住房是不是公共产品

　　■乔新生

　　根据2006今年4月25日中国社会科学院公布的《2006年房地产蓝皮书》统计，中国的商品房空置率仍然居高不下，2005年1到9月住宅空置面积与2004年同比增长4．2％。

　　在商品房空置率不断增加的情况下，中国主要城市的房地产市场价格却不断飙升。 2005年北京房价提高了20％，其他城市房价增长也在10％以上。

　　针对这种现象，中央政府采取了又一轮的宏观调控措施，希望通过提高贷款利率，遏制房地产市场畸形发展的势头。

　　但是在笔者看来，这样的调控政策难以达到平抑

房地产价格的效果，且不说中国金融市场十分混乱，贷款利率的传导机制容易产生错误信号，即使从中央政府与地方政府的博弈来看，中国人民银行提高人民币贷款利率不可能产生实际效果。

　　长期以来，地方政府对住房是否属于公共产品存在着错误的认识，因而地方政府把房地产市场发展作为经济增长的重要方式。为了提高房地产市场的价格，地方政府不但不参与平抑房地产市场的价格，反而与房地产开发商沆瀣一气，哄抬

房价。如果对住宅这种产品的经济属性缺乏正确的认识，那么，必然会出现“上有政策、下有对策”的现象，中国的房地产市场仍然难以走出误区。

　　住房是一种特殊的公共产品，与其他公共产品相比，住房虽然不具有绝对的排他性，并且在资源配置中不会出现明显的外部性特征，但是，住房是一种基本的生活品，是实现公民宪法权利必不可少的公共产品。住房与道路交通设施、国防等其他公共产品相比，具有本质的区别。但是在一个城市或者市区内，住房的配置仍然具有公共产品的性质。这是因为，住房必须与土地相结合，而在我国土地属于国有资产。建筑在国有土地上的住房虽然具有排他的权利，可一旦国有土地使用权消亡，住房所有权也就不复存在了。正因为如此，住房的所有权不是一种绝对的财产权，而是建立在土地使用权基础之上的相对所有权。由于土地的配置必须采用民主的原则，所以，建筑在土地基础之上的住房配置必须采用公共产品配置的一些基本的手段和制度。即使在土地私有化的国家，由于城市的建设需要整体规划，所以，民选政府为了照顾到广大选民的利益，同样会在城市的中心部位建造供普通老百姓居住的适用住房。

　　换句话说，在一个城市或者社区内部，住房的生产和消费必须遵循民主的原则，必须在合理规划的基础上，制定城市房屋建设规划。任何城市居民都不会不为了经济利益而放弃基本的居住权。正因为如此，在当今许多发达国家，市政当局都会在重要城市中心，建造廉价住房，以满足城市居民的基本需要。比如，目前在香港大约有30％的人口居住在政府提供的廉价公屋，而新加坡政府建造的组屋居民更是占整个新加坡总人口的84％。

　　所以，如果仅仅把城市住房看做简单的商品，而没有看到其中所蕴含的公共产品或者准公共产品的属性，没有借助于公权力直接配置城市住房，那么，必然会出现城市居住条件不断恶化，房屋价格不断上涨的趋势。

　　现在许多地方政府没有履行自己提供公共产品的职责，而是将城市的中心部位批租给开发商，用于商品房建设。地方政府为了提高财政收入，千方百计地提高土地出让价格；而开发商为了增加利润，也千方百计地提高房屋的销售价格。在整个城市房地产的生产销售过程中，出现了公共产品商品化配置，普通城市居民难以承受不断提高房屋价格的现象。

　　强调城市房屋公共产品的属性，并不是拒绝自由竞争。如果地方政府能够担当起在住房生产和分配中的特殊责任，制定合理的城市规划，并且通过引入招标投标机制，按照公开、公平、公正的原则，恰当地选择那些具有社会责任感，并且具有良好经营资质的开发商进行住房开发，那么，城市的房地产市场价格绝对不会居高不下。为了解决城市居民的基本住房问题，政府可以降低土地出让金，但同时要求开发商降低房屋销售价格。为了防止在住房分配过程中出现新的不公，政府可以颁布公示制度，要求所有购买城市中心住房的市民都必须公布个人资料，并随时接受社会舆论监督。那些不愿意购买城市中心住房的居民，可以放弃自己的购买权，在城市郊区或者城郊结合部政府指定的区域购买开发商建造的高档

别墅。高档别墅的开发必须付出巨大的成本，高档别墅的使用必须支付房地产税。

　　总之一句话，在满足城市居民基本生活用房的同时，可以在郊区或者城郊结合部指定的区域从事纯商业性的商品房开发。当然，从事城市房地产开发的区域仍然必须由各级人民代表大会讨论通过，地方政府不能自行其是。

　　现在的问题是，地方政府在城市中心大面积开发房地产，很短的时间内，大幅度提高了商品房的销售价格。这样做，不但增加了城市的运行成本，而且使得弱势群体失去了购买属于自己住房的可能性。只有从根本上改变我国住房配置的不合理做法，各级地方政府担负起自己法定的职责，我国的房地产市场才能回到正常的发展轨道。

　　需要指出的是，这几年我国之所以在住房、教育、医疗等领域积累了许多问题，原因就在于，决策部门没有从动态的角度重新定义公共产品，全面放弃了自己在宪法和法律上应当承担的责任。如果没有意识到现代市场经济社会，政府在住房、教育、医疗等领域应该承担的义务，没有通过科学的法律制度设计，督促政府履行自己的义务，那么，中国的市场经济将变成弱肉强食的野蛮的市场经济。当前个别开发商不可一世的言行正在说明这一点。