小区入住率低物管叫苦不迭

　　5月16日下午，陈明赶到合肥市邮政大厦发了封特快专递，这已是他本月发出的第23封特快专递了。作为省城一小区物业公司的工作人员，陈明频繁发送特快专递的目的很简单：向一直居住在合肥以外的小区业主送递“物业管理费催缴单”。

　　“小区入住率不足40％”

　　 陈明所在物业公司管理的小区位于省城蜀山区，物业管理面积20多万平方米，区内碧水环绕，环境幽雅。目前，公司内包括管理层、保安、维修、卫生等各类员工近80多人。“应该说，物业公司提供的服务还是蛮不错的”，居住在小区的业主赵女士这样说。

　　不过，业主们可能并不知道，他们在享受优质服务的时候，物业公司每月、每季度甚至每半年都要头疼一段时间。“

物业费收取存在难度”，该物业公司负责人昨天抱怨说，“住在小区内的业主基本没什么问题，主要是那些买房投资，而且人不在本地的业主，最让人头疼。”这位负责人告诉记者，目前小区内的入住率不足40％，“并不是房子没卖掉，主要是不少外地投资客在小区内购房并闲置，使得入住率低。”据其介绍，买房者不少是江苏、浙江人。由于难以联系上这些业主，物业公司在催缴物管费时，只得多种催缴手段并用：电话联系、托人带话、特快专递。

　　“有时这些催缴方式并不能完全奏效”，这位负责人说，“多大面积就得配多少物业人员，公司不会因为入住率低就降低物业服务，否则居住在区内的业主肯定要抱怨。”于是，一方面物管费难收，一方面得直面生存难题，就造成省城一些物业公司目前的尴尬状态。

　　开发商“主动”承担物管费

　　合肥市统计局日前公布了一组数字，今年前4月，合肥市

商品房空置面积不断扩大，较去年同比增长了51.8%%，达到2005年年初以来最高增幅。因此，采访中，不少物业公司负责人认为，因入住率低而导致的收费难题绝非个案。

　　长江路上一小区入住率同样在40％左右，其部门负责人接受采访时向记者透露了一个情况，为避免因入住率低、导致物业公司入不敷出而降低服务的问题，开发商“主动”承担了“空关房”的物业管理费用。所谓“空关房”，一般指开发商未出售的空房、业主未接受的空房或业主已接受，却未入住的房子。据了解，目前“空关房”较多的小区，不少是高档小区。

　　对开发商主动承担的动机，有物业公司的判断是：“担心居住在小区内的业主抱怨物业管理，会影响当前楼盘销售。”据了解，因约定的不同，开发商承担的物管费比例也不同，从15％~50％不等。

　　“以法律手段破解难题”

　　“现在确有一些物业公司存在收费难问题，当然，原因并不仅仅由入住率造成的”，合肥市房地产管理局物业管理处李处长表示，未入住的业主也要缴纳物业管理费，以前这部分房屋的物管费是按照一半的标准收取的，但从2004年1月1日起，按国家规定要全额缴纳。对这部分物业管理的难题，专家给出的破解方式是采取法律手段。

　　采访中，不少物业公司则一再提醒小区未入住的业主，应留下直接的联系方式。（李青张伟）