律师提醒：二手房转让别掉进陷阱

　　房地产价格的上涨，使二手房买卖纠纷呈现增长趋势，有些本不该发生的纠纷由于各种原因却发生了。广东广和律师事务所律师路伟国提醒二手房交易要增强法律意识，注意规避风险。

　　买方违约，定金打了水漂

　　路伟国律师介绍说，王先生由中介公司介绍，看中了位于深圳市福田区某花园的一处房产，在交付两万元定金、签定了认购书的情况下，与卖主说好两个半月后交房。

　　认购书签定后，王先生没有按约定去银行办理买房手续，这期间又到其他地方看房，在没有更好的选择时，最后还是决定购买该处的房产。但此时房价已上涨，卖主不同意按原先商定的价格出售房屋，提出要把房价提高五万元。

　　王先生以事先说好了价格为由，要求卖主和中介机构要么按原价卖房，要么退还定金。但卖方坚持认为买方不按约定交纳后期购房款项，耽误了自己卖房，于是将中介和王先生一并告上法院。最后，法院判决房屋交易不成功，买方违约，王先生所付定金两万元归卖方所有且中介公司免收中介费。

　　中介诱导卖方，不得收费

　　路律师说，现在房屋价格上涨，房屋好卖，中介公司在游说卖方时，往往存在诱导行为，交易双方要谨慎行事。

　　吴先生现在的住房价值60万元，他在两年前购买时首付八万元，截止到目前，吴先生为该房已按揭了18万元，眼见现在市场上房屋价格上涨，吴先生想把房屋变现，于是找到了某房屋中介公司。

　　该公司一名业务员帮吴先生算了一笔账，按照中介公司业务员的算法，吴先生卖掉房屋后可净赚20多万元，吴先生高兴地与中介公司签定了委托卖房合同。后来吴先生在朋友的提醒下得知，银行在房屋贷款中的计算方法并不像中介所言，卖掉房屋后，根本赚不到20万元，于是吴先生找到中介要求撤销委托卖房合同。然而，这时候中介公司以当时的业务员已离职、事实不清为由，要求吴先生在房屋交易不成的情况下支付中介费。两家不得已打起了官司，最后经由法院判定，房屋交易不成的原因是中介诱导了客户，中介费应当免收。

　　卖方反悔，双倍付了定金

　　路律师介绍，他不久前刚刚结束了一宗房屋买卖纠纷，这类矛盾是典型的房价上涨过快，卖方收定金后又反悔，宁可按违约的形式向买方付双倍定金的违约金，也不卖房。

　　陈先生于2004年在深圳南山后海的某楼盘内买了一套三居室住房，住了不到一年的时间，他因为工作关系要搬迁到外地，于是在2005年8月份与詹姓夫妇签定了房屋买卖合同。为了避免两年之内房屋交易产生的购置税，双方当时签定的合同为“阴阳合同”，即一份为租赁合同，表面上看来是詹姓夫妇租住陈先生的房屋，另一份为买卖合同，填写上双方同意的购房价格，以及当日詹先生向陈先生交付的五万元购房定金。

　　陈先生遂向詹姓夫妇表示不予出售该房。詹姓夫妇已交了定金，当然不予同意，打官司找到了路律师，最后陈先生为解除买卖合同向詹姓夫妇支付了10万元违约金。

　　付了购房款，方知是查封房

　　路律师说，

二手房转让面临的主要法律风险为，所转让的房产权利是否完整，是否存在出租、债务、查封、抵押或其他限制转让的事由。在合同订立、支付房款，向国土房产部门提出产权转移申请至国土局审核完毕、进行转移登记，并发给房地产证之间需要一段时间，目前一般为21个工作日，在这段时间可能由于卖方的债务原因造成房屋不能转移，如法院的查封。对于买方来说，这种风险很大，有可能房钱两空。林某选中一套二手楼，按照与卖方的约定，签定了《房地产买卖合同》并办理了公证，且已向国土局办文窗口递交了《房地产转移登记申请表》，并向卖方支付了全部购房款。20个工作日以后，林某带上回执去窗口查询，却被告知房地产在交件后第10天被法院依法查封，不能办理转让手续，林某只得踏上追讨房款的漫漫征程。

　李南玲 瀛力