以科学精神研究我国房地产理论和政策

　　——驳董藩先生关于中国房地产的十个观点

　　■曹建海

　　笔者想针对颇有名气的北师大管理学院教授董藩对中国房地产业的十个观点分别进行批评，以供有见解的人阅正。

　　房地产业仍将快速增长吗？

　　“房地产业仍将快速增长”，这是董藩先生的第一个观点。董藩根据中国ＧＤＰ的增长、人口的快速增长（注意：这是一处“简单的错误”）、中国城市化进程加剧、家庭分化（董藩提出现在丁克家庭已经占到60％，又属于一个“简单的错误”）得出未来房地产需求还将快速增长的结论。这种简单地根据国民经济增长、城市化加速来推算中国房地产发展前景的结论，可以说是任何级别的地方官员都可以说出来的似是而非的道理。

　　我也认为现阶段中国房地产业还能够增长，但在国外房地产业中并不存在这么多基本上不做增值服务的房地产开发商，而是由建筑开发企业、不动产抵押银行、房屋信托资产管理、房屋中介代理、房屋开发创意策划、房地产价值评估、产权代理、

房屋租赁经营、物业管理、ＩＴ服务等行业构成的产业，这是中国房地产业发展的前景所在。而这种以开发商为主体的房地产业我认为不仅不应有任何前景，反而已经成了国民经济的公害行业，一些部门或地方把这个第三产业行业定位为国民经济的支柱产业，更是根本性失误。据我所知，美国最大的四家房地产开发商为Ｐｕｌｔｅ Ｈｏｍｅｓ、Ｃｅｎｔｅｘ、Ｌｅｎｎａｒ和Ｈｏｒｔｏｎ，它们都是建筑企业。当然，随着企业的成长和演进，这些大型建筑开发企业基于核心能力的要求，也可以把现场营造业务外包，保留建筑设计、建筑标准、质量控制、房屋销售、不动产金融等核心业务。由于美国的土地是私有制，建筑开发商不可能从购置的土地中发掘出什么价值，所以美国最大的房地产建筑开发企业每年获得的利润，拿到中国只能算是微薄的水平。

　　董藩最得意的是其关于“空置率”的判断，他说“前两天大家也看到我写过一个空置率的问题，真正的空置率不到1％，2％的空置率是错误的，因此在全国就掀起轩然大波，我的这种空置率的算法是对的，我的判断绝对不是错的。”我相信董藩有他自己的算法。因为老百姓看到的每五套商品住房晚上有一套没人住，所以说空置率为20％，而董藩的算法是把故宫、布达拉宫等房屋也列入住房分母当中，由此得出1％的空置率。其实，根据我的观察，最让董藩自信的是1除以100肯定等于1％，这是绝对不可能错的。

　　房地产发展不宜像“十五”时期那么快吗？

　　董藩先生的第二个观点是中国人口众多，房地产发展不能像“十五”那么快，小康目标要淡化，否则不好办。在董藩的眼里，中国的房地产还是只有开发业而没有其他。其实“十一五”期间是中国房地产服务业深化和发展的关键时期，发展的速度不是要慢，而是要快；至于房地产开发业，我看不是发展快还是发展慢的问题了，而是要认真讨论其存在的合理性问题了。因为一个几乎不做任何物质劳动、增值性服务的行业，或者说顶多做了房地产创意策划和住房销售的行业，却获得了远比房地产金融、建筑业、房地产服务业等整个产业链加起来大得多的超额利润。奇怪的是这种意义上的纯粹以“眼光”发现利润所在的“开发”行业不做任何物质财富创造的劳动，而且在国外也找不到相同类型的行业。

　　这个开发行业是怎样产生的？它为什么发展成了掠夺公众社会财富、获得暴利的平台？这种“中国式房地产开发业”有发展前景吗？怎样同时解决当前存在的开发商暴利和高房价问题？这才应当是董藩这样的房地产教授应该考虑的问题。“不希望像‘十五’那样快”、“不好办”是什么意思呢？“中国的人口问题决定了我们不可能像美国、俄罗斯那样”又是什么意思呢？据我所知，在美国、俄罗斯这样的国家，尽管人均土地拥有量远远超过中国，但住宅建设活动却远不能和中国相比，而且这两个国家在住房的分配上都很公平。不能像美、俄一样是不是意味着我们不能像它们那样有那么少的建筑活动，并且不能像它们那样公平分配住房呢？现在中国的人均住房比起1978年邓小平发表《关于建筑业和住宅问题的谈话》、提出建筑业是国民经济支柱产业和住房改革构想的时候好得多了，为什么还有很多人根本住不上房子呢？可见根本不是供给规模问题而是分配问题，是现有的房屋建设开发体制出了问题，这是中国房地产管理体制改革的突破口。

　　关于“控制拆迁速度”

　　董藩的第三个观点，是要控制拆迁速度，有些拆迁是必须的，但有些拆迁是地方政府为了搞政绩工程、搞面子工程带出来了，所以要努力减少这种不必要的拆迁，这个问题牵涉到政治体制问题。可以看出，在拆迁问题上，董藩是善意的、善良的，但这些话却不应该由一名“著名经济学家”说出来。董藩的意思是要控制拆迁速度，但是由谁来控制呢？是政府控制吗？政府控制的速度就一定是合适的速度吗？是快的合适还是慢的合适呢？据说有的城市有意加快拆迁速度，土管、规划、建委、公安、法院、开发商、拆迁商、建筑商一起对付被拆迁户，暴力事件时有发生，这样的拆迁哪里有什么规矩？

　　我最近访问了北京望京落田洼拆迁户，由于开发商不能提供被拆迁户满意的补偿，形成僵持局面，拆迁公司多次夜闯民宅袭击被拆迁户，打伤居民多人。可见，影响拆迁速度的不是什么“刁民”或“钉子户”，而是开发商给予的补偿不能达到原有居民的满意程度，也就是原有住房的价格被人为压低了。在被拆迁居民看来，明明是价值300万元的住宅，开发商只给100万元，其余200万元就属于“掠夺”了。

　　实际上，只要给予被拆迁住户原有住房合理的价格补偿，拆迁的速度应当不是问题。所以拆迁的速度快了或者慢了本身不能说明什么，如果开发商和居民在拆迁上能够很好地解决原有住房的价格评估问题，则拆迁速度越快就越好；反过来，以掠夺为目的的拆迁，拆迁速度不仅不能快，而且要坚决停下来。政府搞建设的目的，是为了让更多的人住上好房子，但是这种良好的意愿不能建立在原有居民被掠夺的基础上；如果我们的建设活动包含了太多的掠夺，那么这种建设活动显然不能让人民群众感到幸福，这样的建设活动有什么社会意义呢？政府既要重视硬件建设，更应注重软件建设，要让我们的人民群众时刻感到幸福，这才是政府管理的最终目标。因此，如果我们能够分清手段和目的的关系，让老百姓感到幸福的拆迁速度才算得上最好的拆迁速度。

　　哪里有大涨不一定哪里有大跌吗？

　　董藩的第四个观点是，哪里有大涨不一定哪里有大跌。日本的房地产泡沫上世纪80年代形成、90年代破裂，曾给日本经济造成致命打击，至今仍令日本人心有余悸，这应当成为我们的前车之鉴。董藩却说：“这些年来有一些经济学家讲哪里有大涨哪里就有大跌，这个理论用于一般商品是对的，但用于房地产领域则是谬论。两个理由：一是房地产的供求曲线是缺乏弹性的；第二个理由，房地产没有替代产品，比如说房价涨得很厉害的时候，我们没有办法，只能承受，因为你不可能住在帐篷里，没有替代品。像其他产品，就有替代品，比如飞机票很贵，可以坐火车。”

　　这里我不想说美国的房车以及流浪者可以住在公园等张扬人权之举对住房的替代，而主要就董藩的两个理由进行驳斥。董藩说房地产的供求曲线缺乏弹性，我这里不想咬文嚼字，董藩在这里说的一定是供给曲线，因为住房的需求曲线如果没有弹性，也就是居民住房需求量的变动不受价格变动的影响，即便一个小学生，打死也不会相信的。关于住房的供给曲线，研究房地产的学者应该感谢董藩“创造性地”提出的“房地产的供给曲线是缺乏弹性的”命题。这个命题的意义在于，不管房地产的价格上涨多少，市场只能提供不变的房地产供给量；同样地，不管房地产的价格下降多少，市场仍然提供相同的房地产供给量。

　　看到这里，董藩一定会辩白，他实际上讲的是土地的供给曲线。那我要告诉你我在《中国城市土地高效利用研究》中写过的一段话：“与其他生产要素价格的决定因素一样，均衡地租也取决于土地市场上的供求均衡。土地的需求是在不同的地租下租用土地的数量，它由土地的边际产品价值所决定，土地的市场需求与地租水平呈反方向变动。对于土地的供给者而言，可以通过把既定的土地资源自用和出租两种方式实现效用的最大化，对于不同水平的地租，所有者相应地确定自用和出租的数量。如果地租上升对出租土地数量所产生的替代效应大于收入效应，那么土地出租的数量会增加，反之则减少。如果土地不只有一种生产性用途，所有者向其中一种生产用途的供应量可以随着该用途地租的提高而增加。如果土地只有一种用途，为了获得最大的效用，只要地租大于零，所有者将把他的土地出租出去，因而土地的供给曲线是一个固定数量的垂直曲线。”可见，只有在假定土地只有一种用途的“纯粹”状态下，土地的供给曲线才能是一条垂直曲线！

　　董藩的第二个理由是住房没有替代品，这同样是错误的。因为不能住大房子，难道现有的小房子也不能住了？住不起城市的房子，难道不能回到农村居住了吗？住不起开发商卖的房子，难道自己建房自主解决不可以吗？实际上，正是现有的建设开发体制给我们创造了这么一个不提供物质劳动、但垄断了商品住宅销售的开发环节，如果政策能够为公众提供一个以自主建房、合作建房为主的建设方式，相信更多的人会抛弃现有的开发商。开发商说离了他们大家到哪里去住，1980年以前我国没有开发商这种商业形态，也没有多少人整年睡在野外；美国没有中国式的开发商，也没有听说美国大量群众流浪街头的。

　　应建立怎样的住房保障制度？

　　董藩的第五个观点是，必须搞好住房保障。董藩的基本思路是用阶梯式的货币补助模式取代现行的经济适用房和廉租房制度。我不清楚董藩阶梯式的货币补助模式具体是怎么设计的，但我知道在不能有效地定义和界定穷人、中低收入类居民的情况下，货币补助补给谁？补多少合适？而且最重要的是，钱从何处来？是继续靠征用农民土地高价卖出的掠夺性“剪刀差”吗？这样的政府收入有合法性吗？即使法律认定是合法的但是能让农民持久接受吗？董藩是一个坚定的经济适用房取消论者，在这个问题上他与开发商们是站在一起的。我过去不赞成政府搞经济适用房，认为政府没有办法搞清究竟谁属于中下层收入的居民，经济适用房容易被富人买走；现在我认为政府搞经济适用房，可能正是现行体制下政府体现民意的一种较好的举措。政府为老百姓建设既经济又适用的住房有什么不好呢？房地产开发商认为经济适用房的出现打乱了房地产市场的正常竞争秩序，我看不如说是打乱了开发商的赚钱秩序。

　　对于可能形成的与自己竞争的对手，最好的办法就是从舆论上宣布其不合法，然后迫使其退出市场。今年“两会”期间，一位来自广州番禺的开发公司董事长拿出了消除竞争对手的政协提案——《加大廉租房建设力度，用廉租房取代经济适用房》。按照这种思路，加上我们已经实施的土地出让制度，我们将走上一条按“香港模式”发展的道路。易宪容先生今年3月20日在《中国经济时报》上著文批判“香港模式”，指出“高房价、高地价、高公屋率的住房发展模式不适合中国”，“由于房价过高、公屋率过高，造成了严重的社会财富两极分化，整个香港居民的住房福利水平严重下降”。值得玩味的是，建设部很快就发布了“关于城镇廉租住房制度建设和实施情况的通报”，廉租房未经论证就走上舞台。以后各个城市不用再建经济适用房了，只要搞几处廉租房就可以了，开发商再也再不用担心经济适用房对自己的压力了。所以，我现在非常怀念经济适用房了。我认为只有在经济适用房的开发中，房地产商才最像一个服务商，他们从中拿到的报酬也是相对合理的。但我进一步的想法是，政府在经济适用房建设过程中甚至完全可以取消开发商这个环节，而由政府自己成立的住宅发展机构直接组织房地产建设开发中的设计、建筑、销售等活动。因为政府总归不能无所事事吧，政府放权并不意味着可以把关系民生的权利全部下放给开发商吧？

　　限制或停止别墅开发的对与错

　　董藩的第六个观点是，可以限制别墅开发，但绝对不能停止别墅开发。我认为，别墅属于住宅的一种形式，政府通过发布行政命令随机地限制或停止这种住宅形式都是不对的。为什么过去一段时间开发别墅是对的？现在就是错的、受到禁止的？政府制定政策的依据是什么？我认为关键是我们的政府没有处理好土地市场化和土地规划干预相结合的关系，不能灵活而不失效率地解决建设开发过程中的各种矛盾。

　　土地市场化是什么？按照现在国土资源部门的说法就是土地的“招拍挂”，是“勾地”制度。但是这种土地使用权出让的办法目前已经蜕变成了地方政府借地生财、获得主要财政收入的途径。其直接的结果就是推高了房价，增加了老百姓获得住房的代价，实际上是一种变相的税收。真实的土地市场化是国家退出商业目的的土地经营，而由市场通过土地价格（或地租）机制调节土地供给者和土地需求者之间的关系。

　　一般而言，土地需求可以分为住房消费需求和工商业需求，它们之间通过土地竞价机制确定土地的位置和使用量。这样，即使没有城市规划，土地价格机制这个“看不见的手”也能起到“天然规划师”的作用。但是考虑到土地利用的长期后果及在一定程度上的不可更改性，通过反映公众意愿的土地规划可以在一定程度上规制土地市场化下的失控现象。所以政府的功能就是制定并执行反映公众意愿的规划，包括国土利用和环境保护规划、区域土地利用规划、城市建设规划等多个层面，而应坚决退出诸如耕地变为建设用地审批、土地买卖这些干预土地市场化的微观经济事务。现在国土资源部的部门把大量的精力放在查处地方政府用地违法上了，这样做的最终结果就是土地审批权的完全集中，土地这一最重要的经济资源将全部置于计划配置之下，中国的市场化进程将严重倒退。

　　中央审批就有效率吗？答案是否定的！现在不少人在私下里戏称国土资源部耕地保护司是“耕地破坏司”——因为当前大量占用耕地的项目都是由耕地保护司审批的，而且当前土地整理、占补平衡政策在地方的执行中出现了大量的假冒欺瞒现象，国土资源部的审批制度对我国耕地保护不力负有不可推卸的责任。同样地，国土资源部该不该发布指令禁止地方政府出让别墅用地，从理论上看政府行使的是法律赋予的“禁止权”，但要在全国范围内禁止别墅这样一种住宅形式的开发，一定不会是妥当的。因为各地的人口土地情况不同，别墅不适合在东部土地紧张的地区开发，并不一定不适合在西部这些土地资源非常丰富的地区开发。如果要彻底禁止别墅这种形式的住宅，我看国土资源部不应该拥有这么大的权力，而应该征得全国人民的同意并由全国人民代表大会以立法的形式加以确定。

　　如何完善预售制？

　　董藩的第七个观点，是预售制不能取消，但一定要完善预售。这个观点表面看没有错误，如果我们进行深入分析，就可以发现其谬误。预售本来是一个中性词，没有好坏之分。在商品经济社会里，预售作为商业信用的一种形式，对于促进产业资金循环起着重要的促进作用。从这个意义上说，预售是个好东西，董藩不同意取消商品房屋预售在一般意义上是对的。然而这里的一个关键问题是，房屋预售款是不是应该交给房地产开发商这个环节，而不是交给房屋的真正生产者呢？在我国，任何供应链之间都存在商业信用活动，消费者为了获得从生产者手中定制的商品，可以直接向商品生产者预付资金，或者向作为商品生产者下游的销售商预付资金。而我国现实中的房地产开发商是房屋建设的“大业主”和“总承包商”，属于房屋生产者的上游，消费者有什么理由把预付款交给这个处于房屋生产者上游的“大业主”呢？而且，实际上消费者才是真正的“业主”和房屋制造的委托者，开发商不过是代理消费者开发的一个服务商，有什么资格要超越房屋的建设生产者而直接获得房屋预售款，并借此牟取暴利呢？实际上，如果没有了房屋预售款，现在的开发商几乎没有多少家可以存活的。

　　对于如何完善预售制，董藩并没有给出明确的答案。我认为，应该坚决取消把预售款交给房地产开发商的预售制，而应建立起由建筑商开发销售房屋的预售制度，并从制度和法律上保证房屋建设生产者对商品房屋质量的责任。

　　开发商应不应该公布房价成本？

　　董藩的第八个观点是，公布房价成本违反了企业法，因为企业法当中很重要的一个权利是定价权。董藩在这里拿出了企业法，问题是现阶段中国房地产开发企业是一种合理的企业模式吗？这种不进行任何物质劳动的部门反过来成了卖房子的主体，而那些真正造房子的建筑企业在开发公司的价值链中不过成了一个被动的链条、一个不显眼的环节。现今中国的房地产开发商是一个具有中国特色的，以运用土地和资金进行房屋建设、成品房屋倒卖为主，迄今为止中国最大的倒卖商、皮包商和中间商，是一种没有任何社会价值的企业模式。

　　现阶段我国房地产开发公司的业务模式并非上世纪80年代初创时设想的“建筑＋金融”模式，我们既看不到任何建筑，也看不到什么金融。在开发资金来源方面，如果没有银行的信贷、建筑企业的垫款、消费者的预售房款，开发公司将何以运作？所以，中国当前的房地产开发企业并不是真正意义上的企业，它们垄断了住宅开发的组织管理功能，而这些功能本来应该由政府或者至少由政府设立的事业单位来承担，消费者要求它们公布房价成本并没有什么不妥，房地产开发企业没有权利、也没有资格拒绝公众的合理要求。

　　房价水平与地价没有关系吗？

　　董藩的第九个观点是当前的房价水平比较高，和地价水平没有关系。生活中我们经常能看到一座破烂房子卖出高价，靠的是那些建筑垃圾吗？当然，中国土地价格有其特殊性，70年的土地使用权用一年少一年；如果到了第70年，土地的租用期到了，政府根据法律和租用合同要求消费者把房子搬走，或者由政府收回，这个房子对于消费者而言就没有任何价值了，原因在于土地的价格失去了。对于董藩的这个观点我一直感到不能释怀，是因为在高房价时代，地面上的那个设计样式越来越落伍、建筑材料越来越旧的房屋若离开了土地，有什么理由保值增值？所以，中国当前出现的高房价现象，本质上是一种高地价问题。

　　地价凭什么越来越贵，我认为既有内因也有外因。内在的两个原因，一是中国工业制造以及产品销售配送上的高效率，大大减少了人们消费工业品的货币支出，中国的消费者由此可以承受更贵的包括土地在内的耐用消费品；二是中国的产业技术进步、组织效率改进大大提高了平均土地的边际产出，引致了工商业厂商对土地的更强烈需求，从而拉高了土地价格。外在的原因主要是体制上的，一是地方政府以竞拍的方式高价出让土地，而这些土地是政府以“公益事业”为借口、以城市规划为工具强行从农民手中低价征用的，由此形成了地方政府通过征收—储备—出让模式获取超过财政收入一半以上的土地利润的一种机制，从根本上推高了地价和房价；二是开发商在地方政府拍卖土地形成“市场标杆”之后坐地涨价，或者开发商主动通过房地产炒作的方式拉升价格，牟取暴利；三是炒房者的介入，在一定程度上推升了地价。这些因素特别是中国的体制性外在因素在很大程度上推高了地价。所以，中国的房价涨了不是地面上的建筑物涨价了，而是地价上涨的根本推动，即使建筑材料和建筑劳务涨价了，也只是一个很小的推动。从这个角度看，国土管理部门、建设管理部门、地方政府、开发商、炒房者、消费者，都负有不可推卸的责任。如果听任这种地价上涨下去，我们或许将见到国家发改委宏观院王建研究员预言的中国地价在未来10年再涨3倍的现象，但我直觉更可能出现中国房地产整体崩盘、不可收拾的局面。

　　国际指标在我国房地产领域没有任何参考价值吗？

　　董藩的第十个观点是：“在房地产领域，许多国际上的一些指标、标准没有任何参考价值，比如3到6倍的房价收入比，还有空置率这个问题，多少是危险，多少不是危险，这没有任何探讨的价值。”董藩的意思就是，即使中国的房价超过了居民年收入的30倍到60倍，也是因为中国国情的不同，是有其合理性的，国外房地产健康发展的指标，我们根本可以视而不见。这是完全错误的一个观点。我们知道，在美国，居民只有在其收入达到归还贷款本息的28％时，才能获得不动产抵押银行的购房贷款，住宅建筑开发公司也正是根据居民的承受能力开发合适价位的住宅，按套销售。这是一种典型的房价收入挂钩的良性生产购买模式，是值得我们借鉴的有用经验。

　　关于合理的空置率，可以根据各国社会经济结构的不同而有所不同。但不管是哪个国家，如果房屋的空置率过高，意味着在房地产业存在过度配置社会资源的问题，或者说存在资源浪费问题，如果属于市场调节失灵，需要政府出面干预；反过来，如果是政府过度干预造成的政府失灵，需要政府反思和改进政策措施，或者还政府职能于市场，或者修改不合理的制度。

　　笔者关于解决当前中国房地产问题的主要思路

　　学者的责任除了批评，更重要的是找到解决问题、改造现状的方案。怎样解决当前中国的房地产问题呢？我的主要思路有三点：

　　第一，必须立刻停止地方政府出于增加收入目的，对商业用途的土地上进行低买高卖的行为，彻底切断地方政府在土地交易中的牟利机制。政府管理房地产的职责应是，执行以立法形式通过的土地利用规划和城市建设规划，管理房地产产权和办理土地交易的各种手续，征收相关税收等。鉴于现有房地产管理法律中居民私人住宅只有70年使用期，到期后政府有权收回居民房产的法律有违《宪法》保护公民财产的精神，建议延长土地使用权为无限期，这样土地使用权就真正变成了一项财产，而且房地合一，成为真房屋，成为居民真正的私有财产。这样，可以从根本上激活当前已经异常庞大的房地产存量市场，在很大程度上抑制目前难以控制的建设开发活动。耕地保护应通过土地规划规制农民土地所有权的办法加以实现，应严格落实农民对农村土地的所有权。土地只有用途的不同，在产权上应完全平等。只要符合土地利用规划和城市建设规划，农民为什么不能在自己的土地上开发建设房地产呢？为什么农民建设的住房就不能进入市场，得到法律的保护，而同样属私人经济的开发商就可以了呢？根据我的观察，目前我国的开发商成了惟一可以合法倒卖土地的企业形态，这与真正的土地市场化在一定程度上是相排斥的！政府应鼓励农村土地与城市具有永久使用权的土地和房地的交易和置换，落实在农村土地上建设的房地产的合法权益，从城乡一体化的角度优化土地利用。

　　第二，彻底改革城市建设开发体制，取消房地产开发商这样一个中间商环节，恢复建筑企业作为房屋生产者的地位。建议立法规定只有具备房屋建设功能的企业才能从事房地产建设开发和销售，不再批准以“房地产开发和经营”为主业的企业设立，地方政府不再以任何形式向房地产开发企业提供土地，并限定时间对现有的房地产开发企业进行主营业务整改。现有的房地产开发企业只有整改为以房地产设计和建筑、不动产抵押银行、房地产信托投资、房屋销售和租赁经营、物业管理、创意策划等为主业的业态才允许营业，除房地产设计和建筑企业外，其他任何形式的房地产企业不得获得开发企业资质，不得以自己为委托方组织管理以营利为目的的房地产开发销售活动。现在最难办的是，对已经获得土地、正在实施传统意义上的开发经营的企业怎么处理。原则上允许开发公司完成收尾项目，对于没有开发能力的，政府出面强制收回土地，坚决打击开发企业借土地转让牟取暴利的行为。政府规划和城市建设规划应处理好自然人建房（含合作建房）和商业性建筑开发用地的关系，必须坚持自然人建设优先的原则，为建筑开发公司建设价廉物美的房屋创造一个良好的外部环境。

　　第三，通过各种措施建立居民财产和收入统计调查制度，完善房地产税收制度对私人占有房地产的调节作用。基本的原则是，对于拥有多套住房的自然人，对于多出社会平均水平的部分应征收较高水平的不动产税，提高其持有多套房屋占有较多社会土地资源的拥有成本，充分发挥税收合理调节房地产资源配置状况的作用。

　　（作者单位：中国社会科学院工业经济研究所）