开发商囤房手法揭秘

　　“国六条”出台以来，房价的涨和跌成为社会关注的焦点，不少购房者因此开始考虑推迟购房计划。为应对房产虚火被打压的局面，一些开发商又玩起了“囤房”“起火”的手法。

　　开盘即收盘，开发商囤房起火

　　这两天，记者以购房者的身份到成都一些楼盘咨询发现，一些刚刚开盘不久的楼盘，竟都被销售出80%以上，大有“清盘”“收盘”之势；相反那些去年就开盘出售的楼盘，竟然还有相当一部分到现在还没清仓收盘。

　　24日，在成都市城南一个叫“南辰竟秀”的电梯公寓售楼部里，记者看到贴在墙上的一张大幅销售进度表，上面80%的房子都贴上了一个红色的标志。售楼先生小罗告诉记者，贴上红色标志的房子表示都已经卖出去了。然而据记者了解，该楼盘正式开盘日期是在两天之后的26日。还没正式开盘，就销售出80%的房子，进入尾盘清理。成都的房市真的有这么火吗？

　　据成都市统计局的数据显示，今年前两月，该市商品房空置面积出现自去年下半年以来的首次大幅上涨，全市商品房空置面积为147.25万平方米，同比增长62.6%，其中住宅空置65.36万平方米，增长70.7%。而与此同时，今年前4个月，成都市房地产住宅开发投资达86.57亿元，同比上涨了25.3%。一面是住房空置面积的增大，另一面又是新开发投资幅度的上涨，但那些刚刚开盘、有的甚至还没有正式开盘的楼盘，为何总给人一种卖得异常火爆的景象？

　　一位业内人士向记者道破天机，这些火爆的销售场面都是开发商的促销手法，他们往往通过交诚意金的方式来个认购，将大部分位置较好、

户型较好的房子囤积起来，而仅拿出一部分不太好卖的房子来出售。这样做的好处是，既可以先将不太好卖的房子尽快出手，又能制造出紧张、火爆的楼市气氛。

　　果然，就在记者表示对现存的房源不满意的时候，售楼先生小罗神秘地对记者说，如果你想要别的房子也可以，你得先交1万元得诚意金。

　　“那些房子不是已经卖出去了吗？”记者反问道。

　　“大部分也只交诚意金定在那儿，还没签购房合同呢。”小罗解释说。

　　业内人士用一句很经典的话向记者点评说，你如果不交诚意金，就买不到令你满意的房子；但是如果你交了，那就上当了。

　　开发商囤房五种通用手法

　　根据业内人士的介绍，开发商囤积房源、哄抬

房价的具体手法通常有以下五种：

　　借口团购，囤积房源。开发商开发出楼盘之后，为了将较好的房源囤积起来，然后伺机销售，常常会先向市场公布一个较为合理的房价来吸引购房者，当购房者蜂拥而至的时候，售楼人员又会告诉购房者，其中大部分较好的房源不在公布价格范围，因为有单位准备集团购买，因此价格在商定之中。

　　而同时开发商会极力推荐你购买不属于团购之列的房源，当然这些房源也都是较为不太好出售的房子。这样开发商既可以通过销售一部分房源来回笼一部分资金，同时又将较好得房源囤积起来伺机而售。

　　去年9月份，记者曾经关注过成都的一个楼盘。当时该楼盘开发商告诉记者，小区中间的两栋住宅将会在9月9日正式开盘销售。而到了9日那天，开发商又告诉记者，因有单位准备团购，因此暂不开盘，结果等到今年2月份，这两栋住宅才正式面向市场销售，而价格却已经比去年9月份上涨了20%多。

　　分期销售，化整为零。这种销售方式又被称之为“挤牙膏式”销售。一位开发商向记者介绍了这种方式操作的过程：预售许可证拿下来之前就先预热市场，胆大的搞个内部认购，胆小的也会请潜在客户联谊一下，请大家来猜一猜房子会卖多少钱。这实际上是一个市场调查，看看客户们能承受什么样的房价。

　　开盘时，拿出来卖的房子只是一小部分，等过一阵再开一批，这样一点一点地出货，人为去控制房地产市场的供应量，刺激房价一点一点上涨。涨价有两个好处--一个是销售收入增长了，另一方面给客户看，咱的房子升值了。

　　这时老业主心里自然很平衡，还会说服亲朋好友购买后面开盘的房子；甚至前一批开盘没有卖出去的房子也会因此成了宝贝。然后开发商会继续一点一点地卖房。

　　虚假订单，联合中介。主要是通过大量虚假签订购房意向合同，将较好的房源保留起来，有的开发商甚至直接和一些

二手房中介联合起来，将较好的房源直接转到中介手中，然后由中介来囤积房源，伺机销售。

　　在成都，稍好一些楼盘开建不久，边上就会有多家二手房中介进驻附近。这边楼盘刚刚开盘，那边在二手房中介上就能看到该楼盘房屋转让的信息。

　　一位房屋中介的工作人员甚至直言不讳地对记者说，成都相当一部分的空置房都被各种大大小小的中介囤积控制着，从一定程度上说，房价就是被中介炒起来的。

　　在计划与市场之间，房地产调控路在何方？

　　为了进一步调控房地产市场，打击囤房、炒房行为，最近，国务院出台了被称之为“国六条”的调控政策，其中明确提出，“加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。”“加强土地使用监管，制止囤积土地行为。”

　　业内人士说，长时间以来，一些地方政府是被开发商牵着鼻子走，毫不夸张地说，是“开发商领导、市长决策、规划局执行”，造成了房地产开发的结构性缺陷及开发商大量囤积土地现象；一些城市为“托市”出台“购房入户”“购房补贴”等各种土政策……

　　他们分析认为，“国六条”的出台很可能意味着，未来的房地产市场“再调控”，将加强对地方政府的约束，确保城市规划发挥调控职能，惩戒用“土政策”对抗宏观调控的地方政府，同时加大地方政府监管房地产市场的力度。

　　但一些开发商向记者提出了担忧，各地在日后推出的调控细则中，如果直接干预开发商正常营销行为，很可能意味着政府管辖越位。开发商普遍认为，楼盘取得预售许可证后分批卖房，这完全是开发商自主的营销行为，政府如果连这个都管，管得有点宽了。

　　有开发商说，现在都已经是市场经济了，把商品房分期来卖，只是开发商长期以来形成的营销技巧，如果政府对此也要出台政策强行监管，显然是在走计划经济的老路。

　　【评论】

　本报记者:侯大伟 王艳明