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不动产税（也称物业税、房产税）开征已成定局。而如何设定税率、税种？征收范围及对象、开征时间表等操作性方案如何？仍是悬念。5月29日，国务院发展研究中心（以下简称“国研中心”）不动产税改革研究课题组发布《中国不动产税研究第二期》报告，试图对以上问题做出政策性建议，有关意见汇总后，很快将上报国务院。此课题与美国林肯土地政策研究院从2004年开始联合开展，2004－2005年课题组第一期关于不动产税的研究成果（不动产税的基本理论和国际经验）上报了国务院和有关部门。第二阶段的研究把目光锁定在具有
操作性的税制体系设计上。“开征不动产税是一项非常复杂的工作，可以说牵一发，动全身。只有经过缜密的方案设计，才可能减少今后在这项税收过程当中出现偏差。”同日，在课题组主办的“不动产税改革国际研讨会”上，国研中心副主任谢伏瞻强调。不动产税从提出，激发了社会舆论的想象与争论，现在更多的是关注不动产税的开征时机以及征收方式。会上，来自财政部、国家税务总局、建设部、国土资源部、国务院法制办相关部门官员及国内外专家齐聚，讨论课题组方案并把脉未来中国不动产税设计思路。不动产税归哪级政府？“从国际经验来看，不动产税一般作为级次较低的政府税收体系中的主体税种。”课题组成员、国研中心社会发展部副部长林家彬，建议把不动产税归属为地方税。对此原因，林家彬考虑是：不动产税课税对象稳定，不同地方政府的税源易于区分；地方政府可以做到对本地区的税源实行严格监控，既实现税收公平，又提高税收征收率；地方政府可以根据自己的事权需要，制定财产税差别税率。最重要的是，不动产税收入主要用于为本地区提供公共服务，负担与受益的对应关系比较明确，即可以避免税款使用与地方生活福利脱节。财政部财政科学研究所所长贾康对此的分析是，当地方政府把不动产税培养成支柱型财产税时，就隐含着优化本地环境意义，即只要把投资环境优化做好，就是最主要的政绩。由于我国的地方政府有四个层级，即使明确了不动产税作为地方税，仍需对不动产税在地方各个级次症结的归属问题进行讨论。对此，课题组给出具体归属分配的思路性方案。首先，省级政府不参与不动产税的分配。省级政府距离居民仍然较远，在提供地方性公共产品方面，它的作用是比较间接的。同时，如果不动产税的分享级次过多，也会导致地方税体系和政府间财政关系的复杂化。对于直辖市是否参与分配，课题组也有考虑。课题组专家认为，直辖市在提供地方性公共产品方面的作用，下辖的财政级次与财政级次与地级市基本相同，在不动产税的分配问题上应与地级市同等考虑。那么，不动产税的分享就在地级市、区县及县级市、乡镇三级政府之间。即以属地化原则为主、地级市与下辖区之间适当分享的办法。具体而言，就是税源所在地的基层财政享有产生于当地的不动产税，但市辖区财政需与地级市财政之间进行分享，分享比例可为五五分成。对于“五五开”，贾康持有不同观点。他认为，尽管要尽可能把不动产税收入定位在市、县层级上，但不一定严格要求在市和县之间确定分享比例。因为在“省直管县”的改革目标来看，市、县直接掌管自己辖区税源，将来可作为同级财政对接省。税率0．3％～0．8％不动产税税率如何设定？课题组给出详尽建议：税率范围可设定在0．3－0．8％之间。“税率的设计要使结果大体符合二八原则，也就是80％的税收来自于20％的纳税主体，各地方处于平均居住水平以下的居民无须纳税或只须缴纳很少的税。”林家彬解释此税率设计的依据。同时，课题组认为此税率对于不同用途的房地产都是适用相同的，其中包括工商企业的不动产税。因为，目前工商企业需要缴纳较高的营业税、企业所得税以及增值税的情况下，再让其负担高于住宅税率的房地产税有失公平。除了税率，课题组亦对税种设置提出了初步设想。首先，针对不动产的保有环节，把目前存在的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一的房地产税。其次，在不动产的取得（开发）环节方面，取消土地增值税和耕地占有税。“土地增值税主要政策目标是抑制房地产投机，但是由于税率设置偏高，实际征收情况是非常不理想的。”林家彬解释此建议的原因，“各个地方少征、免征的现象非常普遍。”另一方面，是土地出让，招标、挂牌、拍卖的推广，土地增值的空间将被大大压缩。从征收效果和征管成本的角度出发，课题组建议应当取消这一税种。同时，课题组分析，耕地占用税主要目标是保护耕地，但实际上与土地出让金存在重复，耕地占用税所起的作用非常有限。还有，在不动产的流转（交易）环节，现在存在契税，这是一个相对独立，自成体系的税种。因此，课题组认为这个税种以不做变动为宜。但是，在这个环节同时还存在印花税，这个印花税跟契税是明显冲突的，这个应当在国家总体税制改革当中解决。另外，课题组认为，拟议开征的遗产税和赠与税，这也将成为不动产税制的重要组成部分。个人住宅征不动产税？相对于技术层面的税率和税种设置，不动产税最牵动人心、也是争议最多的地方是，哪些不动产需要征税，哪些不需要征税？课题组按税收效率原则、税收公平原则、政策调控原则、普遍纳税原则，对于六类不动产对象给予是否征收的判断：一、国家机关、各级政府、人民团队、军事、外交机构等享受不动产免税。“这主要从效率原则出发来考虑的。”课题组成员、国研中心专家王晓明解释。他认为，对政府机关，各级政府不动产征税，征税的对象和支出对象是同一主体，开征不动产税不能增加不动产税净收入，只是增加了额外的评估和管理成本，“就是俗话所说的左手倒右手。”二、宗教寺庙、慈善机构、公园、博物馆、名胜古迹、社会公益性组织等拥有的用于增加社会公共福利的不动产免税。原因是这些机构的不动产没有明确的受益个体，或者说受益人主要是公众，应该受到社会政策的鼓励。但课题组强调，在宗庙寺庙、公园、博物馆等地设立的经营型不动产不应该列入不动产税的减免范围。三、城市基础设施所用的不动产和政府出资建设的廉租房应纳入征税范围。“使城市基础设施运行效率更好。”王晓明分析原因时称。四、营利性的工商企业法人拥有的不动产全部纳入征税范围。营利性的工商企业法人所拥有的不动产，税负能力较强，拥有不动产权明晰，适合作为不动产税的征税对象。五、农业用地和农民自用房暂免征收不动产税。课题组认为，目前阶段对于农业用地和农民自住用房，暂免征收不动产税，符合我国的国情。但是，从长远来看，我国不动产税改革的最终方向也应该是实现城乡统一的不动产税制。六、城镇居民住宅全部纳入征税范围，但允许扣除一定的免征额。有关专家认为，从我国的实际情况来看，大多数居民所购买的房产，既不是投机，也不是投资的目的，而是基本生活住房，就是将城镇居民住房纳入不动产税，会加重普通人生活负担。对此，课题组具体设想是，允许一个家庭中每人有20到30平米的免税住宅面积，或者是允许居民住房在价值评估后从评估价值中按家庭人口数乘以人均免税额的方式，扣除一定的总体免税额，以保障公民的基本生存权利。相对课题组对不动产税征收对象的全面设定和思考，贾康则认为当前切入点的选择更重要。贾康称，开征不动产税应首先在出租房、易掌握信息的别墅和高档公寓入手，“可使不动产税改革平稳进行。”六类不动产征收对象区别对待一、国家机关、各级政府、人民团队、军事、外交机构等享受不动产免税。二、宗教寺庙、慈善机构、公园、博物馆、名胜古迹、社会公益性组织等拥有的用于增加社会公共福利的不动产免税。三、城市基础设施所用的不动产和政府出资建设的廉租房应纳入征税范围。四、营利性的工商企业法人拥有的不动产全部纳入征税范围。五、农业用地和农民自用房暂免征收不动产税。六、城镇居民住宅全部纳入征税范围，但允许扣除一定的免征额。[][46]
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