刘杉评论:仅有住房“新六条”是不够的

http://finance.sina.com.cn 2006年05月26日 02:43 中华工商时报

　　与去年的“国八条相比，国务院日前出台的有关房地产市场调控的六条措施具有新意。不过，“新六条还是一个原则性的东西，实施起来，还需细化。

　　在我看来，调控房价，抑制房地产投机行为，仅有“新六条是不够的，原因是“新六条更多强调了供给方面，而抑制短期投机活动，还需控制需求。

　　我一直认为，抑制房价要两手抓，而且两手都要硬，这两手包括政策和市场。当然，从根本上讲，解决住房问题还在于从供给方面调整结构，制定合理的住房规划。

　　从这方面看，“新六条找准了要害，开对了药方。不过，制定住房规划，改变住房供给结构，增加中低价商品房的供给需要时间。反映在市场中，消费者和投资者对

房价的中长期预期会有所改变，这有利于减轻市场压力。不过，对于投机而言，中长期的供给增加不会抑制其短期内的活动。我们都知道，资产市场的套利活动往往是短期行为，投机者为了实现利益最大化目的，更愿意选择变现能力强的投资品种。而房地产市场之所以充满投机活动，就在于中国的房地产市场流动性强。其原因是地方政府为了刺激当地的房地产市场，在政策层面鼓励住房的购买和转让，也就是出台一系列刺激流通的政策。正是鼓励流通政策的实施，导致房地产市场需求旺盛。

　　因此，从抑制房地产投机角度看，仅仅增加市场住房供给不会在短期内起到实际效果。

　　那么，为了抑制投机活动，特别是抑制投机资金在二三线城市炒卖住房，中央政府在切实贯彻“新六条的同时，还要加强抑制需求的政策执行力度。这包括两方面，一方面是强化原有政策的执行，如强行征收房屋交易所得税。另一方面是减少住房的流动性，降低房地产投机资金的变现能力。

　　有消息说，国税总局近期将宣布，对此前已颁布但基本未执行的“房产交易增值收入征20％税政策，将强制执行，并在近年来房价上涨强劲的10多个城市率先执行。

　　据了解，此项政策与以往政策的区别在于，国税总局将与其他部门联合对自住年限不到两年的住房转让收入的增值部分“强制征收20％的个人所得税；如房产原值不便确定，则按全部转让收入的一定比例征收，这个比例大概在2至5％之间，将由各地方根据情况自行确定。

　　这个政策能否执行，还得看政府的决心，还要看中央政府对地方税务和房管部门的监督是否到位。

　　强制征收交易所得税的目的显然是减少投机活动的赢利，抑制房地产市场的投机冲动。20％的税率是否合适，以及是否该征此种税目，都曾引起学界争议。在我看来，住房是一种特殊的商品，其首先应该满足普通居民的一般性居住需要。政府提供全民所有的土地资源来建设住房，不是让少数投机者牟利的，而是满足人民基本居住需要的。因而，打击投机所得，是合情合理的。至于20％的税率是否合理，我认为，税率水平的高低首先看征税的目的，然后再看是否有利于正常的住房交易活动。从这点看，30％、40％的税率都是合理的，而且还要对购房2年后的交易，同样征收交易所得税。

　　不管税率多少，强制征收住房交易所得税，都是抑制投机性需求的好办法。

　　同样，抑制投机性需求的另一个有效办法是延长购买者对住房的持有时间，即规定只有在持有所购住房满2年以上才可以售出。这条规定的目的就是减少住房的流动性。

　　金融市场有一个基本的投资原则，即投资活动要满足赢利性、安全性和流动性。不同的投资者对三性的选择不同，强调了赢利，有可能降低安全；强调了流动，有可能减少赢利。而对于大量的国际游资而言，其投资中国房地产市场的目的，一方面是想获得

人民币升值收益，另一方面是想获得房产增值收益。如果政府强制购房者2年内不得转让住房，那么对于国际游资来说，就可以降低其资金的流动性，同时会增加其汇率风险，从而达到抑制国际投机活动的目的。

　　当然，住房流动性的降低，也可能造成囤积住房的后果。如何对付？收税。通过增加物业税，就可以起到抑制囤积住房的目的。同时，制定住房规划，使用增加供给的方法提高市场对住房供给量的预期，从而挤出当前的存量住房，达到增加市场供给的目的。

　　总之，抑制住房投机活动仅靠“新六条是不够的。在加大供给的同时，还要严厉打压投机性的需求。如果从供求两个方面同时入手，短期内即可见到抑制房价的效果。（26C8）

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