杭州楼市的今天会否成为京沪深的明天

　　积压房不断上升 房企资金链吃紧

　　浙江省统计局的统计表明，该省房屋销售价格在今年一季度回落明显，温州等城市的房价涨幅已出现负增长。

　　今年以来，以“楼市热土”闻名全国的杭州，诸多问题缠身，昔日辉煌了无踪影。 因为建成的住宅积压量不断上升，开发企业资金压力日益增大，财政收入受到明显影响。预计杭州的GDP增速将因房地产市场的影响而明显回落。

　　有关专家认为，杭州今天的局面正是连续多年过热的必然结果，需要一段周期来消化，让市场回归理性。而前段上海楼价的回升暴涨，当前北京、深圳楼价的猛涨是否存在不理性的因素？值得各界人士高度关注。杭州楼市的今天难说就不会成为京沪深的明天。

　　观望依旧 销售不旺

　　据统计，一季度杭州市区的一手房销售均价每平方米超过7000元。但是由于成交量的减少，以及成交房源主要集中在市中心高端房等因素，很多业界人士认为这一均价并不能说明什么问题。与此同时，一季度杭州市区(不包括萧山、余杭)可售商品住宅达到20645套，而去年同期仅为7099套，当前可售房源还在稳步上升，截至4月19日，这一数字已升至24476套。

　　与此同时，由于受前些年房产市场迅猛发展的惯性影响，大量投资的产能仍在快速释放中，一季度市区的房地产开发住宅施工面积和竣工面积仍保持较快速度，分别增长17.5%和27.4%。

　　而另一方面，市场观望气氛较浓，需求表现冷淡。据统计，一季度纳入杭州市透明售房网的八大区域成交量为3118套，同比下降达55.5%。

　　为此，“五一”长假期间，不少楼盘争相让利促销。滨江区的华业南岸晶都楼盘推出购房优惠送钻戒活动；上城区的赞成林风楼盘推出“五一”购房每套可享受一万元优惠的措施；滨江区的六合天寓“五一”期间给予九七折优惠……但和以往不同的是，楼市并未出现旺销场面。杭州透明售房网显示，七天时间里主城区成交商品房约230套，预定量近600套，与往常基本持平。

　　前些年，来自温州、台州等民间资金实力雄厚地区的购买人群是支撑杭州楼市的主力。近日，杭州开发商再次带着“购房入户”等利好消息前往台州房交会“掘金”，却遭到冷遇，很多楼盘一笔都未成交。钱江房产营销部经理鲍佳说：“来咨询的人还是有的，但不是很踊跃。”浙江锦绣钱塘房地产开发有限公司总经理王一兵则用八个字来形容他的参展感受——人气不旺，效果一般。

　　很多开发商反映，之前他们还曾去义乌、温州、台州、上海等地进行楼盘推广，但这些从前的“圈钱热土”，如今却销售清淡。一位开发商说，现在政策环境很不明朗，很多人买了怕跌，不敢轻易掏钱。

　　企业到处借贷 财政税收锐减

　　从去年开始，杭州商品房空置面积快速增长，很多开发商资金回笼周期拉长，资金压力逐渐增大。有的开发商在企业内部向员工集资，有的向其他企业借贷，有的出售股权或和其他企业合资“共渡难关”。有的企业甚至谋求海外上市解决资金问题。浙江最大的房产商绿城集团前段时间通过配售可转换债券和股本引进国际战略投资者，募集资金1.5亿美元。

　　据杭州市商业银行的不完全统计，一季度到期的房地产开发贷款中展期比例达到30%至40%。此外，一季度房地产贷款和个人贷款共计1155.1亿元，同比增长16.7%，增速逐渐趋缓。据了解，一些银行态度日渐趋于保守，倾向于支持高品质市中心房产，对郊区房产持谨慎态度。

　　如今，杭州楼市的冷淡，首当其冲的是财政收入受到很大影响。据统计，一季度，杭州市房地产企业入库税收为23.14亿元，下降13.2%，导致杭州市财政收入增幅出现较大回落。部分城区房地产税收滑坡现象严重，如西湖区、滨江区、上城区房地产企业入库税收同比分别下降45.1%、27.1%和16.2%，受此影响，西湖、滨江、上城的地方财政收入同比分别下降10.2%、0.3%和0.1%。

　　杭州市近年在道路交通、西湖保护等基础设施建设方面投入巨大。据了解，当前政府财政负担压力增大，预计全年杭州市GDP将在一季度增长15.7%的基础上有所回落。

　　政府“托市”仍效微

　　今年年初，为了缓解房地产市场供需双方博弈的僵持局面，杭州市政府出台了一系列包括金融支持、降低房地产交易成本、完善公积金贷款和贴息办法、推行外地人购房入户、改善住房供应体系等在内的政策，试图拉动住房消费。市区住房公积金贷款最高额度由30万元调整为50万元。市政府还向银行提出建议，对普通住宅个人贷款按揭成数提高到八成，对购置二三套自用的普通住宅，也采取同等政策。市政府还向银行提出，在保证金融安全的前提下，对在建普通住宅楼盘要优先贷款，防止出现烂尾楼现象，尽量避免开发企业因为资金问题不能按期交房而出现退房。市政府调整了契税缴纳时间，规定只要签订商品房预售合同并登记备案，就可缴纳契税并取得完税凭证。杭州市还确定了钱江新城等三块区域，试点实行“外地人购房入户”。

　　与此同时，沪杭磁悬浮列车即将开工建设的利好消息也给杭州楼市注入了新的活力。杭州市抓住这一时机推出了“工作在上海，住在杭州”的一系列宣传。近段时间，杭州市政府组织开展了大规模的招商引资活动，到香港、上海，吸引资金进入杭州房地产市场。

　　日前，杭州市政府负责人表示，尽管在地方政府的能力范围内采取了不少措施，但是这些政策和活动的效应发挥尚需一段时间。

　　杭州楼市将走向何方

　　目前，深圳、北京楼市都在涨价，深圳还出现了有房不卖的“惜售”现象。对此，浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授认为，杭州乃至浙江，目前的局面正是连续多年过热的必然结果，需要一段周期来消化，让市场回归理性。

　　据分析，杭州市场之所以和全国普涨局面出现较大差异，业界主要有两种观点：

　　第一， 和全国其他城市相比，杭州的房地产市场发育较早，市场购买力已经较早地被预支了，市场已经在地方政府反复的调控、梳理下逐渐走向理性。

　　第二， 在前几年的房产热中，北京、深圳等地的城市竞争力并未在

房价上得到充分体现，这一轮属于“补涨”。上海楼价尽管在去年出现了下挫，是属于信心下滑所带来的不够理性的大起大落，随着市场逐步趋于理性，

上海楼市既不会象前几年那样狂热猛涨，也不会象去年那样一下子猛跌。

　　记者在采访中了解到，近期，有大量的境外资金开始进入杭州这个正处于房产低谷的城市。如华润和新鸿基、嘉里建设在杭州都投下巨资打造品牌项目，太古地产也瞄准了杭州市场，将杭州乃至浙江作为新的投资重点。近日，新加坡地产大鳄凯德置地联手嘉士林私人有限公司，以56201万元的价格成功拍得2006年杭州推出的首块住宅用地。戴德梁行有关负责人在接受记者采访时称，他们凭借国际化的专业经验认为，未来一段时期，杭州的住宅市场将在调控作用下呈现平稳发展态势。与此同时，

商业地产将成为未来杭州楼市新的热点。

　本报记者 方益波