把握上海楼市微妙变局

　　■本报记者谢丽佳

　　“2006年第一季度上海楼市经历了从春节前后的价格整体下探、成交低迷到部分品质好的楼盘和环线内超跌楼盘价位‘筑底’并逐渐回温，成交量稳步攀升的过程。目前，外环以内部分区域的房价已经接近去年调控前的价格，楼市出现局部回暖。”

　　上海汉宇地产研究部分析师邵明浩在接受中国经济时报记者采访时表示，上海的二手房市场经过一年多的调整，终于走出了低迷的状态，市场成交也开始稳健增长，已经占到房产交易的一半以上，其中不少是因去年调控积压的“解套”房。

　　根据汉宇地产对上海市52个细分板块的统计分析，有近40个细分区域4月份

二手房均价止跌，其中大部分区域均价开始回升，平均回升幅度为0．35％。回升幅度较大的区域为卢湾、长宁和浦东。

　　“由于外环外的交通以及生活配套滞后，尽管其区域的

房价只有五六千元，但行情很差。”邵浩明告诉记者，外环以内的房屋需求是目前上海房地产市场的主力需求，和去年宏观调控前不同，现在上海的购房需求90％以上来自住需求，以婚房、拆迁和改善型购房为代表的自住群体成为购房主体。正是这种自住消费带动上海楼市渐渐回暖。

　　根据相关调研显示，这三类购房者能够承受的房价范围在6000－10000元／平方米之间，总价在100万元以内。这样的楼盘在交通便利、生活配套相对成熟的中环区域附近大量存在。因此，像浦东的三林、闸北的大宁等区域成为其重点选择的区域。

　　“但是，外环外的房子尽管价格相对低廉但无人问津，也表明上海居民的房屋消费观念需要理性引导。”邵明浩指出，很多居民能够承受外环外的房价，但他们不愿意购买，希望居住在交通、配套便利的外环以内。这样造成住房需求过于集中于外环内，外环外大量的低价房屋空置，而不少居民也因没有经济实力购买外环内的房屋，而无法解决住房需求。

　　“尽管成交量看涨，但是整体的市场仍然不容乐观。”邵明浩说，有权威人士分析，若无重大利好消息，普通市民恢复购房信心需要8到10个月。目前市场上一千多万平方米可售商品房的巨大压力和短时间内难以恢复的购房信心问题是房地产相关企业和政府决策部门面临的难题。尤其是日前央行加息以及新出台的调控政策，将让本来就犹豫不决的购房者，更加放慢进入市场的脚步。

　　因此，目前上海楼市迷雾笼罩，并非买房投资的好时机，需等到新政细则出台、政策影响释放之后，形势才有可能趋于明朗。

　　“不过，可以肯定的一点是，不管未来房市如何走向，短线炒房将难有作为。”邵明浩指出，去年调控到现在，很多炒房者已经被市场和政策挤出，而且在现有的租金和房价水平以及交易费用之下，短线投资的收益较低，炒房已经不再受青睐。他告诉记者，他以前接触到的一些炒房人，现在有的把短线投资的房产转为长线投资，有的干脆转行，到其他领域寻求投资机会。

　　上海富华投资公司投资部经理程传东在接受本报记者采访时也表示，去年的宏观调控将上海的短线炒房急剧压缩，目前炒房的行为已经非常少见。他指出，只要制度健全、市场规范，市场就能步入健康轨道，关键看地方政府的调控态度是否坚决。

　　“尽管上海楼市目前扑朔迷离，考虑到2008年奥运会和2010年世博会的长期利好，以及上海巨大的真实需求存在，相信市场在经历重大调整后将慢慢走上正轨。”邵明浩认为，“暴涨”和“暴跌”出现的概率将非常微小，未来市场将以更加合理的性价比、提升楼盘品质、节能创新等为主要发展方向。

　　“短线炒房被踢出，中长线的投资买房还是被市场允许的。”程传东认为，未来国家会监控中低标准的住宅供应，这类房屋很难有投资空间；商业物业则可能由具备相当实力的投资者或投资机构比如外资基金唱主角。他指出，

人民币升值的预期一段时期内将继续吸引外资投资房产。

　　“不管楼市情况如何，买房投资还是应该具备一些基本的技巧和常识。”邵浩明向记者介绍，首先，不管是选物业还是投资策略，都应以中长期的投资为主。最主要的是要管理好自己的现金流，应该把月供和租金收入冲抵之后与月总收入的比重控制在30％至40％以下为好。

　　其次，应该根据投资周期选择银行房贷产品。在加息的大环境下，如果是三年至五年的投资期，应该找还款比较便利、灵活的银行贷款；如果是五年之后出手，则选择固定利率房贷比较合算。

　　此外，还应多方考察并准确判断房屋的市场升值潜力，并做好投资成本和收益的预算，比如交易成本、利息成本、租金收益等等。

　　邵明浩认为，就目前上海的楼市来看，如果具备一定的资金实力，相对来说投资内环以内的房屋，性价比更高些。

　　对此，上海安廷房地产经纪有限公司物业顾问季益兵在接受本报记者采访时表示，环线内的房屋保值、升值能力相对较强。比如普陀万里板块的“万里雅筑”去年新政以后，率先跳水降价，目前的房价已经攀升至比调控前还高。

　　他同时指出，上海环内区域的房价并不是全面上涨，品质好、性价比高的楼盘才会受到市场的青睐。因此，投资者在选择楼盘时也不要过分看中地段，开发商和楼盘品质都应该加以考虑。

　　此外，地铁沿线的楼盘以及地段相对偏远但环境良好的别墅，投资者也可以考虑。