评论：房地产政策应有文化视角

　　2004年至2005年，为了控制增长过快的房地产价格，有关政府部门出台了一系列政策，这些政策包括“831大限”、新老八条等房地产政策猛药，还有房贷利率调整、首付比例调整、房地产交易税调整等间接手段，这些政策除了在某些阶段起到了暂时平抑房价的作用外，基本上没有实现目标。2006年第一季度，北京、上海、广州等一线城市房地产价格飙升，被人们称为是对过去两年房地产政策的“报复性上涨”。

　　面对这个现实，管理层不仅应从房地产业本身制定相应对策，还要从中国人的文化习惯入手制定政策，否则房价是不那么容易稳定下来的。

　　由于文化差异，中国的

房地产和欧美等国家的房地产是完全不同的商品。

　　对于欧美国家的人们来说，房地产是奢侈品，具有非常大的消费弹性，价格可以起到很好的调节作用。因为是奢侈品，可买可不买，因此，不会出现中国这样的恐慌情绪，从而也更能够理性地对待价格的变化。

　　但对中国人来说，人们习惯于安土重迁，一贯强调居者有其屋，在很多地方，还有给儿子买新房娶媳妇的传统。此外，房地产固定在一定的土地上，客观上使得某地的房地产具有一定的局部垄断性；房地产这种商品无法进口，而交通网络等方面建设的滞后，又对具有相当进口效果的异地购房者诱惑不大，文化习惯加上房地产商品本身的特性，在欧美国家是奢侈品的房地产，在中国变成了必需品。

　　这种必需品占有支出是如此巨大，以至于需要自己多付出许多年的心血和努力。作为经济人的消费者，自然会对

房价的变动敏感，在房价不断高企的过程中产生恐慌，并出现冲动购买行为。很多本来在五年后才会发生的购房需求会提前释放，比如说刚毕业的年轻人购房，久增加了需求，推动了房价。

　　要改变文化不是一时半会儿的事情，有关部门可行的思路，是制定出与文化协调的政策，保证房地产行业的稳定、协调、有序发展，满足人们的购房需求和愿望。

　　在这里，我们提出制定政策的几个前提或者思路。

　　第一， 区分住宅地产和

商业地产。住宅地产和商业地产是不同的商品，住宅地产是必需品，消费弹性不高，关系人们的生活水平和质量，不能完全交由市场进行调节。商业地产是奢侈品，消费弹性高，可以完全由市场来调节。在做出这种区分后，再根据不同的地产类型制定不同的政策。

　　第二， 对于住宅地产，要严厉打击投机性需求，同时，明确登记实际需求。造成房地产上涨的很大原因不是房子供给不足，也不是实际需求过大，而是投机性需求挤占了很多实际居住需求，造成了房价的迅猛上涨。如果说一线城市的房地产上涨是因为人口密度大而有实际需求的支撑，那么，一些二三线城市房价的迅猛上涨，则投机性需求无论如何也难辞其咎。

　　第三， 对于住宅地产的供应商，也应有明确的要求。供应商的房屋，在一段时间内有入住比率的要求，未达到比率的，未入住的房屋将投入市场进行拍卖，同时，供应商下次拿地或房屋楼盘开发也将受到限制。

　　第四， 对于商业地产，在总体规划下，由市场进行调节。与住宅地产不同，商业地产依旧是奢侈品，具有很高的消费弹性，因此，可以参照欧美国家做法，让市场对商业地产的供需和价格进行调节。

　钟殿舟