房地产交投活跃 注意须交了契税才能办证

　　房地产交投活跃，买卖双方要了解契税

　　交了契税才能办证

　　编者按

　　根据我国税法的有关规定，房地产的交易只有缴纳了契税后才能向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。可见，缴纳契税是完成房地产交易必不可少的重要环节。房地产的交投如此活跃，买卖双方不能不了解契税，因此本版推出本期——契税完全手册。

　　什么情况下要缴纳契税？

　　一、契税的纳税人

　　在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。承受是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。

　　二、契税的征税范围

　　契税的征税范围为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。具体包括：

　　（一）国有土地使用权出让。即土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。

　　（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；不包括农村集体土地承包经营权的转移。

　　土地使用权出售，是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为；土地使用权赠与，是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为；土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。

　　（三）房屋买卖。即房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。

　　（四）房屋赠与。即房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。

　　（五）房屋交换。即房屋所有者之间相互交换房屋的行为。

　　如何缴纳契税？

　　一、征收契税的计税依据

　　契税的计税依据按照土地、房屋交易的不同情况确定：

　　（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。

　　成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

　　（二）土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

　　（三）土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。对于成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

　　土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照该款征税。

　　二、应纳税额的计算

　　契税应纳税额＝计税依据×税率。契税的纳税义务时间如何确定？

　　契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

　　具有土地、房屋权属转移合同性质凭证，是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。

　　三、契税的税率

　　我市契税适用税率为3％。对个人购买自用普通住房的，暂减半征收契税，适用税率为1.5％；其他土地、房屋权属转移一律按3％的税率执行。

　　上述所指普通住房，应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

　　四、契税的主管机关

　　从2006年1月1日起，深圳市地方税务局为我市契税的主管机关，土地、房屋所在地的区地方税务局具体负责契税的征收管理。

　　五、目前契税采用征收的方式

　　目前我市契税征收采用税务机关直接征收和委托征收两种方式。

　　（一）由各区地税局委托国土房管产权登记部门在办理房地产权属登记环节代征契税。纳税人在产权登记部门办理房地产权属登记时，按照代征单位发出的税费通知单的要求办理缴纳契税。

　　（二）纳税人在签订有效房地产权属转移合同后、办理产权证之前，可以自行向房地产所在地的区地税局（所）征收窗口申报缴纳契税。纳税人自行申报纳税的，代征单位对纳税人提供的契税完税凭证经审核无误后，在房地产权属登记环节不再代征契税。

　　纳税人自行申报缴纳契税时应提供何种资料？

　　申报时纳税人应填报《深圳市地方税收综合纳税申报表》，并附房地产权属转移合同、购房发票（土地、房屋买卖的）、税务登记证副本或个人身份证。区地税局（所）审核原件留存发票及个人身份证的复印件。纳税人选择适用优惠税率申报契税的，区地税局（所）审核其符合税收优惠条件后方予以办理。

　　如何办理契税的减免？

　　纳税人要求享受契税减免税优惠政策的，应向房地产所在地的区地税局（所）税务文书受理窗口递交申请办理减免税手续。纳税人应填报《深圳市契税减免申报审核表》及提供有关资料。区地税局经审核其减免税条件后，在《深圳市契税减免申报审核表》中加注审核意见并送达纳税人；对契税计税金额在1亿元（含1亿元）以上的减免，由区地税局加注审核意见，报市地税局核准。代征单位根据税务机关同意减免契税的批件在房地产权属登记环节按规定减征或免征契税，并将一联减免税批件存档。

　　纳税人承受房地产不属于契税征税范围的，由纳税人提请房地产所在地的区地税局（所）出具不征税的函件。代征单位根据税务机关的函件在房地产权属登记环节不征契税，并将不征税的函件存档。

　　契税的不征范围有哪些？

　　（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

　　（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。城镇职工享受免征契税，仅限于第一次购买的公有住房。超过国家规定标准面积的部分，仍应按照规定交纳契税。

　　对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准，按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均比照“城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征”的规定，免征契税。

　　（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或免征。不可抗力，是指自然灾害、战争等不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

　　（四）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　（五）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

　　（六）按照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。

　　（七）夫妻离婚后，对原共有房屋产权的归属人不征收契税。

　　（八）租赁房屋使用权不征收契税。

　　（九）法定继承人继承土地、房屋权属的，不征收契税。

　　（十）对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

　　（十一）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。

　　（十二）

财政部、

国家税务总局规定的其他减征、免征或不予征收契税的项目。

　　税法规定，凡经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。

　　近日，深圳市地税局及聚声局长率领有关处室负责人到华为技术有限公司进行工作调研，认真贯彻落实国家的税收政策，为企业做好服务，创造良好、便捷的税收环境，全力支持华为公司以及深圳其它类似企业的生产经营和自主创新，促进企业健康发展。（蔡树锋）