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《融资导刊》记者伊晓霞通讯员匡离离
广州最大的商业住宅小区祈福新村，在去年已经全面取消了免费看楼车。他们的新楼盘一个接着一个起，又一个接着一个地卖出去。“楼都卖得差不多了，看楼车已是多余”，住在祈福多年的古女士很奇怪，“为什么只要新盖了楼就自然会有人买呢？”
事情就是这样奇怪，实施宏观调控以来，房地产业就一直是调控的主要对象，但实际上，在过去一年里，广州楼市的价格涨得很快，市区的涨幅达到20%。另一方面，根据掌握的情况，2006年一季度广州房地产企业在银行中拿到的贷款在占整个投资的比例中都有所增加。
难道，房地产业只是“理论上”的调控对象，或者流行点说，是“传说中”的调控对象？商业银行到底有没有针对宏观调控来调整房地产业的信贷政策？到底有没有收缩房地产开发性贷款的发放？
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区域性调整总量未见收缩
统计数据显示，截止到去年6月，上海房地产开发性贷款一路走高，上冲至130.41亿元。对此，工行上海分行公司业务部的一位人士表示，房地产是国家调控行业，但并不适合进行一刀切，而应该看具体项目，上海中心地段的房产，基本上不会产生坏账。
那么广州又怎么样呢？据浦东发展银行广州分行公司业务部一位负责人向本刊记者介绍，宏观调控以来，总行陆续下发了相关文件和指导意见，与以往的开发性贷款政策相比，主要有以下几方面变化。首先是实施总量控制，房地产开发贷款业务要发展，但必须要有比例，即与其他行业贷款发放量保持一定的比例。其次进行区域性的集中度控制。他表示，目前我国房地产市场不是全国性的不合理，特别是广东，还是相对理性并有成长空间的。因此总行做出了“长三角相对收紧，珠三角适度放宽”的决定———既然在别的区域进行收缩，那么相对的，就会对另一个区域进行提升。
第三是对房地产开发性贷款发放的准入标准严格控制，如抵押物的比例，工程进度以及对个人按揭的带动情况等。最后就是进行客户筛选，扶持更优质的开发商。也就是说，如果遇到了优秀的企业以及优秀的工程项目，银行会在资金方面给予全力的支持。
对于广州的房地产市场，浦东发展银行广州分行还是持谨慎看好的态度。据他介绍，目前该行在广州地区的开发性贷款的投放还是很乐观的，总量较大，没有压缩的情况。他认为，广州楼市的价格总体上说还有上升空间，因为和上海北京等地相比，价格上还有差距。不仅如此，由于广东比邻香港、澳门，而这两地的楼价非常高，会对广东的楼价造成刺激，起到拉升的作用。
基于这样的判断，浦发广州分行已经做出了“重点支持中档房地产开发项目，开发贷款的投向以解决居民居住目的的项目为主”的决定。
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贷款利率上调商业银行、房地产商、购房者之间游戏升级
就在五一来临前的那个周末，4月27日，央行宣布上调贷款利率。一个财经人士笑说，央行也学精了，专捡周末发布这种重要的消息，让你们媒体措手不及。
这个消息的确很突然。一年期贷款利率上调0.27个百分点，由现行5.58%上调到5.85%，其他各档次贷款利率作相应调整，贷款利率的浮动办法保持不变。金融机构人民币存款基准利率，人民银行对金融机构再贷款基准利率、再贴现利率、金融机构准备金存款利率均保持不变。
消息一出，很多专家们开始发表意见认为，由于房价上升过快已成为当前官方、学界尤其是民众“无法接受的事实”，因此贷款加息将会使房地产行业首当其冲。
这是否就是央行的初衷呢？为什么要选择这个时机上调人民币贷款基准利率呢？央行新闻发言人在随后表示，虽然一季度，国民经济继续保持平稳较快增长，总体形势良好。但当前经济运行中的一些问题还比较突出，主要是固定资产投资增长过快、货币供应量偏高，信贷投放偏快，因此引起央行的高度关注。为贯彻科学发展观，巩固宏观调控的成果，保持信贷和投资的合理增长，为经济结构调整和经济增长方式转变提供稳定的货币金融环境，报经国务院同意，人民银行决定上调人民币贷款基准利率。
央行认为，通过上调人民币贷款基准利率可以实现这样的效果：抑制过度投资，协调投资与消费的关系，引导资产的合理定价。同时优化经济结构，促进经济增长方式的转变，增强金融体系防范风险的能力，保持国民经济持续、快速、协调、健康发展的良好势头。
虽然央行没有对房地产业指名道姓，但是上调人民币贷款基准利率，会在一定程度上增加居民贷款的利息支出，主要是个人住房公积金贷款和商业性住房按揭贷款的利息支出会有所增加———贷款基准利率上调0.27个百分点，个人住房公积金贷款利率上调了0.18个百分点。
虽然说，由于上调幅度有限，总体上个人房贷支出增加并不太多，但上调利率毕竟还是挑战了购房者的意志。而购房意志又挑战了银行发放开发性贷款的胆量。在这种情况下，房地产商又如何才能先从银行的口袋里掏钱，再从消费者口袋里掏钱，最后再把购房者送进银行，让他们每个月定期的把房贷本金还给银行，把钱生钱的利息送给银行，最终把自己的名字变成在银行里开设的一个长达十年、二十年之久的一个账号。
一个毕业分配到广州才几年的小姑娘说，我们来抵制买房吧？众者听了笑说，需要买的都已经买了……
无疑，人民币贷款利率的上调，让商业银行、房地产商以及购房者之间游戏开始升级。
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商业银行难放房地产业务
贷款利率上调，房地产商的反应似乎比专家们更平静。根据黄金周期间的一些报道，很多房地产开发商认为此举不会对国内房地产市场造成很大影响。
他们的理由是，央行此次贷款利率上调幅度不是很大，只是国家采取金融工具调控经济的一种正常手段，这种调控对各行各业都会有影响，但影响不会很大。
房地产商的“底气”之所以这样足，是有原因的。在目前中国商业银行中间业务或者说个人业务占比还无法像国外银行那样达到40%~50%这样的比例之前，公司业务是银行的重点，而房地产又是公司客户中的重点客户。
想让银行放弃房地产客户，难！
浦发银行广州分行这位负责人在接受本刊记者采访时，非常明确地表示，房地产行业其实是贷款投放的一个重要行业，不容忽视。
他这样分析这个行业的特点：首先，它是资金密集型的行业，对银行的存款和贷款业务影响很明显。其次，业务上属于封闭式管理，要求开发商用土地使用权、在建工程抵押，风险相对较小，而且不论是土地还是工程变现能力较强。因此可以说，跟其它种类的贷款相比，风险更小。第三，它最大的特点就是，开发性贷款的风险会逐步流向个人业务，因为封闭式管理的要求，哪家银行为开发商做开发性贷款，哪家银行就会成为这个房地产项目指定的住房按揭银行。他说，其实银行最终看重的不是开发性贷款，而是通过它带动起来的个人住房按揭贷款。这可能就是银行间为什么有开发性贷款与住房按揭贷款量的比例达到1∶4的不成文规定的主要原因了。
谁都知道，个人住房按揭贷款是风险小而收益大的最佳个贷业务。为了扩大这方面的业务，商业银行又怎能忍心缩小房地产开发贷款的发放呢？
从房地产企业对银行的依赖程度也可以证明这一点。根据掌握的情况，2006年一季度广州房地产企业在银行中拿到的贷款在占整个投资的比例中都有所增加。而另一方面也可以看出，房地产企业还是缺钱的，对融资的需求较大。
[链接]
北京师范大学金融研究中心主任钟伟主持的《中国房地产金融安全评估报告》将2005年房地产行业的2.6万亿元贷款划分为四部分：土地开发贷款、开发商贷款、个人住房按揭贷款、政策性贷款。其中个人住房按揭贷款和政策性贷款（公积金贷款）被划入最安全部分，而土地开发贷款和开发商贷款中则被认为蕴涵着巨大的风险。报告认为，个人按揭贷款是房地产贷款业务中最大的部分，2004年底中国的住房按揭贷款余额为1.6万亿元。在个人消费贷款中，住房按揭贷款质量最为优秀。
（Robby／编制）
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