盯上我国2亿多新兴中产外资争啖中国地产盛宴

http://finance.sina.com.cn 2006年05月24日 09:25 中国经济时报

　　本报记者周雪松

　　“要了解当今的中国，就要了解她的历史，更要了解这个经历了前所未有巨变的社会中不同几代人的基本价值体系。”一直从事房地产服务及投资管理的一家外资机构用大量的时间和精力研究的却是，包括文化大革命在内当今中国社会的变迁。它在主题为“小康：繁荣之梦”的特别报告(下称特别报告)中这样写到：“毋庸置疑，中国的商业觉醒如今已经

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将其牢牢定位于世界经济和消费市场的中心。”

　　值得关注的是，当它以一种类似社会学者的眼光审视中国的时候，其身后一些更为强大的财团和基金，已然将对中国高端房地产市场的良好预期演变为一种行动。这些财团和基金，去年是花旗银行、摩根士丹利、高盛和美林，而今年又出现了一些新面孔，如亚洲投资基金等。

　　继前不久一笔来自中东的神秘资金通过基汇资本公司以6亿元人民币整体收购上海翠湖天地一整栋住宅楼，及美国高盛斥资7000万美元收购虹桥花苑酒店式公寓之后，近日，上海楼市又传出了高盛基金整购京汇大厦和摩根士丹利瞄准浦东金桥埃蒙顿国际广场的消息。与此同时，摩根士丹利亚洲投资中心将由日本逐渐移师中国的计划也见诸报端。

　　在北京，今年一季度，亚洲国际金融投资有限公司斥22亿元人民币巨资收购了

华普中心总面积达13万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus也表现出同样的大手笔，将华贸中心两座尚未完工的写字楼收入囊中，成交总面积同样高达12.38万平方米，据业界保守估计，这笔交易的成交价格也在28亿元人民币以上。

　　戴德梁行近日发布的“亚太区投资物业市场报告”显示，今年前4个月基金对中国内地物业的投资总额达6.26亿美元约48.8亿港元，除北京及上海等一线城市外，海外基金亦开始转移至成都、长沙、天津等二线城市。这些基金88%都投在了商业地产领域。

　　最近有消息灵通人士也向记者透露，加拿大三五集团目前已完成对北京西单一大型商业地产项目的考察工作，双方已经达成收购意向。摩根士丹利、ING(荷兰国际集团)、美林、麦格理、淡马锡、渣打、花旗亚洲、洛克菲勒、新加坡美罗和捷成洋行等，这些在国际市场呼风唤雨的顶级投资机构，如今均不约而同地出现在中国房地产市场，并且都出手不凡。有市场分析人士表示：“如此大手笔的海外资金的投入，显示出外资已结束其试水阶段。”

　　前面提到的特别报告认为，在中国，目前有超过2亿人口正在成为新兴的中产阶级，中国稳步增长的城市人均收入(目前约110美元，在一些主要城市接近2000美元)和3万亿美元的个人存款中的一部分可能转化为消费品的购买力，因此，赢得关注是理所当然的。这个特别报告还预测了中国零售业的前景和将呈现新的格局。

　　从特别报告不难看出，这家外资房地产机构对中国高端房地产市场的看好，不惟当前

房价的上涨，而是带有明显的“长期看好”的特点。也许这是部分外资敢于在“非常时期”在上海频频展开收购行动的底气所在。

　　“上海、北京等城市的写字楼包括一些高档公寓和别墅等高端物业，跟东京、台北、新加坡相比价格明显偏低。”北京山圣房地产经纪公司董事长、台商李复圣对记者说，“以高档公寓为例，东京高档公寓每平方米价格大约是40000—50000元人民币，台北的价格也在3000—40000元人民币之间。而北京同类高档公寓的价格一般才1万元人民币左右。随着经济不断发展，特别是2008年奥运会举办，将进一步促进北京向国际化大都市逐步靠近，今后房价肯定会有一个很大的升值空间。”

　　“国内商业地产不存在价值被低估的问题，其价格与国外也没有可比性。”日前，商业地产界一位权威人士在接受

中国经济时报记者采访时，告戒投资者务必保持冷静和理性，商业地产利润高，风险也高。

　　中国商业地产联盟年初发布的一份报告显示，一些知名开发商向商业地产领域的战略转型和明显加大商业地产的投资力度，将成为2006年行业新特点。由于大开发商的强势进入，一些中小商业地产开发企业将面临日益加大的退市压力。

　　中国零售业的发展和壮大被一家境外研究机构认为是“这个10年里最令人兴奋的事件之一”。迄今为止，中国已有400多家购物中心，另外还有200多家正在筹建当中。

　　仅去年7月，就有12家面世的购物中心是由美国西蒙房地产集团(Simon Proporty Group)开发的。包括西蒙集团在内，许多外资机构一直在中国寻找着类似的投资机会。

　　“去年美林收购银泰中心时，收购价格大约为两万一二左右，现在银泰中心的零售价格已经涨到了三万。美林收购银泰中心，凯德置地收购中环世茂，都赚到了钱。”中原地产李文杰表示，尝到甜头的外资机构今后将更倾向于持有稳定现金流的商业地产项目。

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