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——访中国城市经济学会理事、首都经济贸易大学教授张跃庆
■本报记者王宇新
随着部分城市房价持续上涨而成为社会关注的热点之后，2006年的房地产市场调控细则于5月30日出台。这份由国务院办公厅转发九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳
定住房价格的意见》（下文简称《意见》）共计15条，《意见》深入贯彻了5月17日国务院常务会议关于房地产调控的精神，提出了可操作性较强的措施。这一细则，将会给房地产市场带来怎样的影响？中国经济时报记者就此问题采访了中国城市经济学会理事、首都经济贸易大学教授张跃庆。
调整住房供应结构有了硬指标
中国经济时报：《意见》指出，各地要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房；并明确规定，自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。这与以往强调的“调整住房供应结构”的政策有何不同？
张跃庆：最大的不同是这两条都是调整住房供应结构的硬性指标。中低价位强调了稳定和规范住房价格；中小套型则保证了住房总价格有所降低。即使住房的单位价格暂不下降，由于购买一套房子的总面积减小，总体价格也会有所下降，这有利于促进居民的住房消费，提高居民对住房价格的承受能力。
在调整住房结构中，我觉得把“积极发展住房二级市场和二手房市场”放在这里比较合适，以着重强调“发展存量市场”的重要性。尤其是北京，存量房所占的比重很大，而且存量房中１９９０年代和９０年代以前的房子都属于普通商品房，每一套的面积较小，如果能够加大二级市场开放的力度，也有利于加大住房的供应量，调整住房结构。北京这样的大城市，不能够只依赖新增住房来调整住房结构，应该把存量房和增量房看做一个整体，这样不仅有利于调整整个住房的供给结构，而且有利于住房梯度结构的形成。
严控信贷和土地是房地产调控的关键
中国经济时报：《意见》提出，购房不足５年转让需交营业税，您认为这项措施可能会产生什么样的效果？
张跃庆：最好不要限制５年内不允许其进入市场，如果不入住就会导致房屋闲置，不利于住房资源的有效配置。应该鼓励其进入市场，但采取征收高额税收，比如不到５年进入市场进行销售的，允许其取得的收益和银行的利息相等，也符合市场经济的原则，使得投机和投资者获取微利。
同时也应充分发挥税收的调节作用。如果想使更多住房进入市场，就要增加持有环节的税费比例，减轻交易环节的税费比例；反之，在供过于求的情况下，则减少保有环节的税费，加大交易环节的税费。现在由于住房的供给不足，在转让环节应根据不同的情况，采取不同的措施。
中国经济时报：《意见》提出：自６月１日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于３０％。同时，对购买自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的仍执行首付款比例２０％的规定。这样的政策也会对自住型消费产生影响吗？您是如何看待这个政策的？
张跃庆：这一条主要是针对房价上涨过快的北京等地的市场，不过，这也有可能抑制普通老百姓正常的购房需求。
“没有区别就没有政策”，体现在住房方面，还是应该注意区别对待。主要是调整住房的需求结构和供应结构相对应。按照“国六条”提出的“区别对待”：对投机和投资购房的，两套以上的住房，要提高首付款的比例，利息按照市场利息来计算；如果是自住消费，首付款还保持２０％，利率执行９折后的最低利率。我觉得这个政策比较好，应该鼓励自住型消费，用信贷手段控制投机和投资。
中国经济时报：《意见》所提出的“居住用地供应量七成用于中低价位中小套型”和“土地闲置两年将被收回使用权”都跟土地政策相关，如果能够贯彻落实这样的政策，可否认为房地产调控就成功了一半？
张跃庆：土地供应是住房供应的基本环节。住房供给从生产要素来看，包括三方面内容：土地、资本和劳动力。我国的劳动力供应比较充足，因此住房供应主要问题是土地和资本，但土地是最基本的环节。“居住用地供应量七成用于中低价位中小套型”是在调整供应结构，加大对居民住房用地的供给，这就进一步限制了房地产开发商的投资方向，鼓励投资中低价商品房和经济适用房。
“土地闲置两年将被收回使用权”也是为了增加住房市场上的房屋的供应量。这个政策主要针对这样的问题：这两年增加的土地供应量大部分成为开发商手中的储备，等待市政基础设施的进一步改善和土地价值增值后，开发商再进行开发，这就延迟了住房的有效供给。这个政策原本就存在，但执行得不太好。这次规定比较具体，具有可操作性，是对当初政策的进一步完善。这个政策的出台还会对两个方面形成控制：一是间接控制开发商攫取土地的收益。土地收益本应该归土地所有者，但之前是开发商攫取利润的源泉。另一方面，加大房地产市场上土地的有效供给，从而增加房屋的供应。
要逐步完善住房保障制度
中国经济时报：廉租房制度从１９９８年提出到２００３年出台相关管理办法，已有数年。此次《意见》又重申加快城镇的廉租房制度的建设和规范发展经济适用房，您对此有何建议？
张跃庆：整个房地产可以划分为经营性质和保障性质两部分，具体体现在住房市场上也可以分为两部分：高档商品房、公寓类的商品房、别墅类的商品房都划作经营性的住房，这部分按照市场方式来运行；对于中低收入群体，经济适用房和普通商品房是总公共产品，具有社会保障的性质，廉租房是面对最低收入者一种公共产品。
应该建立完善的住房社会保障制度。在保障制度中，根据不同的保障状况，采取不同的保障方式：对于最低收入者，采取廉租房制度；对于中低收入者，可提供普通商品房，特别是经济适用房，如果在承受的范围内，可以在市场上进行买卖。特别指出的是，对于中低收入群体中的低收入者，如果没有这么大的承受能力，就可以进行租房。经济适用房不能只卖不租，应该划拨出一部分进行租赁，对中低收入者当中的低收入者实行相应的住房保障。另外，市场经济条件下，随着产业结构的调整，劳动者的工作地点也是经常变动的，就应该适应这种产业和就业结构的调整的需要，努力发展租房的条件，建立公房制度。
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