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《融资导刊》记者黄宙辉
房价高企，房地产企业的资金链条却绷得很紧。山雨欲来，如何应对？韩世同博士是广州房地产业内很有影响力的市场研究专家。他日前在接受本报记者采访时表示，目前房地产业的资金情况是“山雨欲来风满楼”，处在高危的态势。房地产企业获得资金的途径有很多，不单单是举债融资，权益融资和吸取民间资本入股也是可取的方法。
银行也要雪中送炭
韩世同认为，因为有抵押品，所以对银行来说，房地产项目还是最优质的项目，而不像其他消费性贷款，银行还是有比较大的戒备。从2003年以来，国家对房地产业一直采取收紧的政策，但从去年一年来看，银行在资金方面实际上就没有推进过。房地产与金融的关系是鱼水交融、唇齿相依的关系，是一荣俱荣一损俱损的关系，如果老是兴风作浪，鱼也没有好日子过。房地产业出现风险，意味着银行也会出现风险，水枯鱼死，唇亡齿寒。因此，银行对房地产不能总是锦上添花，或是雪上加霜，也要雪中送炭。
房价的再度反弹，令央行高度警惕，然而下面的银行存在着很大的经营压力。今年3月份，全国金融机构的存贷差有9万亿元，而全国居民储蓄余额在2月份已突破15万亿元，9万亿在其中占的比例很大。今年第一季度，货币出现的增长态势，令银行表现出很强的放贷意愿，如建行就提出今年增加在广东的固定资产的投资。在这种情况下，目前房地产的日子还不难过。
资金和土地政策宜舒缓
目前房地产的资金来源有：银行贷款、自有资金和预售房款的收入。其中银行贷款占了房地产资金的30%，自有资金占的比例以前是25%，现在提高到30%，预售房款的收入占到40%，可见银行贷款和预售房款收入占有的份额很大，所以房地产的资金来源受到政策的影响会很大。市场跟着政策变，如果金融政策发生变化，提高或降低利率，企业的资金链会有崩断的危险。此外，如果取消预售房制度，简直是要了很多房地产企业的命。
货币紧缩箭在弦上，如何才能共渡难关？据韩世同分析，紧缩政策的趋向和可能是：取消预售制度、开征物业税、改变现行土地出让制度、改变现行房地产贷款和按揭制度、提高或降低利率、限制房地产的售价和产品类型等。他建议，可否建议政府转换思路、改变策略，采取舒缓型的宏观政策：增加土地供应和放开土地管制、增加信贷和货币供应、鼓励开发中低档和中小户型的商品房、健全和完善社会住房供应体系。此外要全面发展国民经济，促进各行各业的繁荣与发展，改变房地产一枝独秀、小马拉大车的国民经济格局。
房地产企业资金困境的解决渠道
房地产企业解决资金困境的渠道有哪些？韩世同归纳出几种。首先是举债融资，这是房地产企业优先考虑的，其对象是银行，包括四大国有银行和地方商业银行，而外资银行还有待时日。第二种是权益融资，这是目前很看好的一种融资模式（详见后面链接）。例如万科与国际房地产投资银行（HI）合作，探索出“双重结构项目贷款”的融资创新模式，为万科广东中山项目取得贷款3500万美元。第三种可以吸引民间资本的入股，目前国家不限制民间资本进入房地产行业，这是房地产企业融资的一个好方式，但就需要让利。对于向地下钱庄融资的方法，韩世同认为不是特别好，风险会很大。
[新闻背景]：银行静观央行加息地产金融成众矢之的
“五一”长假前，央行突然宣布加息：自4月28日起，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%，其他各档次贷款利率也相应调整。这是自2004年10月份加息以来，央行首次提高贷款基准利率。
中国社科院经济研究所研究员汪利娜表示，今年以来，我国固定资产投资增长比较快，货币供应超出原定目标，因此，央行此次调整贷款利率是给市场一个信号，表示货币供应将适当缩紧。而银行业人士认为，此次加息更多是央行向商业银行发出的信贷紧缩警示。视银行信贷发放调整效果，央行有可能采取下一步动作。
由于此次加息是在全国房价高涨的情况下出台，因此被解读为针对房地产的调控。但众多业内人士认为，加息对房地产业的心理影响大于实际影响。
某国有银行广东省分行房贷部负责人认为，其所在商业银行总行每年对各分行房地产贷款有一个总量控制，加息前对于房产开发贷款已经有风险警示，而他们也有意识地进行了房产贷款的风险分散。例如针对目前一线城市的房地产价格上涨势头，他们已经有意识地控制信贷投放，即使对大的房地产开发商，也很谨慎地根据项目进行选择。
不过，对于房地产投资过热的观点，汪利娜表示质疑。她认为，2004年我国房地产投资率增长了30%，而2005投资率同比下降了7个百分点。但在房地产投资率缩减的同时，2005年全社会固定资产投资率并没有下降。因此，房地产投资并不是固定资产投资过热的主要原因。而对房地产投资的过度限制，将影响房地产开工率，从而使住宅供应受限，促使房地产价格愈加走高。
[链接]：有关权益融资
权益融资主要有两大类，一类是指通过发行股票筹集资金，包括向社会公众公开发行和定向募集等形式，另一类是主权性融资，包括合作开发融资及房地产投资信托等。其共同特点是：所融入资本是企业永久性资本，其资本使用方向不受限制；出资者与融资者共同承担风险；出资者参与利润分配；融资程序较复杂，融资成本较高。
权益性融资的主要方式
第一类：发行股票融资
依托于证券市场，通过发行股票筹资不仅能进行大量的直接融资，使企业获得永久资本，提高企业自有资本率，降低负债率，而且将经营风险分散给投资者共同承担。与国外相比，我国的资本市场还不够成熟，但随着日益完善的市场体系、优化的市场氛围和国家相关法规的出台、相关政策的支持，房地产开发企业通过发行股票来筹措资金将是最佳的融资渠道。
第二类：合作开发融资，包括双重身份贷款合作、房地产辛迪加、房地产投资信托（REIT）和房地产抵押证券化。
双重身份贷款合作
这是一种非常美国化的高比率房地产融资方式。它是通过贷款机构出资、开发商出地和技术、双方成立合资公司的形式进行的。与合资所不同的是，参与合作的资本投入者也是贷款方，要分期收回投资并取得利息，故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。由于贷款方本身又是合作方，因而贷款利率一般比较低，但同时作为合作方，他也与开发商共享利益、均摊风险。所以采用这种贷款合作的融资方式，开发商不仅能减少相应的风险，而且能够扩大项目规模，使房地产项目的贷款价值比达到较高的水平。
房地产辛迪加
这是国外房地产开发商广泛采用的融资方式。它是一个由一群被动投资者以有限合伙形式组成的投资房地产的实体，其组织由经理合伙人与有限合伙人组成。经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任；有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额承担有限责任。
房地产投资信托（REIT）
在美国已发展成为一种较成熟的房地产证券化模式，能有效地为房地产开发商筹集资金。它是由房地产投资信托基金公司负责对外发行受益凭证（普通股票、商业票据和债券），向投资大众募集资金，之后将资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用和买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。它采用股份公司的所有制形式，将被动投资者股东的资金吸引到房地产业中来，其发行的受益凭证可通过证券公司公开上市及流通，比房地产有限合伙方式更具流动性，且投资者享有不必缴纳公司税项、享受有限责任、集中管理、自由进出转让等优惠条件，在这一利益的吸引下，房地产开发能筹集到更多的资金。
房地产抵押证券化
房地产抵押贷款证券化即抵押债权证券化，是房地产证券化的一种，它是指住房抵押贷款机构将其所持有的抵押债权汇集重组为抵押组群，经过政府机构或私人机构的担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者的融资过程，由此而形成的资金流通市场，称抵押贷款二级市场。美国拥有世界上最发达的抵押证券市场。房地产抵押证券市场的发展得益于金融自由化和政府支持，为解决房地产金融中的非变现性和流动性问题提供了保障，解决了商业银行等经营抵押贷款的金融机构的长期贷款和短期负债的矛盾，从而保证房地产抵押贷款资金的供给。
（晓健／编制）
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