海外资金中国扫楼

　　记者萧曼平实习生牛辕

　　摩根士丹利、美林、麦格理、淡马锡、渣打、花旗亚洲、洛克菲勒等，这些在国际市场呼风唤雨的顶级投资机构，如今均深度介入内地房地产市场。

　　有市场分析人士表示，近来海外资金不约而同的大手笔投入，显示出外资已结束其 试水阶段，而随着人民币升值预期的不断增加，人民币标价的土地和房屋资产的价格显得愈发具有吸引力。

　　海外基金频繁收购

　　外管局最近发布的《2005年中国国际收支报告》显示，2005年，境外机构在境内收购房产总额达到34亿美元。国际物业顾问戴德梁行发布的《亚太区投资物业市场报告》显示，今年前4个月基金对中国内地物业的投资总额达6.26亿美元。这些基金88%都投在了商业地产领域。

　　从2004年底开始，摩根士丹利、高盛、凯德置地等海外基金就开始了频繁收购上海等地的大型商业地产的动作。2005年1月，澳大利亚麦格里集团旗下基金公司MGPA投入8亿元人民币购买上海新茂大厦95%的股权；2005年4月，高盛旗下Whitehall房地产基金花了1.076亿美元整体购买上海百腾大厦。2005年11月下旬，花旗银行房地产基金收购永新广场。

　　今年1月中旬，亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置了位于北京东二环路沿线华普中心的两幢写字楼，创下自2001年以来单一写字楼买卖金额的最高纪录。2月下旬，香港协和集团出价1亿美元从荷兰国际集团（ING）手中接过了上海盛捷高级服务公寓的100%股权，而嘉吉(Cargill)集团在南汇买下了24幢别墅。3月中旬，美国高盛以超过7000万美元的价格买下上海虹桥花苑酒店式公寓，而4月下旬又收购北京京汇大厦。3月底，来自中东的“神秘”资金方，通过美资背景的基汇资本以6亿元人民币的总价整体收购了上海翠湖天地的一栋物业。4月上旬，摩根士丹利买下陆家嘴中央公寓一幢住宅，总价为1.9亿元人民币，不久后又欲20亿收购浦东金桥埃蒙顿假日广场。与此同时，摩根士丹利亚洲投资中心将由日本逐渐移师中国的计划也见诸报端。

　　未受宏观调控影响

　　尽管海外投资机构的一些发言人在许多公开场合表示中国的房地产市场泡沫严重，投资风险巨大，但从上述情况来看，海外投资机构热捧中国房地产市场却是不争的事实。

　　世邦魏理仕的调查报告显示，在去年，外资投在中国内地房地产市场中的收租物业上的总金额超过12亿美元。从资金来源看，约44%的资金来自美国，约36%来自新加坡，约20%来自澳大利亚。从所投资的物业类型看，约58%的资金投在办公楼，约30%投在商场，约7%投在住宅，另外，约2%则投在工业厂房。从投资地区看，约有50%的资金投在了北京，约43%投在上海，其余资金投在大连、哈尔滨、武汉、南京等二线城市。“在世邦魏理仕的客户中，大多数预期人民币还将升值2%到20%。包括美国退休基金等希望取得更高报酬的海外投资基金在内，都对进入中国房地产市场跃跃欲试”。

　　2005年，在外资投向中国楼市的110亿美元中，约70%发生于调控政策出台后的下半年，其中第四季度占了全年的一半以上。仲量联行的相关调查显示，尽管从去年上半年持续至今的宏观调控有加强之势，但机构投资者对中国房地产市场的信心丝毫未损。对于被认为对房地产市场投资信心威胁最大的央行加息，83％的机构投资者认为无影响。相反，有关国内房地产政策的调整，被国际投资者普遍认为将稳定市场和提高市场透明度，并称这种政策调整不会影响正在进行的投资计划。

　　一位主要从事房地产投资的外资银行经理认为，当前国内银行系统对于贷款政策的紧缩，实际上是在减少市场风险，客观上为实力雄厚的外资创造了机会。通过财税、贷款调控房地产市场是再正常不过的做法，是有益于市场健康的。对于中国地产宏观趋好的判断是外资不撤反进的一个重要原因。

　　房地产市场“来去自由”

　　一家刚刚斥资1亿元在北京东四环购买了23套别墅的海外不动产投资公司中国区负责人表示，目前海外资本进出中国房地产市场“来去自由”。海外基金在进入过程中，没有感觉到中国的税收、外汇管理部门对他们有什么限制。而在退出环节上，也只有商业风险，没有法律风险，只要有人愿意接手，退出渠道是很畅通的。这位负责人说，除了在北京，该公司还在上海、深圳和广州购买了一些房产项目。只要有合适的项目，钱不是问题。

　　中国人民银行上海分行的一份调研报告证实：外资在上海房地产的流动已经涉及了房地产消费环节、中介环节以及开发环节等，而在这个完整的链条中，外资的跨境资本流动和汇兑管制几乎不存在。

　　财经评论家水皮认为，境外的房地产资金大规模进入中国，却没有受到任何的限制性条款监管，这是不可思议的，宏观调控给了外资一个逢机进入的一个机会，而他们逢机进入的后果就是，把原来应该调控下来的一个市场，活活生生地顶上去了。

　　上月，央行研究局副局长张涛在“2006第三届中国房地产百强企业家峰会”上称：“我个人认为外资流入不是造成国内房地产市场过热的主要原因，房地产融资渠道单一会导致一些优质的房地产资源‘贱卖’。但是，外资的出现根本上无疑是为房地产融资开辟了一个新的渠道，客观上也起到了对内资或者所谓的国内资金融资渠道的替代。”他观察发现，人民币房贷控制越严的地方，外汇资金流入的规模就越大，替代现象就越明显。

　　外资炒楼应引起警惕

　　国家信息中心9日发布报告指出，国际资本可以通过投机房地产和

汇率来赚取双重利润，但这不仅对中国

房地产业长期健康发展带来不利影响，还会进一步加剧人民币的升值预期，必须加以警惕。

　　3月10日，国家外汇管理局局长郭树清在全国政协会议上表示，中国非常关注资本流入中存在的投机问题。不加区分地引进外资可能“后患无穷”，比如投机资本在当地炒房地产，把价格抬得很高，这对当地的金融机构、企业甚至居民个人意味着很大的风险，一旦泡沫不能持续，就会造成巨大亏损。

　　经济学家易宪容指出，如果让大量的外资进入境内房地产，不仅导致国家财富的严重流失，也侵蚀了境内民众的福利水平，破坏了国内经济利益的平衡。从世界不少国家的经验来看，外资炒作本国的房地产所造成的危害早有前车之鉴，政府应该有足够的警觉，并重新审查现行的有关法律制度，以遏制和打击这些炒作行为。在这个意义上，即使国内许多行业可以向外资开放，但房地产业则应该在政策上，对外资进入进行严格的管制，并立即收紧现行相关政策，不可再让外资进入房地产市场。中国社科院的尹中立提出，应该采取三个措施适当限制外资：将外资购买国内房地产列为资本项目管理、加强对房地产投资基金的管理，限制境外投资基金大量购买国内房地产。加强对外资房地产公司外债规模的管理，修改现行的有关政策，废除外资

房地产商境外融资的超国民待遇。

　　(观宇/编制)