啥样二手房最对购房者心思

　　随着天津房地产市场日趋成熟、购房者梯次消费逐渐形成，二手房市场已成为整个楼市重要组成部分之一。在刚刚结束的2006年天津春季房交会上，本报联合天津中原就二手房市场对到场购房者进行了问卷调查。这份全面反映二手房市场需求风向的报告今天出炉。报告分析了二手房选购目的、区位选择、价格区间、面积区间、项目品质、物业配套等方面特性，并预测未来二手房市场的价格变化。

　　■用途

　　购二手房多数为自住

　　调查发现，目前天津房地产市场中消费者购买二手房的主要用途依旧是自住，这种情况占到全部被调查对象的93.4%，只有6.6%的购房者是用于投资。

　　购买二手房的消费者还是以改善型购房居多。他们通过调剂原有住房，以达到改善现有居住条件的目的，属于此类情况的占到总调查人群的30.18%；其次是“年轻人购置婚房”，占到全部被访者的25.56％，说明年轻人购房越来越趋于理性，更趋向于经济实力不足时先买二手房、过几年再换新房的梯次消费；第三是“拆迁导致购房”，占18.37％；第四是“力求距工作地点近”，占11.71％；第五是“子女为了照顾父母”，占7.41％。

　　调查显示，消费者选择购买二手房的首要原因依旧是“二手房总房款低”，占到全部被调查者的29.6％；其次是“二手房地段相对较好”，占20.9％；第三是“二手房可以即买即住”，占20.5％。另外，“市中心区地块稀缺”、“新商品房

房价较高”、“期房质量问题的担忧”也已经成为购房者比较关注的问题。

　　天津中原研究部经理梁美娜分析，“二手房地段好”和“即买即住”两大购房原因的比例已和“总房款低”非常接近，一方面说明目前天津房地产市场中购房者的自住需求非常迫切，另一方面也说明消费者购买二手房越来越理性，购买时已不自觉地加入投资性考虑。

　　■产品

　　河西小

户型最受欢迎

　　在购买二手房的区域选择上，河西区依然最受广大购房者青睐，占到全部被调查者的39％；其次是南开区，占25％；河东区排名第三，占12％；和平区排名第四，占9％；市内六区排名最靠后的是河北和红桥区，分别占8％和4％。梁美娜分析，近两年河西和南开区经济、市政建设、居住环境水平不断提高，各区居民在这两个区置业的倾向较强烈，与房交会的举办地距离这两个区域较近也有一定关系。

　　在购房面积需求上，中小户型二手房依旧最受百姓欢迎。37％的被调查者想买60至80平方米的；26％的被调查者想买40至60平方米的；23％的被调查者想买80至100平方米的；而想买100平方米以上二手房的被调查者只有7％。另外，“总价”、“周边公共交通条件”、“房龄”、“小区内景观环境及配套”、“朝向通风”为购买二手房人群最关注的问题，所占比例依次为18.3%、15.3%、13.9%、10.1%、10%。

　　目前在购买二手房过程中，影响购房者成交的因素颇多。通过本次调查统计，“二手房价格偏高”、“中介品牌及信用度”、“中介费”三方面因素是制约二手房交易的主要原因，占到总调查人群的61.4%。另外“可选房源少”也是影响二手房交易的主要因素之一，占12.8%。

　　■价位

　　三四十万二手房最好卖

　　购买二手房控制总价依旧是消费者首要考虑的问题。在被调查者中，购买二手房可承受最高总房款集中在26至40万元之间，占到被调查人群的55%；19％的被访者可承受36至40万元之间的总价；15％的被访者可承受31至35万元之间的总价；11％的被访者想买20万元以下的二手房；而可承受的最高房款在50万元以上的比例非常小，仅占到总调查人群的9.1%。调查还显示，认为现阶段二手房价格较高的被访者，占到全部被调查人群的90%。目前天津房地产市场中新建商品房价格已经上涨到较高水平，迫使一部分经济承受能力较低的购房者转向二手房市场。本次调查发现，购房者可承受的二手房总价较几年前已有较大提升，但整体承受能力仍然有限。

　　在付款方式上，购买二手房与购买新房有很大不同。仍有40％的被调查者选择的是一次性付款；选择按揭贷款的比例为29％；选择公积金贷款的比例为24％；其余选择组合贷款。“近4成比例的消费者在购买二手房时更倾向于一次性付款，这说明现在百姓购买二手房仍然是以自住为主要目的，炒房现象并不普遍。上海近段时间风传的一人贷款6.5亿元、买房110套的情况，在目前天津还不会有市场。”梁美娜分析说。

　　■预期

　　半数消费者仍然看涨

　　尽管90％的被调查者认为现阶段二手房价格较高，但多数购房者仍然预期未来二手房价格还将继续上涨。

　　调查显示，54%的被访者认为未来一年内二手房价有继续上涨的趋势。认为上涨原因主要是“房价上涨大势所趋”、“拆迁量较大”、“需求量较大”的占到总调查人群的60.6%。而认为是“投资、炒作倾向导致上涨”的比例不大，仅占总调查人群的5.7%。由此可见，目前天津二手房市场是比较规范健康的。

　　调查显示，19%的被访者认为未来一年内的二手房价将有回落的趋势。究其原因，认为“房价过高”、“居民的购买能力有限”和“一手房价格下调”，分别占到总调查人群的25.1%、16.2%，而认为“市场饱和”、“老百姓众望所归”、“国家政策扶持”、“

经济适用房冲击”等因素的购房者也占据相当比例，但是分布较为平均。

　　调查显示，26%的被访者认为未来一年内的二手房价将有持平的趋势。认为“房价无上涨空间”、“市场将进入平稳期”、“国家政策扶持”三点因素是导致房价持平主要原因的，分别占到总调查人群的43.7%、15.1%、13.5%。