珠江新城盼“检”后重生

　　《融资导刊》记者黄宙辉整理

　　对于珠江新城的规划，早已不是什么新闻，却一直是投资者关注的焦点。种种迹象都表明，珠江新城的规划在检讨后获得重生。

　　■历史篇

　　

　　规划失败

　　珠江新城明珠失色

　　最初规划：未来城市中心

　　1992年初，广州市政府常务会议决定开发珠江新城。1993年6月，《广州新城市中心区———珠江新城规划》出台，堪称广州当时最先进的一个城市规划，在此基础上的一些规划管理和土地开发的规范性文件随后也陆续出台。

　　在规划中，占地6.6平方公里的珠江新城，建设目标是“未来的广州新城市中心，将统筹布局、综合商贸、金融、康乐和文化旅游、行政、外事等城市一级功能设施”。政府也开始拿出有限的资金投入基础设施建设。

　　卖地失控：曾经无言的痛

　　但是，珠江新城的规划建设随着时间的推移，不可避免地出现了问题。当时，广州第三产业还没上位，配套建设是个问题；另一方面，政府正苦于建设地铁的资金紧缺，自然寄希望于土地出让的收益。于是，将地块划散，卖地，成为珠江新城建设过程中无法言语的痛。

　　1994年和1995年，珠江新城在热闹了一个短暂的时期后，楼面地价高昂（3800元／平方米）致使开发商后期出现资金周转不灵，加上配套的不完善，销售周期无限延长。

　　1997年和1998年，广州

房地产市场土地供应和控制出现短暂失控，开发商拿地的方式竟然出现“多样化”，例如一些单位为了“脱困”，不惜平价出让土地。那些在几年前按照高达3800元／平方米楼面地价买到珠江新城项目地块的开发商开始后悔了。

　　据统计，从1992年至2001年底，珠江新城卖地99宗，已建成19宗，在建11宗，没有开发的有69宗之多，其中烂尾2宗。合同地价102亿，到去年底收回45亿。

　　重大打击：新会展中心“改嫁”琶洲

　　珠江新城还遭受了另一打击。广州新会展中心最终选址在珠江新城东面的广州琶洲，珠江新城长期苦苦期待的广交会新馆没能如愿等到。广州市城市规划勘测设计研究院总规划师袁奇峰认为，“新会展中心迁出珠江新城，确实是对这个地方的一个重大打击。

　　■谋划篇

　　

　　检讨定位：

　　目标为广州21世纪中央商务区

　　种种诟病，让广州市政府不得不重新去审视和规划珠江新城。在2002年，《珠江新城规划检讨》向公众展示。检讨里承认，“现行《珠江新城规划》开发的现实与建设管理依据出现了差距，产生了一些矛盾；7年前规划的出发点是要为地铁建设筹集资金，导致土地开发强度过高；公共绿地、公共建筑配套等建设标准已经不能满足当前社会、经济发展的需要；当时开发商的能力有限，土地供应规模小，降低了城市公共空间设计水平。”这次规划检讨“从建设国际性城市的战略高度重新提出了建设广州市21世纪中央商务区（GCBD21）的目标。”

　　规划检讨主要有7个主要方面，包括：适当降低开发强度，在商务办公区减少约150万平方米的写字楼，增加了广场和绿化用地，设计了新中轴线系列广场；改变小地块开发“楼看楼”的模式，采用国际通用的计划单元综合开发模式（PUD），将楼群间的绿化集中设置，形成很多漂亮的小花园；提高了配套设施水平，学校、幼儿园的用地面积增大等。

　　■行动篇

　　

　　部分政府部门将迁往珠江新城

　　2003年1月22日，广州市政府公布施行新的《珠江新城规划检讨》，并同时废止了十年前制订的《广州新城市中心－珠江新城规划》。之后，政府出台众多措施，加大对珠江新城的建设力度，把部分政府部门和广州大型的市政配套也集中放入珠江新城，如博物馆、广州歌剧院、广州图书馆、广州少年宫，形成更大范围的集约开发，而且将重心放在珠江新城内，以带旺珠江新城。

　　据广州中原地产中介机构研究部提供的数字，目前珠江新城已投入使用的写字楼项目分别为广东省检察院、广州市检察院和广东省检验检疫大厦。当前在建的项目共有14个，包括双城国际大厦、海关大楼等。已封顶的写字楼项目有

华普广场、双城国际大厦、珠江新城电信中心、广东省光缆通信维护监控及管理中心综合楼等4个。

　　（Robby／编制）