内部人士揭内幕 楼盘热销是地产商制造的假象

　　李某是我大学同学中的大腕，他搞房地产有十年了，目前身价十个亿。我是他的文化顾问，从中，我知道了一些房地产的促销内幕：

　　1、国家再次收紧基础投资信贷，2004年7月1日起银行除了经济适用房项目都不给发放贷款了，一分钱都没有。很多开发商的资金链遇到了问题，不加紧卖房子就活不下去了，他们已经到了生死存亡的关键时期（他们着急卖房子呢，所以消费者们要沉住气）；

　　2、北京目前大部分的商品房现在其实都卖不动了，销售现状比较糟糕，但没有媒体报道（开发商和媒体都是既得利益的共同体），很多标着售罄的房子都没有卖掉，其目的是在消费者中制造紧张空气，人们的消费心理是越买不到越想买，喜欢追涨；

　　3、在北京，所有的商品房项目销售放号都是只放1/3，1/3的房子卖完了就说没房子了，其实还有2/3没卖，其销售策略就是这样——制造楼盘热销的假象，消费者一看快卖完了就会急着买，看看还有没有剩下的，他们就一点一点放，所以那些标着售罄的楼盘总会有别人转让的，或者一些其他原因的房子在卖，价格却高了很多，其实他们大头还没卖掉呢（每一个楼盘都是，信不信由你）。

　　4、普通住宅项目的全部成本无论如何到不了2500元/平方米，国外的房地产利润率不到10%，你看看北京的

房价吧，都赶上美国了。

　　5、房地产业内高层比较普遍的看法是最多撑到2006年底会下跌。如果政府再不打压房地产，估计有爆发经济危机的可能。

　　6、现在北京民用住宅实际的空置率是60%，供求关系一目了然。（请看后边的北京晚报消息：“北京6成住宅空置建委称数据准确”）

　　7、开发商手里有的是地，说公开拍卖造成地价上涨纯粹是胡说八道，是为了在社会上制造紧张空气，让人们抢购房产，抬高房价。

　　8、大家多关心一下最近的股市，股市牛得很呀。为什么有这么多钱一下子跑到股市里来了？很大原因是投资房产的人把钱转移到股市了，说明人们对房地产市场没信心了。汪易

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　　股民抵押房产炒股不可取

　　本报讯 随着国内股市的逐步走牛，入市炒股的股民大大增加，一些股民甚至怀着“一夜暴富”的心理，在经纪人的劝说之下，将自己的房产进行抵押来融资炒股，业内人士提醒股民，炒股应量力而行，这种“砸锅卖铁”式的炒股心态不可取。

　　记者从市场了解到，自4月以来，沪深股市平均每日新增开户数不断增长，已经从每日的一万多户攀升到两万多户，尤其是最近几天，每日新增开户数更是接近三万户。一度销声匿迹的融资炒股方式最近又开始在市场露面，一些

股票经纪人劝说股民将自家的房产抵押给中介机构来融资炒股，受牛市行情的诱惑，不少股民都欣然接受了这一建议。

　　在南京某私募基金工作的李先生告诉记者，现在

证券公司经纪人的收入都与客户的交易量挂钩，客户交易次数越多、成交量越大，经纪人的提成就越高，以前股市行情不好的时候，许多经纪人的收入也很低，现在牛市来了，经纪人自然希望客户交易量越大越好，劝说股民融资炒股或频繁短线操作，是提高客户交易量的一种有效手段。他提醒股民朋友，在牛市中要保持冷静的头脑，量力而行，不要过分迷信“一夜致富”，一旦股市行情逆转，遭受损失最大的将是融资炒股的股民。 （陈春林）