策中有很多经验值得吸取，地方政府应当担当何种角色尤其重要。

　　针对目前房地产市场存在的一些问题，有关专家认为：“除了没有增加普通商品住房和经济适用住房供应的具体措施，没有公布建设规模、项目布局以及进度安排外，规范市场秩序工作不到位也是主要原因。”“比如说在满足广大市民小户型房子的需求方面，政府可以出台一些优惠政策，或对那些建小户型的开发商予以政策倾斜，这样就不会造成现在的状况。”专家表示，目前房地产已经成为各城市GDP的主要支柱，牵一发而动全身，所以难免上有政策下有对策，是否能够完全被执行很难说。

　　“在这个过程之中，政府应当从普通市民的利益出发，一方面要做好

经济适用房的建设、

廉租房制度的完善等分内工作；另一方面也应当对开发商保持有效的监督和干预，并制定相应的惩罚措施，使大多数人真正能感受到新政策的好处。”这位专家最后指出。