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当前，媒体上关于房地产市场的各类统计数据有政府各有关部门公布的，有房地产商及其行业协会透露的，也有专家学者乃至媒体自己分析测算的，令人目不暇接，行外人难明就里。但目前房价远远超过房屋建筑成本、为实现“三通一平”所投入的土地开发成本以及投资者应得的社会平均利润，恐怕是不争的事实。
房价过高或增长过快，不仅令广大中低收入人群难以满足正常的住房需求，影响社
会和谐，也会给整体经济的健康发展带来隐患。进一步调控房价增长过快势头看来势在必行。
笔者以为，房价高的主要原因在于房子要建在土地上，而适于建造城市住宅的土地是一种稀缺资源。取得了在一块土地建筑住宅的权利后，别人就不能够再在这块土地上建筑房屋，增加供应，展开竞争。如果盖房子像造冰箱、电视一样，不受土地资源的限制，可以根据市场需求无限增加供给，就没有人能够让房价维持在远远超过社会平均利润之上的高水平了。实际上，房价中超额利润是地租，即依靠对土地的所有权或独占的使用权所收取的贡赋。由于其他成本在房价中所占比例很有限，所以调控房价的重点是调整地租水平。
中国城市的住宅用地属国家所有，个人为满足自己的居住需求而使用公有土地，应该向政府缴纳地租，由政府把这些地租作为公共积累，服务于全社会。问题是政府应该以怎样的形式收取地租。目前，主要的方式是由地方政府以招标、拍卖等形式向房地产开发商一次性出让土地使用权，开发商再把地价加在房价中向购房者收取这部分地租。这种一次性收取地租的方式，必然抬高了住房售价。此外，这种方式可以让地方政府在短期内得到大量的非经常性收入，即使没有腐败现象，也会刺激大搞政绩工程的冲动。城市的土地有限，而城市的发展和建设则需要长远的投入。地卖光了，再拿什么去发展公用事业？有论者提出，应该把一次性出售土地使用权逐步改为逐年收取物业税。笔者认为，这种方式既可以抑制目前的高房价，又能增加各地政府的经常性收入，促进城市建设的长期发展。此外，政府还可以通过调整税率，调控房地产市场和调整城市布局。房地产开发商所获得的超额利润其实也是一种地租收入。房地产开发商通过超额利润形式收取地租，积聚起的大量财富，流向何处？这是他们的商业秘密，笔者不得而知。如果把这些积累用于投资科学教育事业，开发高新技术，对整个国民经济的发展倒也有所裨益。但这种情况恐怕微乎其微。而他们以这种方式积累财富，对中低收入购房者的消费产生的“挤出”效应，对酿成房地产市场泡沫等对整体国民经济的负面影响则是显而易见的。调控房价更重要的内容应该是约束房价中以超额利润形式收取的地租。在市场经济体制下，不能靠行政手段强行规定商品房的售价，但是可以采取调整贷款期限、利率等经济手段限制囤积居奇、待价而沽等行为，促使开发商尽快将现房出手，从而抑制房价。
最后，还应该考虑如何抑制“炒房”活动。住房确实也有投资品的属性。一般而言，政府应该保护居民对住房项目的投资。但在目前房价过高，已经影响到整体经济健康运行和大多数居民改善居住环境需求的情况下，不应该鼓励对住房的投资需求、特别是投机需求。实际上，这种需求已成为支持房地产业实现超额利润的重要因素，而且分享了一部分超额利润。前一阶段，一些地方政府出台的限制二手房转让措施曾对抑制高房价产生明显效果。除这些措施外，实行购房实名制，对满足本身居住需求之外的多处住房实行差别税率，对没有永久居留权的境外人士购房采取一定限制措施等，都可以抑制“炒房”行为。据笔者所知，有些国家就采取过禁止外国人在本国购买房产的措施。
陈晓彬
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