调控重拳撼动未来楼市格局

　　继“国六条”之后，业内关注许久的“部委细则”终于浮出水面。5月29日，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，出台15条详细政策，针对房地产市场的宏观调控“组合拳”再次砸向已有些失控的楼市。业内专家普遍认为，本次出台的“国九条”更具体、更量化、更准确、更具可操作性，楼市格局将因此发生重大变化。

　　区别

　　力度空前 操作性强

　　本次九部委联合出台的15条详规，涉及到金融、土地、规划、税收等多个方面，而且内容非常具有可操作性。如在金融方面，规定个人住房贷款首付比例不低于三成；在土地方面，闲置2年的土地将被收回使用权，居住用地供应七成用于中低价位中小户型；在税收方面，今年6月1日起，对购买不足5年转手交易的住房按销售收入全额征收营业税；在规划方面，今年6月1日起，新审批、新开工的商品住房套内建筑面积90平方米以下户型（含经济适用住房）所占比重必须占到项目总面积70％以上。同时，还做出各地在今年年底前都要安排一定规模的廉租住房开工建设、各地今年

房屋拆迁规模原则上控制在去年水平以内、严肃处理恶意炒作误导消费者等硬性规定。

　　天津房协委员会研究委员、

南开大学经济学博士刘玉录分析，本次国家打出的调控“组合拳”力度空前，和去年相比有三点不同。

　　首先，九部委出台的“意见”指出：“引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。”说明本次出台的调控政策已经超出房地产产业范畴，上升到建设和谐社会的高度；其次，去年发布政策的是七部委，今年增加了统计局和监察部。增加统计局是为了解决市场信息不对称问题，增加监察部则是为了对去年以来各地落实中央各项调控政策的情况进行一次集中检查。这表明国家落实政策的决心和力度；再次，和去年相比更加具体化，比如贷款首付比例调至三成、新项目90平方米以下户型要占70％、各地住房建设规划要在今年9月底前向社会公布等都具有很强的可操作性。

　　影响

　　作用更为长远 观望可能再现

　　“此次‘国九条’出台，对天津房地产市场必然会有长远影响。”刘玉录说。

　　刘玉录认为，此次出台的15条详细政策“杀伤力”很大。5月29日公布，6月1日就开始正式实施，时间限制严格，预计天津落实政策细则近期就会公布。对百姓而言，最大影响在于预期。比如购买商品房5年内转手全额缴纳营业税的规定，可能会迫使一部分目的不明确的购房者今后买房更趋理性。

　　“原来想法可能是有点闲钱，看着

房价这么涨，干脆抢套房子存着，住也可以，或者日后卖掉。”刘玉录说，“可是现在规定5年内卖得交重税，这样一来这部分购房者就会考虑，这套房子究竟是不是一定要现在买？还是等到有实际需要再买？购房需求被推后了。”

　　天津中原物业顾问公司研究部总监梁美娜认为，本次调控政策出台有些意外，令人感觉今年力度要大过去年。她介绍，按照去年经验，4月份“国八条”出台后，天津市场出现的明显观望情绪一直持续到去年第三季度，无论是一手房还是二手房成交量都明显萎缩。而此次新政出台，很有可能导致市场再次出现类似情况。

　　记者采访了多家房地产企业相关负责人，发现这几天开会研究新政已经成了各开发商的必修课。天津市新创置业有限公司执行总经理贺喜介绍，在土地购置、房产开发等方面，新政规定得非常严格，对开发商转型、开发定位将产生重大影响。泰达万通副总经理杨泉则表示，地方政府可能会出台细则，目前开发商都在等待。

　　市场

　　小户型供应不足矛盾缓解

　　本次出台的“国九条”，特别强调将切实调整住房供应结构，并提出制定和实施住房建设规划、明确新建住房结构比例等详细规定。业内专家认为，这将刺激下阶段中小户型供应，存在已久的供需结构性矛盾有望得到缓解。

　　“90平方米以下户型占总面积的70%，而且已经审批结束还没有取得施工许可证的项目还要进行户型调整。这对开发商来说影响最大。”梁美娜说，“不过对购房者而言却是好事，如果政策落实，预计一年后中小户型供应量就会迅速释放，长期存在的供需结构矛盾将会缓解。”

　　21世纪不动产天津区域分部副总经理张武认为，前几年，开发商追求大户型，把价格抬上去了。新政出台后，就天津市场而言，今年下半年到明年在居住用地方面将有确实保障。同时，详规出台将根本上解决房地产开发结构不合理问题，如果将90平方米以下户型控制在7成，则非常符合现在市场需求。

　　“对市场供需结构矛盾的调整不会马上实现，而是一个中期概念，预计一到两年后中低价位、中小户型住宅产品就会大量上市。”刘玉录说。

　　不过，很多开发商却表示出不同意见。贺喜认为，这一招对开发商而言比较狠，后期大量中小户型集中上市，很可能又会引发新的结构矛盾，同时抑制改善性需求。静安地产企划总监邵敏认为，新政虽可以缓解市场对小户型的需求，但却很有可能导致户型设计倒退，因为目前市场中流行的短板楼很难把两室户型做到90平方米以下，除非改成塔式高层。

　　一些尚未开工的高档项目对此项政策反响更为强烈。很多开发商表示，这对定位为纯高档楼盘的影响几乎是致命的，因为如果按照新政策，原先规划基本上都要推倒重来。一些一期已开工的高档项目负责人表示，如果后期规划也必须符合“90平方米以下占七成”这一规定，那么他们可能会将二三期工程提前开工。

　　建议

　　投资应谨慎 自住可观望

　　对于投机性购房人群，业内专家普遍认为，本次“国九条”的抑制力度要远远大过去年。

　　张武认为，全额缴纳营业税的时限由2年转为5年，这条规定非常严格。目前天津市场中房龄5年以内的二手房所占比例并不大，比如2004年天津商品房成交量1200万平方米，2005年就成了存量房，而这部分只占2005年全部存量房不到十分之一比例。因此对正常需要的客户几乎没有影响，而对于投资投机炒房者将是严重打击。

　　梁美娜认为，这次调控政府下了狠心，5年全额缴纳营业税，一套50万元的次新房将缴税2.75万元，投资或者投机的消费者必须要考虑交易成本及资金占压成本了。

　　“目前，楼市正处于变局，以自住为主要目的的普通购房者应该根据个人具体情况再做决策，不妨观望一段时间，看看下阶段天津具体政策如何。”刘玉录对普通购房者提出这样的建议。他说，新政要求各地编制住房建设规划，明确“十一五”期间特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，同时要在今年9月底前向社会公布。同时，下一步银行、国土、规划等各部门肯定还会出台更详细的政策。百姓可以据此制定比较长远的置业计划，那些打算购买中低档住宅的消费者可以等后期供应量加大以后再置业。而对于那些高档房投资者而言，还是谨慎为妙，毕竟5年不是短时间。