宏观调控不足以“调理”房市

　　■山雨欲来看调控（四）■本报记者谢丽佳

　　4月27日，中国人民银行网站公布，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。5年以上贷款基准利率由6．12％上调到6．39％。其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率保持不变。一时间关于房地产业面临新一轮宏观调控的议论骤起。

　　“此次加息并非直指房地产业。”一位银行决策机构的高级研究人员在接受中国经济时报记者采访时表示，今年一季度，人民币新增贷款1．26万亿，占到央行全年全面新增贷款2．5万亿预期目标的一半以上，投资增长过快，宏观经济出现过热的苗头是央行加息的主要原因。而房地产价格增长过快、房地产经济过热，只是包含其中的小部分因素。

　　“不过，这也是房地产业面临新一轮宏观调控的信号。”中国光大银行风险管理部处长姜明向本报记者表示，在某些地方的房地产市场过热，比如北京房价增速过快、房地产过热的形势已经很明显，宏观调控十分必要。此次加息可以看做是初步的试探性的调控，央行的政策往往是连续性的，随后可能还会有一系列的调控措施，比如再次调息。

　　宏观调控不能包治百病

　　“事实上，去年针对房地产业的宏观调控还是有一定成效的。”姜明向记者表示，上海、杭州房价的控制与稳定就是一个很好的证明。至于北京房价增幅过快，其一是因为宏观调控的注意力主要集中于上海、杭州等城市，没有关注北京房市的调控力度；其二，北京市政府可能是出于奥运等方面的考虑，调控房市的态度不明朗，没有采取特别强硬的调控措施。

　　那位银行决策机构的高级研究人员认为，宏观调控在一定程度上取得了正面效果，但并非十分理想。来源于转轨时期市场的失灵和市场与生俱来的局限性，对宏观调控的着力点和有效性构成了很大挑战。而且，根源于市场的内在动力，使宏观调控难以在市场内求解。只有当政府的信息优于市场的信息时，政府的调控才是有效的。但是，很多时候并非如此。

　　“市场失灵导致地方政府只顾当前利益。”他指出，地方政府在现有的

考核机制下，希望在任期内实现收益最大化，往往无视土地的利用效率，最大限度地使用土地。因此，在一届任期内，地方政府有内在动机把能够使用的土地尽可能地用完，而取得短期内的最大回报。甚至有些地方政府为了取得税收，不惜把土地零地价出售给外商或房地产开发商。而这种内在动机，是宏观调控难以解决的。

　　而且，地方政府片面追求ＧＤＰ增长，不择手段扩大房地产投资，导致很多投资是重复建设，由此造成产能过剩，出现了大量的闲置房屋。这种增长造成了一种表面的虚假繁荣，而遗留的问题则很难根治，宏观调控也往往鞭长莫及。而事后发现问题缺少问责制，也没有长期发展所需的法律制度安排，无法有效约束地方政府的上述行为。房地产市场调控效果并非十分理想的一个重要原因就是，很多地方政府不仅没有积极抑制房价上涨，反而推动房价上涨。

　　“市场失灵带来房地产行业信息不对称。”他认为，信息不对称问题存在于房地产业链条的各个环节。尤其是土地信息的不对称带来了房地产业的暴利。房地产业可能产值利润率不高，但是，资本利润率非常高，有的高达500％以上，极容易产生金融风险。

　　市场失灵也产生了银行“嫌贫爱富”的短视行为，从而致使房地产业过度膨胀。银行把大量资金投向房地产业，没有耐心面对中小企业，使得在大量实体经济缺乏资金的同时，银行却一直为流动性过剩而担忧。这不仅导致金融对经济的支持扭曲，而且银行把大量资金集中在当前价格较高、有利可图的房地产业上，也助推了泡沫的产生，为金融风险埋下了祸根。

　　公有制国家的初始利益分配确实不具有同等价值禀赋性质，这种竞争起点的异质性，存在严重的社会不公平，由此形成了各种经济利益主体，利用市场失灵形成的便利，牟取利益。这是转轨国家经济发展初期的通病。

　　多管齐下治理房市

　　“要消除市场失灵和市场局限性对房地产经济的影响，建立有效的房地产市场经济机制，应采用渐进的改革模式，不断改善市场生态环境，这是保证宏观调控有效性的基础。”这位银行高级研究人员指出，当前的房地产市场无法建立起一个自足均衡的系统，因为企业无法通过现行的法律与经济政策形成明确的预期，导致经济行为的无效率与短期化。

　　认为当前的宏观调控仅用市场手段就可以解决的想法，是行不通的。因为市场建设是一个自发的、漫长的过程，不会在短期内起作用。因此，还应采取有效的总供给管理措施，调整需求结构，通过完善公平的法律手段和政府科学管制手段如房价管制、投资准入限制、高税率抑制房地产企业，补助普通购房者等，来消除市场失灵的问题。

　　此外，政府应加快由主导建设型政府转向公共服务型政府的转变，尽快建立住房保障体系，理顺中央和地方政府之间的关系，创新政治体制，完善对地方政府和官员的考核体系。

　　“具体到金融政策的调控，我认为应该调整信贷结构，加强房地产金融体系的创新。”他指出，应该对过度集中于房地产业的信贷结构进行调整，加大对其他行业有发展前景的中小企业的融资支持，建立有效的信用体系，优化信贷结构，有效规避房地产金融风险。

　　日前，央行副行长吴晓灵在住房金融体系国际研讨会上强调，中国的住房改革经过20多年的探索，初步形成了以银行信贷为主的住房金融体系。但这个体系近几年开始显现出不能适应的迹象，需要深化改革加快发展。

　　对此，这位银行高级研究人员也表示，改革住房金融体系已经势在必行，积极进行金融创新是其中的重点。

　　“首先是房地产的资产和资本市场的创新。比如产品可以进入资本市场，资本市场则可以进一步加剧与国外的融合。”他指出，其次，应该减少间接融资，增加直接融资，实现融资渠道的多元化，加快国际化、全球化的步伐。比如，适当增加外资银行、国外基金在房地产开发融资方面的比重等。

　　第三，发展房地产金融的远期交易市场，用房地产证券化取代预售制度，分散金融风险。

　　第四是房地产金融制度和技术、产品的创新，可以通过引进外资银行或中外合作的方式创新。

　　“必须强调的是，针对房地产的宏观调控并非仅靠金融政策的调控就能一蹴而就，需要房地产业各相关政府部门相互沟通、协作，联手调控。”他指出，去年宏观调控没有取得十分理想的效果，部分源于政府部门的配合存在问题。这是日后宏观调控应该引以为戒的。

　　正常下跌，但不能暴跌

　　“调控的目的是挤出房地产经济泡沫、控制稳定房价。”姜明认为，北京的房地产市场肯定是存在泡沫的，对于泡沫潜藏的金融风险，银行比较担忧。但银行的处境也十分尴尬：一方面房价高，房屋销售不理想，如果开发商低价销售房屋，可能导致资金链出问题，银行会受到牵连；另一方面，如果开发商强撑房价继续上涨，房地产泡沫不断膨胀，一旦破灭，银行将遭受巨大的金融危机。

　　“像上海房价那样的正常下跌，银行能够承受得起，但不愿意看到暴跌。”姜明表示，目前银行对于住房按揭仍然保持发展的态势，对于单纯的开发贷款则显得特别谨慎，尤其对于预期会出现资金问题的开发商已经开始更加关注。

　　他告诉记者，北京目前已经有一些开发商的资金链趋于紧张，此次加息更加重了开发商的资金压力。

商业银行应适时关注此类开发商的资金状况。