人民币一升值楼市未必笑

　　对于希望借助人民币升值从房地产市场获利的境外投资者来说，人民币的加权汇率对于他们可能更加重要，这也正是人民币真正的魅力所在

　　5月15日，美元对人民币的中间价达到了7.9982，突破了8的整数关口，不过其指标意义却大于实际意义。

　　目前市场可能充斥着这样的观点，即人民币升值的预期导致大量“热钱”流入中国房地产市场。但从实际情况来看，这种观点似乎很难站得住脚。因为在央行2005年一次性调高人民币兑美元的汇价之后，再度进行这样调整的几率已微乎其微。

　　同样，由于中国政府倾向采取“循序渐进”的汇率调整政策，人民币也很难在短时间内大幅升值。

　　而资金成本的差异也将阻止这种投资行为大行其道。根据央行数据，最近一期（5月16日）以价格招标方式发行的央行票据参考收益率为2.27％，与美国类似国债的收益率之间存在3％的差异。这意味着人民币兑美元必须在1年中升值3％才可以弥补这个差异。

　　但事实上人民币在去年7月升值之后，在近8个月的日子里兑美元共计升值1.4％（不计2.1％的一次性升值）。所以，希冀以人民币升值博取中国房地产市场的超额回报，类似的可能性几乎不存在。

　　因此，汇率变动（贸易加权汇率变动）对于央行政策的影响才是房地产业应当关注的方面。由于人民币与美元的相关性仍然很大，所以美元走势将很大程度决定人民币贸易加权汇率发展的方向，这表明中国政府的调控政策很可能受到美元走势的极大影响。

　　让我们回顾一下近两年宏观经济的走势。2005年，中国经济的热门话题依旧是可能出现的通货紧缩（一部分原因应该是人民币加权汇率随着美元的走高而走高），央行因此向市场注入更多的流动性。

　　不过到了今年，情况已经发生了重大的改变。市场开始出现流动性过高、信贷增长速度过快的势头。再加上通胀，特别是资产价格上扬的巨大压力，经济开始有了新的隐患，这也导致了中国央行在4月末调高了贷款利率，发出了明显的紧缩信号。

　　按照当前状况，缩减过于宽松的金融环境主要有几种方法：调整汇率、调高利率、调高商业银行准备金率或者行政化的干预手段。

　　如果我们假设中国从目前过于宽松的货币政策向中性货币政策转换的过程势在必行，那么对于房地产市场影响最小的应该是加大汇率调整的权重（贸易加权汇率而非兑美元汇率），从而减少利率政策以及行政调控出现的频率。

　　从目前的情况来看，如果按照中国政府循序渐进改革人民币汇率的思路，兑美元的汇价最有可能的走势就是所谓的“缓慢升值”，那么在相当长的一段时间内，美元的汇价将会决定人民币贸易加权汇价的走势。

　　所以，如果美元兑各主要货币普遍下跌，那么人民币的贸易加权汇率将会随之走低。

　　这种状况在今年已经出现了。根据高盛15日报告中提到的数字，今年以来，由于美元兑主要货币大幅下跌，人民币的贸易加权汇率已经下跌了5％左右。在这种状况下，央行势必要加大市场以及非市场的调控力度，从而会对房地产市场产生沉重的压力。

　　反之，如果美元汇率开始走高，人民币贸易加权汇率的走高将会缓解央行进行调控的紧迫性，而房地产市场也将得到喘息的空间。

　　因此，对于希望借助人民币升值从房地产市场获利的境外投资者来说，人民币的加权汇率对于他们可能更加重要，这也正是人民币真正的魅力所在。

　　所以，人民币的加权汇价才是我们真正应当关注的，因为这将影响政策制订者的决策以及后续

宏观调控的力度，而在决定人民币的加权汇率上，美元更是扮演了重要的角色。