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审批程序简单，1个月可“搞定”
《融资导刊》记者李慧慧实习生关秋莉报道：国家紧缩银根政策实施之后，诸多房地产企业开始了非银行渠道获取资金的积极尝试，如信托、基金、私募以及证券市场等各种
途径的融资。业内人士分析说，国家实行紧缩银根政策，房贷利率风险随之显现。对此，《融资导刊》记者独家专访了东亚银行广州分行房地产贷款部主管麦天恩。
商业银行可决定房贷利率
从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：将现行住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理———5年期以上个人住房贷款率下限将比现行优惠利率高0.2个百分点；同时，在房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％。
“这个政策的出台不仅仅是针对出现过热迹象的房地产市场，也是给了商业银行房贷利率的自主权”，麦天恩分析说。实行下限管理后，商业银行可以根据其掌握的客户信誉、所购房产价位、品质、市场风险大小等决定房贷利率，对一些项目可以进行适当的利率浮动。“事实上，商业银行一线贷款人员最清楚贷款风险到底有多大，所以，应该由商业银行根据市场情况决定利率。这次给予商业银行房贷利率自主权，对促进商业银行根据市场变化自主定价、促进利率市场化十分有益”。
外资银行提供融资新渠道
根据中国加入WTO的承诺，今年年底将对外资银行全面开放人民币业务，这对开发商来说的确增加了一个融资渠道。“但这是一个渐进的过程，将随外资银行所占份额越来越大而体现其作用，”麦天恩表示。
据介绍，房地产贷款约占其目前贷款总量一半的东亚银行广州分行在中国内地提供的房地产融资产品主要分为两类：房地产开发企业贷款和小买家按揭贷款。其中提供给房地产开发企业的贷款主要是建筑贷款和流动资金贷款。建筑贷款是发放给开发商的用于房地产项目开发及建设的贷款，也是对目前大多数房地产开发商最有吸引力的房地产贷款品种。
门槛高但服务性强
2004年6月银监会要求“对于授信额度在人民币1亿元以上的企业贷款，外资银行须及时向银监会上报”。业内人士分析，这无疑是在外资银行自设的“门槛”前面又加上了一道“门槛”，房地产企业要想在跨越两道“门槛”后取得外资银行的开发信贷十分不易。
“东亚银行虽门槛高，但服务性强，一般着重长期贷款，审批程序相对简单，审贷速度快，”麦天恩分析说。
麦天恩介绍，根据项目的开发性特点和所具备的资料，审批时间一般为1至2个月。但若是小买家按揭贷款，客户若所需资料已提供齐全，一般3天就可以审批下来，贷款资金在一至一个半月内发放到位。
[专家指路]如何拿外资银行的钱？
房地产开发商若想得东亚银行的贷款必须要通过贷前调查系统、贷款审批系统来评估，以控制贷款风险。而在这两套系统中，对开发商资质和房产项目的考评指标是非常严谨和详细的。对于小买家按揭贷款，东亚银行广州分行提供按揭贷款的项目是经过严格筛选的，主要是一些境外人士较为感兴趣的中高档项目，如中信广场、大都会广场、祈福新邨、锦城花园、南沙滨海花园等等市场上一些知名的、具有一定投资潜力的高档项目享受了东亚银行提供的按揭服务。
房地产开发商若想得到银行的支持，平时需要注意什么问题呢？对此，麦天恩表示，“一般的房产开发商，需要注意自身所具备的开发实力外，还要注意抵押物的产权清晰问题。因为在房产贷款业务方面，为了减低融资风险，银行就需要持有一定的产权清晰的抵押物”。
麦天恩为房地产企业的融资出谋划策说：“一些大的房地产企业可以考虑海外融资，将内地房产打好包装推出海外，寻求新的融资渠道。而中小企业在这方面重要的是要注意自身资金的合理安排。”
（子琦／编制）
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