房地产调控迎来一轮反思热潮

　　■山雨欲来看调控（三）■本报记者 章剑锋

　　和前一阵子出现在经济学界的“反思改革”事件极为类似，中国的分析师们眼下正掀起对房地产调控的一轮反思热潮——这是在中国政府启动房地产调控两年后出现的。

　　由于房屋价格持续上涨、供需结构失衡局面未获扭转、保障住房制度执行不力以及市 场秩序仍很混乱，为期两年的调控效果并不明显，分析师们越来越怀疑宏观调控的效用。他们表示，需要对此进行深刻反思和认识。

　　被分歧左右的反思

　　两年前的春天，国务院将房地产业列入过热的四大行业进行调控。那时起，房地产业被分析师们认为是经济发展的一大隐患。由于房地产吸纳了过多的银行资金，可能加剧膨胀，对经济运行造成威胁，金融监管机构对此也表现出担忧的态度，他们将存款准备金率提高了0．5个百分点。有一段时间，中国

银监会甚至命令商业银行停止发放贷款。

　　两年以来，中国政府已经为抑制房地产高速膨胀付出许多努力，在去年和今年，中央银行分别对贷款利率进行了两次调升，城市规划、土地管理、税收征管等政策也相应展开。国务院曾经明确要求各地要将中央政府的调控政策执行彻底，并要求他们将房地产调控引入施政责任范畴，对那些因为调控不力影响经济稳定运行和社会发展的地区，将启动责任追究机制。

　　但是，当中央政策在一段时期紧凑出台后，市场并没有获得理想预期的实现，国家发展改革委月度监测数据显示，中国城市的房价同比、环比涨幅仍然明显，有些城市价格同比涨幅高达14％，环比也呈1．5％递增。

　　此外，供需矛盾不断激化，最为突出的是保障性住房缺失和由争执引发的市场混乱。这两个问题最近由于建设部的一份数据而被放大。建设部在4月早些时候发布的一份数据里说，他们通过对全国城市廉租房建设调查后，发现有70个城市未能贯彻这项制度。

　　分析师们对此表示不满意，他们怀疑实际情况可能比建设部发布的数据要坏许多。

　　分析师顾海波对

中国经济时报记者说，没有地区认为自己需要调控，也找不到人对此负责，由于“责任主体”缺失，宏观调控几乎成为“空调”。

　　在每年，当中国“两会”结束后，顾海波均会对政府文件进行解读，今年他说，房地产调控还有很大的空间和余地。他认为，当前中国的税收既很低又不全，“20％的房产交易所得税”尚未征收，“遏制投机，抑制投资”的概念尚不明晰且无细则，开发商和个人的信用征信系统尚未完善和联网，房地产业规范的市场秩序远未建立。

　　他说，相信通过既定的一系列组合调控，既能增加国家收入（土地出让金、税收、利息）、管好稀缺的土地资源，又能使老百姓相对买得起房租得到房、避免金融风险。这样的发展更扎实、持久，更符合国家、老百姓的根本利益和长期利益。

　　不过，分歧同样存在于对政策的认识上，瑞典乌普萨拉大学（Ｕｐｐｓａｌａ经济学博士陈杰对本报记者说，政府有关宏观调控的思路不清晰，预期不明确，这时候调控显得很仓促。他还说，政府对市场形势也掌握得不全面，因此调控显得有些应付，“有摸着石头过河的痕迹，显得被动和互相冲突。”

　　而在北京，一位分析师在呼吁反思调控时则主张，应该对政策进行修正。他在自己的长篇文稿里通盘推翻了调控，称房地产调控的依据和思路、某些政策和措施都是错误的，调控效果也很不如意。

　　这位分析师说，因为对市场存在完全错误的认知，没有尊重经济规律，使开发商垄断、信息不对称、供给结构不合理等违反经济学常识的观点左右了调控决策，“宏观调控开错了‘药方’”。

　　调而难控？

　　这位分析师表示，本轮调控政策是完全错误和有偏差的，因此他看不出调控有任何积极迹象。但是，一位不愿表露具体身份的外资公司负责人对本报记者说，她认为本轮调控是取得收效的。

　　这位身在上海名叫张虹的分析师称，在去年，当上海楼市在“期房禁转”、“征收营业税”等政策出台后，房价与成交量迅速下跌，这正是调控政策的有效反映。

　　“应该看到，调控是一个长期的目标。”她表示，不应以短期的涨跌来判断。由于本次调控处于一个非常特殊的时期，在全球低利率和美元贬值环境下，资本空前充裕，大量游资寻找出路，对人民币长期升值的预期使得国际资本通过各种合法和非法的途径流入中国，并大量收购人民币计价的资产，这也相当程度地影响了调控的效果。

　　她还说，地方政府及各商业银行处于自身绩效考虑，仍然无法抑制托市和对房地产放宽贷款的冲动，这虽然无法改变调控的大趋势，但客观上将延长调控的进程。

　　按照分析师们的理解，利益冲突是阻碍调控收效的根本原因，调控政策本身是无辜的。他们称，假定中央政策能够被全面执行，市场应该很快会趋向平稳和理性。

　　顾海波说，宏观调控启动后，中央和地方的博弈就没有停止过。在地方，片面的“政绩”观和不可持续的“增长”观有巨大的惯性，“各地区、各部门、各企业不去认真剖析各自存在的问题和矛盾，顺应规律和民意，反而纷纷出招托市。”

　　他说，当政策频频出台时，一些城市的涨幅回落，出现价跌量缩，“楼市调控伤及自住需求”、“楼市下调将危及地方经济”等言论很快开始出现，地方官员、专家学者的“楼盘现场秀”，各种各样的“抱团会”、“取暖会”、“壮胆会”名目繁多，还有人甚至提出“万言书”诘问这次调控。

　　这位分析师还介绍说，近期在“长三角”地区，收紧了半年多的个人住房贷款政策明显有所松动。由于个人房贷业务持续萎缩，沪、苏、浙三地的银行纷纷隐讳地“松绑”个人房贷，有些地方的银行给第二套甚至更多套房屋给予优惠利率，大幅提高

公积金贷款比例。

　　宏观调控更多时候表现为一种利益调和，这使分析师们越来越忧虑。因为当利益没有调和到位，分歧将一直存在，宏观调控的效果会大打折扣。不过他们认为，这种抵触并不能令宏观调控止步。

　　张虹说，本轮调控的启动有一个大的背景，即中国单纯以ＧＤＰ增长为目标的粗放式发展模式已经遭遇环境和资源的瓶颈，社会贫富分化程度已经到了国际公认的警戒边缘。这种环境空前污染，资源严重浪费，以牺牲子孙后代的福祉和社会安定为代价的增长，无法支撑发展的可持续性，已到了不可不调的地步。

　　她说，房地产业作为高能耗行业的龙头，这几年超常规扩张中暴露出来的一系列问题，例如恶性圈地、强迁、欺诈性销售和贷款、过度炒作，造成房价严重偏离居民收入水平等现象，违背了中国关于构建节约型社会及和谐社会的意愿，自然成为调控的首要对象——“这个调控的目的，不会因为地方政府或开发商的对抗性而改变。”

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