广东楼市进入基金时代

　　众多海外资本入粤打“基”础

　　《融资导刊》记者董月梅

　　近日，广州楼市升温，成为继北京、上海之后的房地产投资目的地的热门选择之一。广东较低的楼价，楼市投资稳定的收益，引来海外基金入驻。广东楼市迎来了海外基金进 入的好时机。广州中地行房地产代理有限公司董事长徐建平颇有感触地说，海外基金比以前增多了。

　　徐建平说，海外基金比以前增多了，海外基金对广州市场的关注明显增强。

　　广东成投资旺地

　　去年，新加坡淡马锡控股集团和全球最著名的宏观对冲基金之一———老虎基金，共同注资合生创展；而随着广佛都市圈的日益完善，摩根斯坦利去年也入股投资佛山南海的一块40万平方米准备发展住宅的地块。今年4月，凯德置地明确宣布珠三角市场将成为其继以上海为核心的长三角地区、以北京为核心的环渤海湾地区之后的第三个投资重地。

　　徐建平说，相对于北京和上海，广东房地产价格较低，而投资的回报率相对较高，且比较稳定。徐建平认为，现在海外基金切入广东市场是个好时机。经过“十五”期间的结构调整，广东工业轻重结构发生历史性变化，物流、能源、重工业都有很大的发展。因此，房地产一定会有成长性。现在广东经济发展势头良好，结构稳定，发展平稳，确实是外资进入的好时机。广东房地产企业需要海外基金进入，不仅解决开发中的资金缺口，也需要借助海外基金来沉淀自己的资金，提高企业实力，从事长期投资。

　　基金入粤方式不同

　　徐建平说，海外基金进入中国首选北京、上海，这是由他们的需求决定的，因为他们的资金需求大。由于中国房地产一线城市消费结构的不同，形成基金进入表现的不同。北京和上海楼市中最有实力和潜力的购买者都来自本身之外，如外地政府机构、跨国企业在北京、上海设办事处，因而这两个城市房地产市场对资金的需求巨大，为海外基金的进入提供了机会。目前两大城市加起的基金投资已有十多宗。相比之下，广州的房地产市场投资直至今日才开始大规模地受海外基金的关注。

　　广东楼市则有本地消费的特点，楼价在3个城市中是最低的。广州作为全国经济发达的城市，国外基金进入广州起步并不晚，但发展缓慢。有些海外基金进入广州并不成功。最成功的是凯德置地。凯德置地运作房地产开发项目，和众多本土的房地产公司一样，拿地，盖房子，销售或出租，做物业管理。既能开发，又能服务，是它成功的关键。而其它基金没有这么专业，不能形成这么长的服务链条。凯德置地的成功说明，广东房地产市场的特点决定了海外基金要以不同于进入京沪的方式才能成功。

　　选项目似选美

　　海外地产基金对合作伙伴的选择，标准非常严格。首先是关注企业本身，例如过往的业绩、企业的声誉和过往产品的质量、土地储备、政府关系等因素。其次要考察合作伙伴的企业机制，能被海外基金看好的企业都是规范运作的。在海外基金经理人的眼里，国内不少

开发商的机制不是完全按照规范的市场机制运作的，因此有好项目的企业，也不一定是好的合作伙伴。

　　海外基金对管理团队看得比较重，因为他们不直接参与企业内部管理，所以希望合作伙伴的管理团队是否专业、可信。在这些标准中，好的合伙人最为重要。因为一旦选定合作伙伴，海外基金很乐于长期合作。目前，海外地产基金在华合作伙伴一般只选择当地最有实力和发展潜力的公司，并倾向于大型国有企业、中型民营企业与上市公司。

　　就具体项目来说，有境外背景的房地产投资基金，对开发项目本身的要求很高，最主要看它的盈利性。其次，基金投入进项目之后，在运作过程中要求规范而透明，这对房地产开发商的项目管理将是一个很大的挑战。海外基金对大型集中性物业、产权完整的物业尤其喜欢。目前拥有单一、整体产权的高级

写字楼相当稀缺。原来国内大多数房地产开发商为了快速回笼资金，对

商业地产按“分割出售、售后包租”模式开发，盖完就将分割后的铺面产权全部出售，或部分出售。而国外成熟的商业地产开发遵循房地产信托基金模式，通过基金融资，开发商本身对商业地产持有产权。国外地产开发商聘请专业管理公司介入经营，更看重商业地产相对住宅地产的较大升值空间，通过收取租金而获利。

　　能够产生持续稳定回报的收租型物业十分难找。基金在投资时，特别注意规避风险，一般来说，它们会聘请强大中介机构协助调查投资项目。

　　（子琦／编制）