楼市消费扭曲值得警惕

　　居民收入近二成用于买房

　　在普通消费者日益觉得商品房价格难以接受的同时，中国将近二成的居民可支配收入被用于购房，个人住房消费与社会总消费之比达到1：5。通过有关数据的对比，业内专家日前就中国房地产持续过热、消费扭曲的状况再次提出警告。

　　比例——1.42万亿元/8.32万亿元

　　尽管在国家加大房地产市场调控力度的态势下，部分地区出现消费者持币观望现象，但2005年中国的房地产市场依旧火热。建设部专家谢家瑾日前透露，我国居民住房消费持续扩大，2005年仅个人购买商品住房消费就达1.42万亿元。

　　与此同时，不久前发布的2005年中国国民经济和社会发展公报显示，全国全年社会消费品零售总额为6.72万亿元。在该年份，中国城镇居民人均可支配收入10493元，人口56212万人，农村居民人均可支配收入3255元，人口74544万人，由此得出的全国居民可支配收入总额为8.32万亿元。

　　将居民住房消费与社会总消费进行比较，比例达到1：5；与全国居民可支配收入总额比较，比例达到17.07%。“这个比例在意料之中但也是惊人的。”记者采访的不少专家表示。

　　就在房地产市场消费持续高涨的同时，

北京师范大学金融研究中心不久前发布的《中国房地产金融安全评估报告》，却根据东部地区商品房均价得出70%城市居民没有购买新房能力的结论。而网上，一个抱怨房价高涨的新名词——“房奴”也日渐流行。

　　“购买力与现实消费之间的悖论表明，中国目前的住房需求是一种被外力扭曲的消费，房价的持续、非理性上涨造成广大中低收入者超越个人经济能力的恐慌性跟风，这是典型的‘羊群效应’。这将给个人和银行带来巨大的隐患。”上海房地产界独立评论人顾海波说。

　　扭曲——三大需求支撑热潮

　　70%城市居民没有购买新房能力，房地产消费为何依旧高涨？有关专家分析认为，支撑当前住房消费的主力主要来自投资性需求、被动性需求和“被驱使的改善性需求”。

　　“社会财富投资渠道相对匮乏是造成国内住房消费高涨的一个重要原因。”申银万国证券研究所高级分析师陈昱新说。房地产不仅包含稀缺的土地，也凝聚着能源、原材料、劳动力等要素。在近几年股市、债市投资回报率难以让人满意的情势下，作为代表一篮子要素的组合投资品，房地产必然会成为社会投资关注的焦点。

　　“中国人口的基数很大，虽然贫富有异，但少数人买房就能构成需求。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也认同投资性需求对中国住房消费的影响。目前，中国部分地区住房销售额已经接近甚至超过当地居民当年可支配收入总量。统计公报显示，2005年上海居民的可支配收入总量是3115.20亿元，而当年上海的商品房销售额则达到了2163.3亿元。

　　在投资性需求之外，城市化加速引发的大规模被动性需求增量是导致住房消费居高不下的另外一个因素。申银万国证券研究所提供的数据显示，在经历了1999年低潮后，我国城市建设从2001年开始重新提速。城市基础设施投资的年增速在2005年达到27%。“与城市化进程的迅速展开相适应，中国每年的拆迁量非常惊人。2006年，上海世博会建设动迁1.8万户居民，轨道交通前期建设动迁1.3万户居民，3月份该地楼市的‘回暖’就与此有关。”顾海波说。而日前发布的《2006年房地产蓝皮书》认为，“一些地方片面强调经营城市、盲目大拆大建”对住房消费有着重要影响。

　　此外，改善性需求也对住房消费形成了巨大推动。“中国人历来强调有恒产才有恒心，希望自己拥有住房的观念根深蒂固。中低收入人群通过按揭贷款等形式购买‘高价房’，透支了家庭消费，严重影响了生活质量。”尹伯成说。他认为在房地产市场普涨的形势下，中国居民的改善性需求被房市追涨风气所“驱使”，在一定程度上也是扭曲的。

　　泡沫——投资性需求必须大力抑制

　　过热的消费造成了房价的迅速飙升。《2006年房地产蓝皮书》称，2000年至2005年全国商品房均价平均增长5.9%。虽然房价持续上涨的原因还涉及各类要素价格普涨、人民币升值等，但无疑，投资性需求、被动性需求以及改善性需求的高位运行是造成房价难以平抑、部分城市房产泡沫难以挤除的重要原因。

　　2006年第一季度，我国70个大中城市房价同比上涨5.5%，部分城市的房地产泡沫继续在积累。

　　如何挤除房地产市场的泡沫？记者采访的专家不约而同地强调：改变住宅供应结构，增加中小户型、中低价位住房供应比重，满足被动性、改善性需求，与此同时，要加大力度抑制投资性购房。

　　尹伯成认为，应对投资性购房出台贷款限制政策，分类开征物业税，同时控制海外投机资金流入。南京审计学院副教授黄俊青也建议，要在不增加存量的基础上增加供给，必须抑制需求。国家应在第一套住房免税的基础上，对第二套、第三套住房实行累进征收房产税。

　　顾海波提出，由于缺乏实施细则，国家去年以来实施的一系列楼市调控政策在地方和相关方面没有得到很好落实。“部分地方政府、银行、开发商不愿意看到楼市的理性回归，管住地根、管住银根的调控政策在部分地区屡遭突破。这对消费心理造成了重大影响，也加大了国家宏观调控的难度，必须引起方方面面的高度重视。”顾海波说。

　　调控——需警惕“五高”

　　在南京进行的江苏首届住宅产业博览会上，中国房地产协会会长宋春华表示，“十五”期间中国房地产行业税收增幅很快，但目前的行业运行质量不高，大而不强，楼市宏观调控要特别注意“五高”问题。

　　宋春华说，第一高是高档房。现在全国积压的房地产面积已超过500万平方米，高档房占多数；第二高是高价位。个别地区出现了房价不正常过快上涨。第三高是高空置率。他认为，用现行统计方法计算的“空置率”并不准确，统计数据明显偏小。现在的计算方法是，没有出售、出租的房子才算空置。而许多住宅被投资商买去了，没有住人，却并未纳入统计。投资者的房子将会伺机进入楼市，可能带来不小的冲击，对高空置率绝不能掉以轻心。第四高是高自有率。很多发达国家住房自有率一般是在50%至70%之间，而中国高达80%。第五高是高风险。如果取消预售房制度，公开开发商的成本，或提高购房贷款的首付标准，都可能对楼市带来巨大的风险。

　本报记者:蔡国兆 彭勇 邓华宁