海外基金进入商业物业需运营商介入

　　广州佳阳国际商业策划顾问公司总经理梁晶晶认为，海外基金进入中国必须与中介结合才能确保收益。

　　海外基金对项目的要求、水准和眼光都很高，几乎所有的基金都反映优良商业物业难以寻找。大量国际基金及投资商，寻找地产投资项目，但实现成功投资的少之又少。

　　据了解，海外基金一直重视物业建成后的经营能力和市场地位。现在海外房地产基金的通常做法是，买来物业之后，请国际物业管理公司重新做招商，重新集聚人气。把经营搞上去，物业的价值随之得到提升，然后再转手卖掉。这个商业价值提升的过程就需要专业的商业运营公司来完成。

　　现在不少国际投行热衷收购

不良资产，包括烂尾楼、经营不善的商业物业和酒店。近两年来，上海、重庆、广州等地的烂尾楼收购早已出现了越来越多的海外基金和投资银行的身影。梁晶晶认为，做烂尾项目最重要的除资金压力的承受能力，还需要运作的经验、管理和开发水平，把不良资产转化为优良资产，才能在再开发、出售或出租的过程中给投资者提供一定的收益。这就需要专业商业运营机构的介入盘活，否则收购了也难以实现收益。

　　《融资导刊》记者董月梅

　　

　　专家指路：海外基金爱往哪里投资？

　　由于外资房地产基金前期在广东参与房地产联合开发项目的不成功经验太多，导致目前这些地产基金更愿意介入买卖容易、产权明晰、可以快速和清晰地看到现金流的市场。进入广州的基金常常关注的是已经在经营的商业物业，首选的项目是服务性公寓、写字楼、商场酒店。这样的项目在天河区、白云区的较多。国外基金委托物业管理公司管理，每年的租金给房产基金带来稳定的收入。

　　［新闻背景］海外基金逐个看

　　徐建平介绍说，进入中国的海外房地产基金主要分三类。综合性的海外投资基金、专业性房地产基金和海外

证券公司。

　　第一种包括美林、荷兰国际投资集团、摩根大通等海外的大投资银行。它们有时会有其他的业务，不会专门做房地产开发。这种基金数额庞大，每笔投资都数目不菲，因此倾向于投资企业，所选择的企业都是行业领头羊，他们或者有特殊资源，或者经营理念特殊。专业性房地产基金以投资项目为主。这种基金定向性强，如投向酒店、公寓、写字楼。海外的证券公司、上市公司则抽出一部分资金，以房地产投资作为融资手段。这类基金阶段性强、数额不大。

　　（子琦／编制）