金玉大厦争夺战

　　■本报记者谢光飞

　　目前，最高人民法院正在审理北京金玉大厦合作建设双方合同纠纷上诉案。令人关注的是，这已是针对北京市高级人民法院（下称北京市高院）就此案做出判决的第三次上诉。

　　从1998年土地方北京海淀区玉渊潭农工商总公司（下称玉渊潭公司）与金玉大厦开发商因为拆迁补偿价格问题引发纠纷并诉至北京市高院开始到现在，此案从北京市高院上诉到最高人民法院，又从最高人民法院发回北京市高院重审，反复了两次，延续了8年之久。而此次针对2005年12月北京市高院（2004）高民初字第685号民事判决的上诉，已是最高人民法院第三次收到此案的上诉了。

　　北京市高院（2004）高民初字第685号民事判决书裁定北京金玉大厦给付玉渊潭公司补偿费人民币1．86亿元，同时驳回了玉渊潭公司要求金玉大厦交付其房产40％楼房面积的诉讼请求。

　　记者注意到，在北京市高院于2000年9月以（1998）高民初第86号民事判决书作出的一审判决中，要求金玉大厦给付玉渊潭公司的拆迁补偿费是人民币2亿元，同时也驳回了玉渊潭公司要求金玉大厦交付其房产40％楼房面积的诉讼请求。

　　关于北京市高院先后在2000年9月和2005年12月两次判决的补偿费2亿元和1．86亿元，其具体计算的依据是什么？（1998）高民初第86号和（2004）高民初字第685号两份民事判决书均未列明，只表示是“酌情”考虑的，1．86亿元是“综合双方协议分配约定情况和现在及当时的市场价格标准”确定的。

　　而北京市高院在驳回玉渊潭公司分割房产的诉讼请求时，都认定双方所签合同中以“农村集体土地交换商用房屋产权”的分配利益方式“违反了国家有关强制性法律规定”，即禁止在集体所有的土地进行土地和商品房开发经营活动的规定。

　　对于北京市高院判决的1．86亿元补偿费，金玉大厦开发商认为“这是天价”。

　　据金玉大厦董事长田文英介绍，此前，金玉大厦根据《北京市国有土地使用权出让合同》，已经缴纳1．05亿土地出让金和2600万元项目及拆迁补偿费。与1．86亿元加在一起是3．17亿元，平均每亩地1268万元。

　　位于北京西三环航天桥东北角的金玉大厦建设用地1．6万平方米，其中9300平方米属于西城区菜蔬公司，约4500平方米属于玉渊潭公司。但在这4500平方米中，已有约2500平方米被市政府修建航天桥道路时占用了，因此，玉渊潭公司的实际被征用土地面积仅为2000平方米。

　　1997年，玉渊潭公司与西城区菜蔬公司签署协议，以3600万元价格买断该公司国有土地9300平方米（折合3870元／平方米），原本约定金玉大厦应付给玉渊潭公司的土地补偿总权益是7200万元。现在诉讼判决后1．86亿元的补偿总价，比玉渊潭公司付给菜蔬公司的3600万元提高了1．5亿，实际上，2000平方米的土地价格是1．5亿元。

　　但是玉渊潭公司坚持认为，他们与金玉大厦于1992年、1994年和1995年分别签订了联建协议书和补充协议书，金玉大厦应当依照约定在大厦建成后分给玉渊潭公司40％的楼房面积。玉渊潭公司要求依据双方约定的分配比例通过协商划分各自具体的产权位置。因此请求法院判定确认玉渊潭公司所拥有的金玉大厦40％产权的具体位置。玉渊潭公司还说明，1994年4月18日协议约定总投资额为1．8亿元，40％应为7200元。实际价值以法院确认为准。

　　业内人士认为，此案给城市化进程和新农村建设中正在与乡镇集体合作建房或者进行

房地产开发的企业留下了深刻的教训。他们必须认真研究我国的土地所有权和使用权制度，对相关法律法规准许做和不准许做的事情要了然于胸，对由于

政策法规的不完善造成的不确定性和风险要有所预测和分析。对于乡镇政府来说，不能强求法律法规禁止的权益，如房地产财产权益，明确其土地权益的补偿属于征地拆迁安置补偿的性质，应着眼于地区长远发展看问题，不应杀鸡取卵。